客村、中大旧改都动了！“孤儿”上涌村跟不上时代步伐

客村、中大旧改都动了！“孤儿”上涌村跟不上时代步伐我们是好朋友   中大纺织商圈、客村商圈周边旧村改造，持续“霸榜”广州旧改圈。   康乐村、鹭江村、新市头、客村、旧市头、江贝村、桂田村等，陆续进入启动改造阶段，康乐鹭江被合生创展抢下，新市头获得

  中大纺织商圈、客村商圈周边旧村改造，持续“霸榜”广州旧改圈。

  康乐村、鹭江村、新市头、客村、旧市头、江贝村、桂田村等，陆续进入启动改造阶段，康乐鹭江被合生创展抢下，新市头获得方圆、美林的喜爱，客村成为佳兆业的猎物，方圆再次将目光放在江贝村身上。

  尚未没有归属的旧市头、桂田村，也进入前期旧村改造工作。

  然而，在广州海珠区如火如荼的旧改工作中，与康乐村、鹭江村、客村等，同为中大纺织商圈“命运共同体”的上涌村，与大塘村一起沦为“失宠的孤儿”。

  

  目前，上涌村、大塘村，连列入城市更新计划名单的计划都没有，更别谈启动旧改工作。相邻的东风村，成为了央企保利的菜。

  “上接祥云千山金凤腾云起，涌临福地万里银河匝地来”，这句刻在上涌村牌坊的对联，表达了村民的美好愿望。但是，现实情况用另一句俗话来说，更加准确：同人不同命，同遮不同柄。

  旧改的春天吹遍了羊城大地，却没有带上了上涌村、大塘村。中大纺织商圈在“搬”与“改”之间徘徊不定，或许新时代发展步伐下，两条村的命运早已被人忘记了。

  01

  海珠区政府、万达广场、合生广场旁

  上涌村的地理位置，称得上是与客村同级别的王者。

  上涌村隶属海珠区南洲街道，位于广州大道南、新滘西路交汇处，两条南北、东西走向公路是广州市车流量最大的主干道之一；无论是北上CBD，南下南番顺，西进荔湾、南海，东往琶洲、黄埔，都十分便捷。

  上涌村路口正是东、南、西三个方向来车北上的集合点，早上八、九点，车辆川流不息，加塞、车距以厘米计算都是常见场景，等候过红绿灯的汽车排到南洲北路路口处也是时有。

  

  等待的，还有一众“打工人”。他们站满整个上涌公交站，有时队伍长度不输给汽车的。上涌站共有三个分站点，有多达35条路线的公交车班次，上下班高峰期繁忙程度可以想象。

  其中，1号分站台主要是区间车、高峰时刻、夜间车辆为主，2号分站主要路线是北上前往珠江新城方向，3号分站主要路线是东往客村、琶洲方向。

  

  如此重要的位置，周边商业配套自然不会太差。上涌村与海珠区政府仅有一路之隔，是单向两车道那种距离。而区政府对面，正是海珠区两大商业体：万达广场和合生广场。

  万达广场，于2019年12月正式开业，总体量约13.57万㎡，涵盖地上7层、地下3层，汇集了万达PRIME影城、万达宝贝王、嘉荣超市、苏宁易购、广州首家全沉浸式娱乐馆spaaark、海底捞等一众大牌。

  

  合生广场，是合生创展商业板块在广州的首个商业综合体项目，占地面积.47万㎡，总建筑面积约26万㎡，涵盖了国际快时尚品牌、Imax巨幕影院、精品超市、无国界美食、娱乐休闲等休闲生活业态，是海珠东部最大的全业态综合购物中心。

  

  新中轴线、区政府、两大商业IP，这些因素加持下，上涌村周边已经有着十分成熟的居住环境，可选的楼盘项目（含公寓类）和价位区间有很多，均价在2.4至6.52万元/㎡。

  

  不过，上涌村村域范围内尚未出现成规模的楼盘项目。周边新盘项目十分稀缺，需要到客村立交，选紫星华府，均价是7万元/㎡；或者到逸景路，选珠江壹号，均价5万元/㎡。

  

  目前，珠江壹号主体建设已经完成，周边正在建设广州地铁11号线，附近站点有五凤站、逸景路站、上涌公园站。

  02

  典型城中村、小工厂密集

  走进上涌村，很难想象自己身处广州主城区的核心地段。特别是下过雨后，村内道路坑坑洼洼，黑乌乌的积水、垃圾随地可见。

  这是一条广州城中村典型的现象。不过，上涌村的情况比较特别，准确来说是环境更差一些。

  卫星图上看建筑密集度，足以说明村内的基本情况，可以与有着“广州人口最多”之称的石牌村不分上下。

  

  上涌村，又有人称为“上冲村”，顾名思义村内有河涌流淌着，主要分为上涌东约、上涌南约、上涌中约、上涌西约四部分。其中，南约大部分面积已分割给海珠唯品同创汇，东约、中约主要分布在海珠区政府，西约在广州大道北侧。

  目前，西约被河涌、主干道分割成多个块状。其中，广州大道南东侧大部分为绿地面积，其余面积建设为纺织厂、商贸城、缝纫批发、酒店娱乐等，居住面积较少，进而导致人口规模小。

  广州大道西侧的西约部分，则是高密度的纺织类的小工厂。西约、南约与东约、中约分界也是一条河涌。

  

  尽管分界鲜明，但是居住环境都大抵相同，握手楼、电线横空、潮湿阴暗、宅底商、自建房为主、道路狭窄......都是广州城中村常见的现状。

  

  进一步看，四个部分分工也十分明确，南约的创新谷，西约的密集工厂，东约、中约则是兼顾着商业、居住、生产、教育多种职能。

  环境与绝大部分城中村相似，但是在房屋用途上却大相径庭。如下图的小型纺织工厂，夸张地说每一栋楼基本是底层生产或销售、楼上居住的现状。并且，实探中看到不少建筑进行“高空作业”，将布匹、边角料等运上、送下。

  

  举例来说，从牌坊进来的上冲西约南大街，基本是烫房、裁剪铺、印花厂、加工作坊等，除了便利店之外，难以找到与纺织无关的业态，甚至包括水果店。一路走过来，生产机器的轰轰声、布料刺鼻气味、阴暗处散发的潮湿味、偶有的垃圾臭味，交杂在一起。

  正因为这种特殊的现状，上涌村村内的宣传栏，基本是作坊转让、工人招聘、可生产房屋出租、相关业务寻求合作等。

  

  而在上涌古道、东风村第一经济合作社门前的岔路，形成了一个兼顾生活休闲、业务洽谈、工人招聘的“圣地”。

  

  随处可见卖家对外展示自家生产的成品，并引来一众“吃瓜群众”的围观和点评。这里给人感觉，更像是农村的市集，有烟火气息、生意场的较量，但也有无奈与忧愁。

  03

  掉队的上涌村

  早前公布的海珠“十四五”规划中，海珠区需改造提升的“三旧”地块面积约占城市建设用地的50%，城市更新任务繁重。要盘活更多土地价值，旧改是最佳渠道。

  明确提出，全力持续推进“城中村改造三年4条、五年13条、十年16条；旧街区改造三年33个、五年48个、十年49个；旧厂房改造三年8个、五年13个、十年16个”的目标任务。

  

  是的，上涌村不在名单之中。进一步来看，旧街区、旧厂房、村级产业园几乎没有它的身影，仿佛上涌村在海珠地图中“消失了”。

  

  但是，从一个角度来看，海珠区将致力建设“一区一谷一圈”，上涌村正处于“一区”与“一谷”交界处，被划分为两个部分，大部分归属“一区”，即琶洲人工智能与数字经济试验区。

  上述现实情况已经展示得十分清晰，上涌村俨然是中大纺织商圈的附属品。况且，在“十四五”规划中，明确提出：“推进纺织商圈转型升级”“清理低端业态”。

  

  很难想象，在这场转型升级中，上涌村、大塘村最终命运是什么。

  

  实际上，中大纺织工厂招工难，已经存在多年。自从2008年后，每逢春节，“招工难”便成为新闻媒体的头条，直至2021年， “工人挑老板”的戏码常常上演。

  特别是去年爆发疫情之后，纺织业受到的冲击，让扎根在城中村的小作坊，更加艰难。“湖北籍工人来了又走了”，让中大纺织工厂成为了广州热议的话题。

  今年3月份，正值招聘旺季，乐居城更也实地走访了大塘村，见证“制衣帝国”的衰落时刻。我们得到反馈普遍是，“年轻劳动力供给不足”“劳动力回流”“城市化带动内陆城市发展”。

  还有一个重要原因是，广州城中村改造浪潮，工厂的搬迁问题。这或许是上层为何仍未将上涌村、大塘村纳入到改造名单的原因之一。

  以五凤村为例，今年2月份，珠江投资正式成为合作企业，预计将投229亿元改造整个旧村。在招商方案中，曾披露2022年10月31日前完成首期安置地块上的房屋拆卸，首批拆迁时间在2022年至2024年。这也意味着上千家纺织厂将在此期限前搬走。

  但是，没有纳入到计划中，说明上涌村如此现状仍要保持很久。率先进入旧改的康乐村、鹭江村也将率先完成转型，走在升级的前列。

  侧面来说，上涌村没有跟上新时代的步伐。

文章来源:乐居买房

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