五问广州楼市 哪些区域 最有可能解除限购？广州或取消楼市限购

近日，由侯亮导演执导的悬疑喜剧《谎言大爆炸》了终极版预告海报，再度引发网友热议。该片邀请到孙坚，白冰，吉杰，潘霜霜，常远，张颂文等演员加盟，以喜剧的形式讲述一个悬念迭起的故事，挖掘谎言背后的人生。

中原地产分析观点认为，随着外来人口增长、家庭持续裂变、高知群体不断壮大，广州楼市的需求将继续稳定；产品套型面积再压缩，首改型需求增加，家装智能化、环保化成为主流；日趋完善的地铁线网也将传统的“城区、郊区”概念继续弱化，外围区域成为市场重心。在这一大背景下，广州房价预期将保持平稳增长，但不会发生京沪深那样的暴涨情形。

一年一度的3.15消费者权益日又将到来。在居民的生活消费中，房地产消费是最为重要的大消费。近年来，随着城市布局的变化以及人口居住分布的改变，涉及房地产交易纠纷的事件越来越多。以学位、车位、质量、配套等一系列与房地产消费相关的问题都随着市场发展而层出不穷。

3月1日，楼市再添“政策红包”——普遍降准0.5个百分点。这也是2016年开年后继房贷首付比例下调、公积金利率上调、房产交易契税营业税减免等楼市利好政策后，给楼市带来的又一强心剂。随着一系列“政策红包”逐步落地，楼市也越加火热。

围绕2016年“去库存”的主旋律，春节前后房地产政策进一步走宽松，系列新政纷纷出台。本周，广东省发布《广东省供给侧结构性总体方案（2016—2018年）》及五个行动计划，在其中的去库存行动计划中提出，广州市应及时调整执行住房限购政策的行政区域范围，引发市场的关注和期待。

在去年，广州的首套房贷利率在此前的基准降至9.5折，然后再降至9.2折，至去年7月的时候就已经有银行率先降至8.6折，继而是多家银行跟进，在去年8月就有多家银行跟进8.8折，然后又是8.5折。目前，包括建行、工行、中行、农行、招行、农商银行、中信银行、民生银行等都给出8.5折利率，外资行汇丰银行甚至是8.2折。在2016年，首套房贷利率还有可能跌破8.5折的可能性非常高。在2008年的时候，首套房利率曾降到7.5折，这个在今年也可能会实现。

从广东省房协统计数据可见，2015年全省21个地级市中，商品房销售面积超过1000万平方米的有广州、佛山、惠州、中山和东莞5个城市，比2014年增加了3个；其中，广州、惠州和佛山的商品住宅销售面积均超过1200万平方米，分列第一二三位。从住房销售均价看，深圳、广州、珠海分别以33661元/平方米、14083元/平方米和14031元/平方米位列前三，其中，深圳、珠海房价同比涨幅包揽前二，广州市场重心主要是在外围区域，拉低了全市均价。

数据来源：国家统计局

一开年楼市的利好政策就已经一波接一波的来袭，这让很多人对于接下来还可能有哪些利好出台充满了期待。而事实上，政策可以松动的空间仍然存在，是否还有利好出台最终将决定于市场。

外围区网签898套，环比上升119.02%，从化增幅最大，网签量比上周翻了约2.7倍，增城次之，环升129.27%，因为该区各楼盘网签都有不同幅度的增加，花都网签翻了一倍，南沙环升近十成，番禺环七成。

番禺已经不仅是外地人置业的选择还是广州本地人购房的重要目标区域。而且番禺本身的住宅开发量已经开始有所缩减，而更多是商业项目的开发。无论从买家构成以及产品结构上看，番禺的限购政策是可放可不放。

现在是时机 出手买房吗？

数据来源：经纬行研究中心

针对南沙楼市限购政策业内的声音一直存在，最起码从去年开始就已经不断有声音要求为南沙楼市松绑，甚至一度有传言称南沙限购已经“明存实亡”。而针对这一轮的政策调整，广州限购区域将要发生变化，业内对于南沙放开限购是的呼声也是最大的。

广州市中心六区网签435套，比上周环比上升137.7%。荔湾增幅最大，网签量比上周翻了四倍多；海珠增幅第二，翻了2.7倍；其余四区，黄埔环六成，越秀、天河和白云环五成；

另一方面，近期国内多个城市的楼市出现“火爆”行情：上海彻夜排队、深圳房价连涨16个月、甚至环的燕郊也进入“高烧”模式。“买涨不买跌”的心理在楼市非常普遍，看好“去库存”的政策大，不少买家蠢蠢欲动，期待在新一轮上涨的初期有所斩获。

2015年广州市商品房市场无论是成交面积抑或成交金额同比上年都出现明显上升，成交金额更是超过2000亿元，达到历史最高水平。而商品房的成交增长最要来自商品住宅。广州市2015年商品住宅成交超过了1000万平方米，同比大幅上升30%，价格方面则基本保持平稳。

策划：李广军 采写：蒋劲劲 许蕾 李广军

星河湾集团董事长黄文仔就认为，广州取消限购对于去库存的作用很大，“限购的区域应该在中心城区，特别是堵车的地方，主要是越秀、海珠、天河、荔湾四个中心区。其他比如南沙、番禺、增城、从化这些地方不应该限购。”合富房地产经济研究院院长龙斌表示，广州解除应该是放松调整外围区域限购，比较外围区域库存还是比较大，放松有利于郊区去库存，最有可能放松的区域是南沙、花都、番禺、黄埔这四个区域。

2月20日至2月26日一周内，广州全市网签1333套，环比上升124.79%，网签量明显呈上涨趋势。

哪些区域 最有可能解除限购？

不过，杨红旭也提出，2016年全国70城房价的主旋律是上涨，“下半年的某些月份，房价将上涨进入偏热区间”，但同时，他也认为，本轮房价上涨不会至“过热”区间，偏热数月后也有可能下行。因此，在房价强势的一线城市，以广州为代表，看准当前时机出手，在未来数月都会看到“涨”的局面；至于之后的下行风险，专家提醒，选择中心城区的物业入手则抗风险能力较强。

今年以来“去库存”利好此起彼伏，特别是春节前后，提杠杆、降成本政策频出，市场预期明显好转。同时，股市经历了从“大牛市”到“震荡下行”的转变，与楼市“跷跷板”效应再次，理财产品收益率大幅下行，创业创新告一段落。于是，市场上出现了所谓的“资产配置荒”，重点城市楼市成了保值增值的“安全垫”。

1月份70个大中城市市场数据

在3.15来临之际，南方楼市、南方网房产频道联合启动了“新消费我做主”消费者调查报道。如果你在房地产消费领域有什么困惑，或者了什么陷阱、侵权，请及时告诉我们。相关报料，请发往邮箱，或者添加我们的微信服务号“南方楼市”展开互动。

卖股买楼， 投资风险在哪里？

而在今年，楼市又迎来了极大的政策利好，市场成交预期将一步走高。随着市场的活跃，涉及到房价、收楼、反价、违约等交易纠纷的案例也预期会增加。在开发商与买家、楼盘与个人之间，由于信息不对称等种种原因，房地产领域的消费者权益保障仍然不容乐观。

鲁力 摄

与去年12月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有24个，比上月减少3个；上涨的城市有38个，较上月减少1个，持平的城市有8个，比上月增加4个。环比价格变动中，最高涨幅为4.1%（深圳），最低为下降0.8%（乌鲁木齐）。与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有45个，比同期减少4个；上涨的城市有25个。1月份，同比价格变动中，最高涨幅为52.7%（深圳），最低为下降4.9%（湛江）。

2月29日作为2月份最后一个交易日，沪深两市低开低走，沪指失守2700点，创业板指数更是重挫近7%，创下年内新低。据统计，进入2016年以来，A股投资者人均亏26.5万元。3月1日，沪指飙涨逾4%站稳2800点，但不少股民手中的股票离解套还很遥远。与此同时，一二线城市为代表的楼市却火爆消息频传。股市与楼市仿佛成为一个此消彼长的“跷跷板”。面对不振的股市和火热的楼市，卖股买楼行不行？对此，专家提醒，投资仍需要防范风险。

据易居研究院数据，广州住宅去库存周期，由2014年9月最高17个月，持续下降至2016年1月的10个月。即便是外围区域之中，花都库存15个月、南沙12个月、番禺11个月，全都没超过16个月的合理值上限。业内专家认为，这个去库存周期不仅合理，而且已略显低，未来一年房价必定加速上涨；如果放松限购，必定涨幅更大。

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房价会向京沪深那样 出现暴涨吗？

“五年”、“唯一”是现时二手房交易中个人所得税的征收条件。而这一个点的个人所得税在今年也有可能会在条件上放宽。这一项税收政策的出台目的是过热的炒楼风。而现时在楼市利好政策占主导的大背景下，减免个人所得税的可能性就非常高了。

从阳光家缘公布的数据来看，广州的库存分布十分不均衡，市中心库存非常低，而郊区的库存又相对偏高，市中心可以说是供不应求，而部分郊区则是供大于求。中原研究部监测的数据显示，花都区一手住宅的可售面积达到194万平方米，库存去化周期接近15个月。高库存是花都可能放开限购的重要诱因。

此外，证券分析师表示，国内一线部分大城市最近的房价有加速赶顶的走势，犹如去年四五月的股市行情。而股市在接下来的行情中怎么走，现在趋势还不明朗，但在经历去杠杆后，风险已得到很大的。现在的股市虽然成交量一天至少还有1000多亿元，已是地量，不能再用以前一天一两百亿元的成交量来衡量现在的股市。按照地量现地价的规律，股市也跌差不多了。如果在这个时候卖掉股价去买已大涨的房子，也有可能是赔了夫人又折兵。不过，股市的涨跌受众多因素影响，投资者不妨再观望一段时间。

摘要：围绕2016年“去库存”的主旋律，春节前后房地产政策进一步走宽松，系列新政纷纷出台。本周，广东省发布《广东省供给侧结构性总体方案（2016—2018年）》及五个行动计划，在其中的去库存行动计划中提出，广州市应及时调整执行住房限购政策的行政区域范围，引发市场的关注和期待。

而黄埔自从合并萝岗之后，住宅的供应大增。如果限购政策放开，萝岗将极有可能成为外地人广州置业的首选之地。而目前萝岗房价已经开始快速上涨。如果放开限购未来价格的走势已经可以预料得到。

通过成交数据可以发现，通过外围近郊区域的低价物业大量成交，在整体上拉低了房价水平，促使广州房价保持平稳。而在接下来的限购区域调整中，进一步放开外围区域的限购，只会促进低价物业的成交，维持房价平稳的势头。

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“我们是多次呼吁广州市初步放开限购，尤其重点谈及南沙区。”广东省房地产行业协会会长蔡穗声就认为，因为广州市是一线大城市，影响是比较大的，也承受很大的压力，要一下子全放开了有些难度，也不一定很合理，毕竟是逐步放开会有个观察期，效果好就进一步，如果效果没那么好，就放到南沙了，也是一种工作策略。“我们是考虑工作策略上比较容易接受，才首先提出南沙，因为南沙是市要重点发展的一个区域。南沙也是比较后面发展的，交通距离也比较远，现在来说人气也不是很够，所以要求它尽可能地首先南沙，南沙松绑限购，对于南沙凝聚人气，加快发展是有好处的。这也是跟市的战略发展吻合的。”

那么，股市持续走熊之后，将会如何影响楼市？一线城市房价暴涨，还能持续多久？地产专家杨红旭认为，根据国内外的市场规律，股市持续下跌几个季度后，楼市也会降温，呈现一种“同向不同步”的关系。

全国的房地产库存下降一些，有利于整个行业健康发展。但是，应该看到，目前全国楼市一面是一二线楼市的如火如荼，一面是三四线的去库存压力高企。三四线城市的库存量很高，但是三四线城市的楼市需求不旺，即使很多楼市新利好政策，比如：信贷、税收是有利于三四线城市的，但是由于需求不旺，去库存比较慢。而一线城市，北上广深，包含二线城市，类似南京、苏州，在没有过多库存压力的大背景下却首先热了起来。值得注意的是，不少利好新政并没有包含一线城市，比如：限购没有放开，房贷、营业税、契税调整有些也没有包含一线城市，但是一线城市就是热。因此，业内认为，这是一个结构性的矛盾。一线城市确实是人口导入、经济比较稳健，价格上涨过后又会形成一个自然价格上涨的预期，甚至包括一些投机、投资需求也进来了。

限购政策调整后，广州的房价会向京沪深那样出现暴涨吗？对此业界有不同看法。保利地产广东公司董事长余英此前便预测广州房价将在今年第三季有爆发性增长，依据是广州房价调整一般滞后于京沪深一至两年，其补涨预期明显。而全国政协委员、星河湾地产集团董事长黄文仔则表示，广州房地产库存压力不算很大，即使放开老四区以外的限购，广州房地产仍将平稳发展，可能会从目前16000多元/平方米的均价，涨到一万千元/平方米。

“广州应及时调整住房限购政策的行政区域范围”，消息一出，哪些区域的限购政策将会发生变化成为最热门的讨论话题。在目前广州11区当中，从化增城两区是没有限购制约的，而其余的各区则仍然处于限购政策当中。对于限购政策可能发生的变化，业内人士现时对于外围的南沙、花都、番禺、黄埔四大区域放开限购的预测最多。

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在宽松政策下，广州楼市在3月迎来春暖花开。而哪些区域可能解除限购？广州房价会否暴涨？最好买房时机是什么时候，诸多问题成为了眼下众多持币待购市民最关心的话题。

除了南沙、花都以外，番禺黄埔两区也在市场的“限购放开名单”之内。番禺黄埔两区的供应量也比较大。但与花都、南沙相比，似乎这两个区域对于放开限购的需求并不是太过迫切。

而首付款比例降低的可能性也会存在。在国内一些城市现时已经有针对特定人群首套房零首付的政策，而广州首套房两成首付的可能性也并不低。

业内人士认为，纵观春节后一线城市楼市火爆，房价持续上涨。这里面固然有一线城市需求相对旺盛等符合市场规律的缘故，但短时间内价格暴涨，其中的非因素也不少。某些开发商营销作秀和房产中介哄抬炒作，人为制造出抢房，导致购房者“恐慌性”入市。一线城市房价飙涨，也使得大量投资客返场。这些因素带来的房价飞涨显然的。对此，有分析师警示，过热城市的房价短期内或面临回调风险。

据业内专家杨红旭分析，深圳房价涨幅最大，因此必定出台收缩性政策；上海房价涨幅较大，已经有政策出台；广州房价涨幅较小，并无收紧政策之压力，反而有放松政策之冲动，但仍难免引起争议。而，房价涨幅小于深圳和上海，大于广州，因此暂时无动静。一线城市，政策动向不一，存在异动现象，也正反映楼市热度不同。在房地产调控方面，中央允许因地制宜、分类指导、一城一策。随着未来几个月全国楼市继续复苏，一线城市房价仍将强势。那么，一线城市收紧政策的压力将越来越大。2016年下半年至2017年上半年，这几个强势城市的房价，在政策变化与预期移位的错综纠结之下，也将变得越来越微妙。

还会有更多的 政策利好出台吗？

对于花都松绑限购的声音也不少，特别是开发商的呼声更高。作为目前广州楼市供应量最大的区域，花都的住宅库存一直在广州各区中名列第一。

广州楼市多年来一直以房价波动较小，长期保持平稳见称。由于住房消费观念较为成熟，市场心态占据主导地位，在近年的房地产市场调控中，广州的房价调控目标一直完成较好。而随着京沪深房价近一年来的大幅大涨，同为一线城市的广州表现相形见绌。更有观点戏称“广州在房价水平上早已归类为二线城市了”。今年春节后，广州限购行政区域有望调整，关于房价的问题，又一次引起购房者们的关注。

有股评家分析，九大利空，促使大跌，其中包括：热点城市房价飙涨，资金转战楼市，对股市资金形成压力。不过，也有专家认为，深圳、上海和，这三个一线城市房价确实正在大涨，但由于继续实行限购，所以全国范围内股民的资金，即便撤离股市，也不容易进入楼市。对于少数有房票的人，也确有卖了股票去买房的，但这不是催跌股市的主要因素。

广州楼市一周成交