新融街：广州楼市出台逆天政策 业内人士绝杀高房价

　　对于一线城市来说，普通老百姓买房几乎已经成为奢望！但最近广州楼市出台一个新政，实实在在的让老百姓欢呼起来！

　　7月20日讯，对于一线城市来说，普通老百姓买房几乎已经成为奢望！但最近广州楼市出台一个新政，实实在在的让老百姓欢呼起来！近日，广州市发布了《加快发展住房租赁市场工作方案》，16条新政从商改租、入学、税收、水电等领域，对发展住房租赁市场派出大礼包。《通知》指出，当前大中城市新市民多，住房租赁需求旺盛。与此同时，特别是在一些人口净流入的大中城市，存在着租赁房源总量不足、市场秩序不规范、政策支持体系不完善等问题，租赁住房解决城镇居民特别是新市民住房问题的作用没有得到充分发挥。

　　1．赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。2．职工提供房屋租赁备案证明和申请提取住房公积金，月提取最高限额由原来的不超过上年度本市职工月平均工资2倍的30%，提高至不超过上年度本市职工月平均工资2倍的40%。3．落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按享受免征政策。4．允许将商业用房等按成租赁住房。5．允许出租人按照国家和地方的住宅设计规范住房后出租。

　　作为租房者最关心的就是子女入学等公共权益问题，按照广州的政策，以后租房者和购房者享有同等，也就是说将来租个房子就可以解决孩子上学的问题，学区房或将成为历史。

　　此次《通知》，在认真贯彻落实去年国务院办公厅发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中提出的一系列支持政策措施之外，还进一步对政策做出了细化的要求。

　　土地政策方面，《通知》鼓励各地通过新增用地建设租赁住房，在新建商品住房项目中配建租赁住房等方式，多渠道增加新建租赁住房供应。按照国土资源部、住房城乡建设部的统一工作部署，超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。

　　金融政策方面，《通知》要求各地加大对住房租赁企业的金融支持力度，针对租赁企业回款慢等特点，鼓励开发性金融等银行业金融机构加大对租赁住房项目的信贷支持力度，向住房租赁企业提供符合经营特点的长期贷款和金融解决方案等。

　　运营政策方面，针对住房租赁企业长期以来经营当中存在的一系列问题，《通知》进一步落实“放管服”：针对住房租赁企业在新建或改建租赁住房项目、工商登记、租住人员管理等方面遇到的问题，要求各地建立快速审批通道，探索实施并联审批；明确住房租赁企业申请工商登记时，经营范围统一规范为住房租赁经营；门要比照酒店业管理方式，将住房租赁企业登记的非户籍租住人员信息接入暂住人口管理信息系统。

　　中国的住房体系，经历了福利分房、商品房，以及通过保障房形式来保障居者有其屋的不同时代。

　　邓浩志认为，租房逐步跟买房享有同等，是发展的趋势，未来解决租房的问题思或许会有一个大方向性的改变。国家对房地产的调控思正发生深刻变化，解决高房价的思将更加多元化，通过大幅提升租赁住房的供应量，实行租购同权，从而降低买房需求，从需求端缓解房价上涨压力。

　　“长远来看，租购同权肯定会降低大众的购房热情。”华南城市研究会副会长孙不熟在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，房屋炒作的素材和动力都会减少，房价会逐步回归。

　　不过，孙不熟进一步分析称，一些郊区房稀缺性不强，买家的支撑面也不大，租购同权会让这类房的含金量大打折扣。但对于大城市核心区的房屋来说，冲击不会太大，毕竟这些地区的房具备强烈的资产属性，即使失去了“学位”这个巨大的附加值，仍然会有其他的附加值来补充，比如租金收入，比如资产保值的功能等。

　　需要注意的是，广州市为保障租购同权政策的实施，将通过租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划、允许将商业用房等按成租赁住房以及允许出租人住房后出租等方式增加租赁住房供应。

　　增加租赁住房用地供应，未来土地竞配建、竞自持或成新常态。以竞自持方式获取土地的方式风靡全国，广州也率先试点出让多自持地块。根据新求，未来广州将变更土地拍卖方式，土地溢价率超过一定比例后，由竞价转为竞自持租赁住房面积。

　　目前住房需求较为紧迫的是大城市，特别是五大都市圈（包含西部成渝和中部武汉郑州）内的核心城市。根据链家统计，这些城市目前户均住房拥有量为0.8~0.9套，考虑到人口继续向这些城市迁徙，未来住房需求的潜力很大。

　　值得注意的是，目前这些城市住房需求存在两个特征：一是需求两极分化或“住房基尼系数”太大，由于房价太高，中低收入人群（包括大学毕业生、新就业人群）基本没有住房支付能力；二是包括大学毕业生在内的新市民，成为住房刚性需求的主体。

　　目前，500万人口（及以上）的城市已划定边界，开发强度也正逼近天花板，而“摊大饼”式扩张导致城市病愈演愈烈，高房价下城市“二次开发”受阻，这些城市增加供地的弹性很低。因此，中短期内很难大规模增加供地，很难通过供地来降低房价，满足和缓解住房需求。

　　换个角度来看，即便这些城市增加了供地，在“招拍挂”的模式下，也很难避免高地价进而导致高房价。也就是说，即便未来住房供应增加，但也无法匹配有效需求，反而有可能加剧供求结构失衡。这也就决定了供地结构亟待调整。

　　未来一段时期，只有供应更多的、分配权主要掌握在地方手中的保障房，增加适应大学毕业生等新市民住房需求、可循环利用的租赁住房，才是真正的有效供应，才能匹配真正的住房需求，才能吸引和留住人才，才能打造创新驱动的城市竞争力。

　　基于此，新增供地除偏向于保障房外，配建甚至部分地块完全建设租赁住房也将成为趋势。未来，尽管市场化租赁（私人散租、长租公寓）仍将占60%~70%的份额，但由于无决新市民对于教育、医疗的配套需求，市场秩序相对也比较差，因此公租和企业租赁预计将会快速增加。

　　房子回归居住属性的定位，是我国继1998年“房改”以后，决策层对于住房制度的又一个顶层设计，这也将对楼市产生深远影响。由此，一系列举措相继出台，比如都市圈建设、轨道交通、“去杠杆”、打击“类住宅”、强化公共设施建设、新市民入户门槛全面放松等等。

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