从化楼市走势从化两宅地实探 广州楼市真洼地能否一拍即热？
本篇中原研究部将为大家分析两幅即将出让的地块，并结合近年从化楼市的成交、库存、规划利好等方面为大家分析其价值。
据了解该线起点于从化宣星村，终点在黄埔区长平，途中与中新知识城、天河智慧城、科韵等规划重心片区有望进行。该线全长65公里，预期日后建成将会为市中心分散人流、车流，而选择在从化置业的买家增多亦并非不可能的事。
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当然值得一提的是本次两幅出让地块相距不过800米，而且周边有楼龄较短的优质二手、一手尾货盘的存在，预期彼此之间竞争压力大。
根据交通软件测量，该地块到珠江新城的距离约为73公里，闲时自驾车需1小时15分钟，途及耗费时间均较长；综合各项配套的情况而言，中原研究部认为该地块日后建成项目对广州市区工作（尤其是工作地点在天河一带）的买家吸引力较低；主要吸引从化本地人，或在白云北部、从化太平工作，有私家车及看重城区配套的买家。
与西宁小学东侧地块相距约800米，同属于街口城区周边生活配套有一定；生活配套方面离地块约100米有超市，200米范围内有西街菜市场；
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电视节目制作经营许可证(京)字第05591号京网文【2016】4913-649号
由此说明从化整体市场近年发展速度相对平缓，对于未来拿地的开发商而言如何面对从化楼市热度不高的问题将是其中一个挑战。
二.从化近年土拍回顾
该地块占地面积仅0.81万平，对于近郊而言实属蚊型地，其起拍价为1.2亿，折后楼面价5000元/平；然由于面积小，总价压力低，预期有一部分中小型开发商会对该地块比较有兴趣。
其次，从化街口外地流入人口较少，大部分本地人拥有自住物业，住房需求不高；而对于在广州市区工作的刚需买家而言，此地远离地铁、往返城区程远等问题亦减少了其购置热情。
该地块由四部分组成，其中竞得人需要负责西宁小学扩建工作；此外地块四为停车场用地，且建成的停车场不得出售；所以实际可用的仅为地块一、二；除地块三（小学用地）外，可用地面积为9.65万平，起拍价15.5亿；折合楼面价5340元/平上下；假如算上配建小学以及停车场的成本，实际价格将更高。
地块周边主要在售一手项目均价在1.1-1.25万/平之间，楼龄较短的二手项目在9千-1.1万/平之间。在售一手项目开卖时间在3年左右，目前累计网签量接近8成，去化速度不高；
教育配套方面有北星小学（区重点）和从化四中（市一级），略逊于西宁小学地块。交通方面离地块100米处有公交站，但公交线主要围绕街口城区，离地铁14号线街口站约2.5公里，通勤条件一般。
与市区连接的主干道105国道离地块约3.5公里，根据交通软件显示该地离珠江新城约72公里，闲时驾车约需1小时5分钟；因此对于广州市区上班族而言吸引力有限。该地块客户定位与西宁小学地块相若，预期以从化本地人，或在白云北部、从化太平工作，有私家车及看重城区配套的买家为主。
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由于该地块处于从化街口城区，因此周边配套成熟度较高。从生活配套的角度而言，地块南侧有超市及中心医院；
而2013年出让的两幅宅地，均以底价成交，成交楼面价均在2500元/平左右；相比之下，本次出让的两幅地块起拍楼面价已高达5000元/平以上，而近年从化楼市热度低，市场认可度发展不及增城、南沙等区；因此从土拍历史的对比而言，本次地块出让底价已属偏高。
但相比起西宁小学地块近10万平的宅地占地面积，该地块近0.8万平，在小区体量、配套方面都难与西宁小学地块相比，因此预期需要在定价、提升小区档次上花功夫。
该地块周边一般配套比较完善，而对于拿地房企而言其于占地面积小，资金压力不大，拿地门槛低。
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正如上文所述，从化的上一次住宅地出让要追溯到2014年，当时江浦街的2014-J1地块以底价0.54亿成交，折合楼面价2435元/平。
二是集中在江浦板块，该板块同样为105国道沿线，日后14号线二期沿线，该板块目前主要卖点为价格低+生态优。相反本次土地出让的街口板块由于深入从化城区，且定价在区内属中高水平，因此无论供给还是需求均较低。
四.从化重点板块供求情况
8）地块SWOT分析及总结
7）周边房价情况
2）周边配套
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其宁小学东侧地块由四部分组成，总占地面积为10.04万平；但由于地块三为小学扩建用，地块四为停车场且不得出售，再扣除地块一、二的城市道用地面积，实际可用宅地面积为9.65万平。
自2014年以后无住宅地供应的从化在2016年最后一个月铁树开花，一次性推出两块位于从化街口的地块；在目前本地楼市热度升温的态势下，广州楼市西伯利亚的动向颇值得关注。
三.从化整体供求情况
旺城地块周边一手均价为1.2万/平，楼龄较短的二手项目均价在9千-1.2万/平之间。
根据中原研究部数据显示，2016年1月至今从化新批住宅预售面积为45.78万平，其中供给大板块江浦新批18.38万平，太平新批16.82万平，上述两区占总新批量的76.7%；而本次土地出让的街口板块，今年以来新批面积仅1.1万平方米，当然该板块成交量亦不高，今年以来约网签3.6万平方米，其中以消化往年库存产品为主。
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1）基本情况
从整体供给的数据来看，从化一手住宅有一定的市场需求空间；而从整体成交走势的角度来看，今年1-11月该区共成交76.29万平一手住宅，同比上涨6%，低于广州楼市整体成交量同比涨幅。
西宁小学东北侧地块分析
从最新出炉的规划来看，从化在商务、交通发展上均有利好消息，其中最值得一提的当属由市交投集团负责的广州北部快线进行可行性研究投标。
六.地块分析报告
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两块出让地块均位于从化街口，属于从化传统的老城区。
一.地块基本信息
综合而言，该地块明显优势在于地处城区中心，一般生活配套健全，周边宜居，对于从化本地人有一定吸引力。但另一方面目前该地块地价已超5300元/平，算上配建成本，即使不出现溢价，其产品定价亦须在1.2-1.3万/平或以上才存在盈利空间，这对于收入和经济承受能力较低的本地人而言压力不少；
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往西侧约200米即为旺城市场及百货店，能够满足生活日常需要；教育配套方面，地块200米范围内有西宁小学（省一级）及从化二中（省一级），在区内属优质水平。但该地块通勤配套仅有一公交站，离在建地铁14号线街口站距离超过4公里。
6）周边配套
3）周边房价情况
五.从化利好简介
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从化一手住宅供求特征主要有二，一是集中在地铁14号线沿线区域，即太平板块，同时该板块楼盘体量大，沿105国道分布，因此进出广州城区便利度相对较高；
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旺城地段地块总占地面积为0.81万平，在近郊地块出让中面积实属蚊型。当然由于面积小带来的总价低，让不少资金实力不强的中小型开发商看到拿地的希望，预期该地出让亦难免一番龙争虎斗。
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基于上述原因以及SWOT图的分析，中原研究部认为其针对客户群不清晰；另外，由于从化楼市存在变数大，日后产品去化情况缓慢的可能性大，因此该幅地块合理溢价应在20%以内。
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旺城地段地块分析
5）基本情况
4）地块SWOT分析及总结
综合考虑该地块起拍价格较西宁小学东侧地块低且无预先配建任务，因此该地块合理溢价在25%以内。
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截至2016年11月底，从化一手住宅库存约43.68万平，消化周期约5.9个月，仅次于增城成为消化周期第二短的外围区；但需要指出的是虽然从化库存量偏少，但成交量年内起伏较大，因此实际消化情况稍偏向缓慢。
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从化1-11月热销Top10楼盘分布图
由于从化楼市历来热度较低，即使本次土拍出现高溢价亦未知能否为片区楼市带来刺激，日后产品买家的接受程度（包括价格、区域认可度）亦是未知数；因此开发商审慎出价。
2016年以来从化各热门板块新批住宅面积
