越秀地产拿地模式生变 昔日广州地王时隔多年未动工

　　“希望媒体多出正面报道。”在越秀地产2016年度业绩会即将结束之际，越秀地产董事长张招兴对台下几十家媒体笑言。

　　2016年越秀地产股份有限公司（以下简称“越秀地产”，）累计实现合同销售金额约302.5亿元人民币，同比上升21.7%，完成全年合同销售目标258亿元的117.3%。

　　对此成绩单，坐在台上的管理层比较满意。张招兴亦在业绩会上多次提到，越秀地产目前的规模稳健。

　　值得一提的是，在此次业绩会上，越秀地产一再强调，拿地方式的多元化将会为公司带来更多的机会。尽管管理层高度认同过去曾一度青睐的“地产+基金”的拿地模式，但在未来制定的一系列拿地策略当中，却再也找不到这一项。

　　业绩达预期

　　2016年，越秀地产实现营业收入约为208.7亿元。权益持有人应占盈利约为15.4亿元，同比上升52.1%，核心净利润约为17.2亿元，同比上升38.6%。

　　另据年报，2016年越秀地产录得累计合同销售金额约302.5亿元，合同销售面积约233万平方米，同比分别上升21.7%和2.5%。

　　此外，越秀地产2016年毛利约为43.4亿元，毛利率约20.8%，同比下跌0.3%。核心净利润约为17.2亿元，同比上升38.6%。营业收入则同比下降5.6%至208.7亿元。

　　尽管2016年越秀地产跨入了300亿的规模，不过分区域来看，立足广州的越秀地产在全国布局方面依然没有迈开步子。

　　在2016年的合同销售金额中，珠三角依旧是越秀地产最为重要的销售业绩贡献区，占比约64.5%，同比2015年的61.7%增长了2.8%。其中，单单广州一个城市的占比就高达43.1%。其他区域，长三角约占16.5%，中部地区约占13.4%，环渤海约占5.6%。

　　另一方面，越秀地产在2016年收获的11幅土地，也主要分布在上述深耕的区域。而约为1462万平方米的土地储备，其中超过九成位于珠三角、长三角和中部三大核心增长区域。

　　对于2017年的发展，越秀地产副董事长及执行董事林昭远明确表示，今年将继续聚焦大广州、长三角和中部三大核心区域。此外，在销售规模上，越秀地产也相对保守，今年的全年合同销售目标为330亿元，对比2016年仅提升了约10%。

　　对此，克而瑞房地产研究中心分析师朱一鸣告诉记者，“越秀地产是老牌的地方国企，最近几年的增长速度相对慢了一些。此前虽然进行全国布局，但发展不太顺利。沈阳的项目去化较慢，之后布局的杭州项目也不在主城区，去化情况应该并不理想。”

　　同时，易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者指出，越秀地产要警惕区域结构性风险，防范广州市场后续降温或者其他因素的影响。然而，在资深地产分析师刘忠岭看来，区域集中并非坏事，反而更有利于企业深耕市场。

　　武汉精武路地王项目回购再度延期

　　在2016年的业绩会上，除了销售表现备受关注，越秀地产的拿地开发情况也成了重要线年间，曾一度凭借投资基金积极攻城略地的越秀地产，伴随着地价不断攀升以及行业竞争加剧，也在不断调整拿地开发策略。

　　在2016年的业绩会上，越秀地产表示，通过“母公司孵化-地产购买”常态化模式、国企资源合作、二级市场并购和积极参与“三旧”改造城市更新项目等综合化途径获取土地，发挥集团在土地资源获取上的综合竞争优势。

　　事实上，这并非越秀地产一贯采用的策略，越秀地产曾经一度青睐于“地产+基金”的拿地模式。2013年，越秀地产通过与投资基金合作购地方式，仅支付了58.17亿元，即撬动了总地价款金额为人民币201.24亿元的7块土地，涉及建筑面积约为275万平方米。

　　具体来看，其2013年分别于广州、杭州、佛山和武汉四个城市购入的7幅地块中有4幅地块通过与投资基金合作的模式获得。值得注意的是，这7块地中有3块是当时的地王。

　　朱一鸣曾表示，这种轻资产合作模式通过资源整合和优势互补，大大提高了财务灵活性，使得越秀地产在保持较低负债率的同时，加快实现规模效应。

　　然而就在这看似较低的负债率背后却隐藏着一颗“定时炸弹”——回购。

　　回购似乎并非预期中的容易。2017年1月3日，越秀地产公告宣布，将收购武汉越秀·国际金融汇即精武路项目公司股权的认购期权行使期从原定的2016年12月31日延长至2018年12月31日。这也就意味着，时隔一年的时间，原定要回购股权的武汉精武路地王项目再度延期。

　　张招兴对本报记者表示，2013年所拿地开发的项目，到了回购期限的已经全部实现回购，有部分甚至提前回购。

　　记者查阅公告发现，在2013年与投资基金大举拿下4幅地块之后，在接下来的两年里，越秀地产通过与投资基金合作形式购得的地块，仅有1幅入账。

　　曾备受越秀地产认可的“地产+基金”拿地开发模式，为何忽然沉寂了下来？有业内人士曾指出，假若土地升值没有超过回购成本，越秀集团或越秀地产将承受大部分的风险，而且无法将风险转嫁出去。

　　有投资者关心这种模式是否会为后期带来压力。张招兴表示，更应该关注这种模式为地产快速发展抓住有利时机发挥了很大的作用。“从中国房地产市场来看，采用各种方式拿地将会成为一种常态。现在我们更注重多种拿地方式并行，至于采取哪一种，主要看机会和成本控制。”张招兴对记者表示。

　　纵观2016年，越秀地产在土地市场上的表现颇为谨慎。2016年全年，越秀地产在广州、杭州、武汉、青岛等城市新增11幅土地，总建筑面积约421万平方米，按权益计算总建筑面积约204万平方米，按权益计算土地金额约105.8亿元。

　　谈及当前土地获取方式，张招兴表示，越秀地产会充分利用母公司的资源。“2016年以合理价格从母公司购入广州南沙十期地块，2017年肯定会继续采用这种方式扩储。”

　　广州地王时隔多年未动工

　　股权回购未全面收官，项目开发亦有待推进。值得关注的是，越秀地产在2013年大举斩获的三大地王项目，开发销售情况差异显著，或贴本入市，或高价售出，或仍未动工。

　　近日，记者实地走访了位于广州市海珠区南洲路1026号地块，该地块于2013年5月由越秀地产夺得，扣除保障性住房后楼面价34590元/平方米，一举刷新广州最贵单价地王纪录，且高于当时该地段2.8万~3.1万元/平方米的一手住宅售价，被称之为“南洲路地王”。

　　记者在现场看到，占地4.27万平方米的南洲路地王项目被围墙紧紧包围，大门处的保卫室无人看守，也空无一物。平整的地面边沿虽有工人房以及推土机，但并无任何大型机械以及相关工作人员在现场作业的迹象。

　　地块周边的一位居民告诉记者，2016年年底有工人和机械进入该地块施工，现在也有人在里面值班看守。然而，对比记者2016年11月看到的地面荒草丛生的情景，上诉居民所说的施工，仅仅也只是铲去了杂草而已，仍未有实质的动工开建迹象。

　　拿地多年为何迟迟未动工？在未有任何公开信息的情况下，本报记者就此采访了越秀地产方面。对此，越秀地产董事长张招兴表示，“主要还是由于政府规划没有落实，2016年下半年重新调整规划。近期已经基本完成，预计很快将会开工建设，推出市场。”

　　对于广州南洲路地王的未来前景，越秀地产副总经理朱晨在2014年曾表态称“很有信心，因为它很稀缺”。尽管如此，从目前的情况来看，该地块的前景有待观察。

　　记者进一步调查了解到，目前该板块的房价水平并不利于南洲路地王的未来售价。以3.46万元/平方米的楼面价计算，广州房地产专家龙斌告诉记者，南洲路地王未来销售成本价为5万元/平方米。

　　在走访中，也有地产中介向记者介绍，地块附近的珠江御景湾，二手房现在售价约3万元/平方米。而查阅相关房产平台，离地块较远的在售楼盘罗马家园，虽靠近地铁，当前最高售价也仅为4.5万元/平方米，还不及广州南洲路地王的成本价。

　　此外，记者了解到，在2014年7月，广州南洲路地王的规划首次出炉。值得一提的是，小区北边规划了大片绿地，住宅南向临江，几乎每个单位望出去都有绿化景观和一线江景。不过，历时多年，地块周边环境及生活配套的问题，至今仍然没有得到明显改善。