楼市吹响复工集结号！后市行情怎么看

　　因为疫情而被迫“休眠”了快一个月的楼市，这周正式吹响了全面复工复产的集结号。2月24日，碧桂园集团以一份创意十足的办公室防疫指南正式宣布正常复工。与此同时，万科、时代、保利、奥园等十多家房企在接受记者采访时亦表示，正在配合防疫部门指导、稳妥有序地推进售楼部、项目工地等相关场所开工复产。

　　上周，克而瑞、中地产等相关机构已宣称广州便有超过一百多家楼盘已经开放线下销售中心。不过，相比热情高涨的线上营销，房企对线下渠道的开放仍显得较为谨慎，部分房企的售楼部虽然已经开门，但多采取“预约制”的办法来迎接客户看房，以免造成过多的人员娶聚集，从而给防疫带来风险。

　　对顾客而言，记者调查发现，他们对疫情过后的房地产市场能否迎来一波“小阳春”行情，似乎显得更为关注。

　　房企稳步有序推进复工复产

　　被疫情压抑了一个“超常假期”的复工预期，其实上周已经在被各类网络媒体传得沸沸扬扬。

　　克而瑞此前便宣称，截至2月19日，在其统计的广州超300个在售楼盘中，已有136个项目售楼部进入复工状态，除25个分布在中心五区，其余大部分分布在外围区域，其中增城就有26个楼盘已正常开放售楼部，花都与南沙也各有22个楼盘售楼部正常开放。而根据另一家机构中地行的不完全统计，截至2月21日，广州全市已有165个楼盘开放线下销售中心。

　　对此，广州万科公司目前在接受记者采访时表示，在工程项目复工方面，广州万科的项目工地已有八成完成政府备案，符合复工要求。为更好地保障项目工程人员的健康和安全，当前，广州万科符合复工要求的项目工地尚未全面复工，而是以做好防疫作为工作重心，严格按照卫健部门指引和集团的防疫部署，科学有序地安排工作人员接受健康检查和相关培训。

　　在售楼部开放方面，依据省市复工复业的相关安排，经有关部门同意，广州万科各售楼处正陆续有序推进复工工作。

　　而碧桂园则表示，该集团2月10日已开始推进复工。2月12日，碧桂园广州区域还专门成立区域复工复产领导小组，全面推进项目复工、防疫、物业服务、志愿者服务等各项工作，为复工复产做好充足准备。在2月24日之前，广清区域所辖项目各售楼处已经恢复开放，在建项目中也有一个已恢复施工；碧桂园佛肇区域也严格按照政府要求和集团政策有序推进复工，督促、检查落实各项防疫措施，依法开展各项预防防疫工作，其中佛山、云浮各项目销售中心楼盘均已开放，并报批有关政府部门；集团总部由于以行政类岗位为主，为了落实办公环境的防控措施和员工健康保障，则仍以云办公为主。

　　记者核实了解到，广州较早推进复工的企业还包括时代、雅居乐、奥园、保利、恒大、富力等十多家。不过，由于当前疫情形势依然严峻复杂，大多数房企高管在接受记者采访时表示，公司虽然在有序稳妥推进复工复产，但在防控疫情和保障员工健康安全方面仍然丝毫不敢松懈。广州万科便表示，复工筹备过程中，该公司重点加强接待场所的消杀和检验工作，全面布局防疫措施，做好服务人员健康状况排查和监控，科学部署接待方式，确保既满足客户咨询、看房需求，又避免人流大量聚集。一线销售人员已通过各种沟通渠道知会客户先预约后到访。此外，广州万科还开通了线上、电话等多种方式，供客户随时了解房源信息及与销售人员咨询交流。广州保利亦表示，虽然一半项目售楼部已恢复，但公司始终没有放松对疫情的防控措施，要求员工和顾额必须严格经过消毒后才能进入，客户看样板房要提前预约。奥园集团复工后现场办公率已有35%，总部管理层均到岗，公司为了安全起见，按照严格制度安排制定了复工制度和健康指引。由于疫情防控需要，当前房地产在建项目复工时间普遍推迟。奥园方面表示，已在各地规定前提下，协同施工单位、监理单位合理调整施工计划，确保项目整体工期不受疫情影响，并做好了复工前的防控准备，对施工现场进行全封闭管理，配备疫情防控物资，及时消毒。

　　房企加紧融资以化解疫情危机

　　突如其来的新冠肺炎疫情，事实上已经对国内的楼市形成了较大冲击。

　　为了遏制疫情进一步蔓延扩散，国家不得不禁止大型聚集性活动。有机构此前统计，在疫情防控形势较为严峻的2月初，全国便有110个城市的住房建设管理部门和行业组织发文要求或倡议房地产全行业暂停开放售楼部。而楼市流动购买力的冻结，让原本主要靠资金密集型和高周转模式发展的房地产业急速停摆，一季度业绩由此也承受了巨大压力。

　　中指研究院疫情期间进行的一项调研显示，全国主要城市房企在营销端、投资端、开/复工等各方面均受到疫情影响，超八成房企已启动网上售楼处，近七成受访对象认为今年无法百分百完成销售目标，近半数认为全年拿地规模较去年下降。总体来看，当下房企面临的最大痛点是销售停滞、开工受阻和资金面紧张。

　　不过，广东省房协此前公开的一份报告却认为，疫情下房地产业一季度现金流将不可避免受影响，但从历史销售情况看，房地产销售旺季集中于第二季度和第四季度，第一季度占比最低。以2017年至2019年的广东商品房销售额为例，三年第一季度销售额占全年比重分别为18.5%、18.4%和17.4%。若疫情在4月前结束，其对全年的销售影响相对有限。

　　暨南大学经济与社会研究院副院长张思思的判断与省房协的报告大抵相似。她预判此次疫情对广东省房地产市场的冲击主要集中在2020年上半年，对中长期需求及房价的影响不大。理由是，此次新疫情虽正处房地产市场调整期，与2003年非典发生时的行业上升期不尽相同，但房地产市场较17年前更加成熟完善，对抗风险能力更强。广东省是外来人口流入大省，中青年人口的持续增长支撑房地产的中长期需求。因此，张思思认为疫情对我省房地产市场的冲击是短期而且可控的。

　　尽管不少业内人士认为此次疫情对房地产行业来说“危中有机”，然而不可忽视的是，今年房企将迎来又一波还债高峰，偿债与疫情压力相互叠加，将使部分负债率较高的房企面临前所未有的考验。根据伽马智库研究数据显示，2020年，房地产行业需偿还债务规模为7556.5亿元。克而瑞报告显示，今年95家房企年内到期债券将超过5000亿元，较2019年上涨45%。预计有70家房企每月利息总支出将超过350亿元。

　　值得注意的是，为了缓解资金紧张，近期一些房企已在加快融资步伐。2月10日，富力地产非公开发行2020年公司债券已受理，拟发行金额高达80亿元。2月11日，中梁控股拟发行2.5亿美元境外优先票据，期限为1年；招商蛇口成功发行10亿元超短期债券，期限为162天。2月12日，合生创展发行了5亿美元境外固定利息债券，期限为364天……据wind数据显示，2020年开年至今，房企发债总规模已达1702.4（海外债1317.9亿元，国内384.5亿元）亿元，远超去年同期。

　　疫情过后会否迎来楼市小阳春？

　　随着复工潮的到来，疫情过后的楼市行情，也受到了社会的格外关注。

　　根据国家统计局2月17日公布的今年1月份70个大中城市商品住宅销售价格数据显示，32个大中城市二手房价环比下跌，连续8个月有超过20个大中城市二手房价环比下调。为此，有业内人士认为，当前楼市拐点已现，市场分化持续。同时，1月国内楼市成交遇冷，2月份房价或持续下调。

　　与此同时，一些商业机构发布的研究报告也显示，1月的楼市成交量同样遇冷，出现明显回落。中指数据便显示，1月监测的主要城市成交面积环比下降41.42%，20个代表城市环比均有不同程度下滑，同比则下降5.14%。同比来看，14个城市成交面积下降。

　　记者注意到，为了对冲疫情给市场带来的影响，全国有一百多家两百强房企在复工前纷纷积极发展线上营销方式，同时出台有力的优惠政策来吸引买家，恒大、富力、融创等一批龙头房企甚至推出了无理由退房、超低折扣、商办类项目产品享10%首付、线上认购享10000元优惠等多种促销政策。譬如，根据恒大地产的文件，从2月18日起购房者可享恒大楼盘7.5折大优惠。富力集团宣布，旗下所有在售全业态房源全部上线“富力好房”平台，实现全程在线购房，并推出“全民营销+网上售房+购房大优惠+无理由退房+差价补偿”等一整套组合的创新营销方式。有业内人士预测，随着竞争的加剧，部分实力房企为了释放业绩压力可能会推出更大的优惠措施。

　　不过，与市场短期内将遭遇回调行情不一样的是，也有一些业内人士估测，疫情过后社会释放的巨大需求也有可能会推动市场走出一波“小阳春”行情。

　　对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受记者采访时表示，楼市的行情走势首先取决于疫情什么时候结束。为了配合疫情管控，目前还有很大一部分线下售楼部处于关闭停业状态，广州和深圳一些大城市的中介门店目前也只有少部分大品牌的房产中介正常营业。只有当防疫管控措施正式解除后，楼市的交易才会慢慢回复到常态。其次，后市行情的好坏还要看疫情对行业实际造成的负面影响有多大。对于企业在疫情面前普遍遭遇的销售停滞、开工受阻和资金面紧张等困难，各地政府在融资、税费缴纳、土地出让、建设和销售许可等方面陆续出台了系列纾困和暖企政策，通过政策端的发力，可以抵销一些疫情给市场带来的不利影响。不过，面对需求端的扶持政策目前还很少。再次，从需求侧来看，后市行情还会受到购房者的情绪所影响。疫情不仅导致大量的人不愿意出门，还会拉低他们的收入。这些都要看后续怎么发展。

　　随着房地产企业复工的加快，李宇嘉也谈到了他对当前珠三角楼市行情的看法。“珠三角板块去年底有过一次明显的翘尾行情。业内认为是得益于粤港澳大湾区建设和深圳先行示范区建设‘双区驱动’。广州和深圳作为最核心的两个城市，带动了整个珠三角楼市在去年底走出了一波不错的行情。其实一月份也没受到多大影响。现在关键是二月的交易冰冻了，市场预测下跌了九成有多。”在李宇嘉看来，若没有这次疫情的话，二三月应该是一个旺季，也就是俗称的楼市小阳春。在疫情影响下，还有一部分人群收入受到的实际影响并不大，他们的需求还是有可能在疫情结束被释放出来的。因为市场交易、按揭贷款等相关政策都会有所放松，在这种情况下，疫情结束后市场交易可能会迎来一次明显的上升趋势，有望成为整个市场反弹较为明显的一个区域板块。加之粤港澳大湾区已经提出要建设世界级城市群，今年广东的城市更新脚步也在加快，通过“三旧”改造让老城区焕发新活力。随着城市的人居环境不断提升，也会带动一些的需求出现，为整个行业的可持续发展提供新的动能。广州和深圳作为大湾区的核心城市，是各种优势资源最富集的地方，如果置业者手头的资金比较宽裕，这两个城市无疑是置业的首选。对于资金实力没那么雄厚的置业者来说，可以考虑惠州，或者是广州的黄埔、增城和南沙这样的地方，也就是业内人士口中常常提到的价格还存在洼地的地方。在整个大湾区的发展布局，这些地方的位置和功能都非常重要。

　　对于什么样的物业更值得去买？李宇嘉认为，从价值来看，肯定存在好的物业和差的物业之分。除了地理位置等硬件因素以外，对一项物业的价值影响较大还包括社区管理水平等软件因素。这次疫情已经深刻影响到一部分人的居住需求，譬如他们对智慧、绿色和健康等一些新的居住价值概念的追求，很可能影响到房地产行业未来的走向。此外，未来比较受市场青睐的，还包括一些低密度的改善房。疫情过后，需求释放的主要是刚需群体。这一批人原来就打算在年前或年后准备入市的。特别是拿到较高年终奖的中高收入群体，低密度的改善型住房将成为他们的首选置业对象。

　　南方日报记者 冯善书 葛政涵

　　统筹：冯善书