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年度考核将至 抓销售促回款成房企第一要务

年度考核将至 抓销售促回款成房企第一要务

日前,第三季度央行货币政策执行报告出炉。报告显示,房地产贷款、个人住房贷款占比分别降至19.7%和27.1%,并指出目前房地产市场风险总体可控,房地产市场健康发展的整体态势不会改变。

从近期国家对于房地产金融政策表态来看,主调依然是维护房地产市场的健康发展。业内人士认为,短期居民按揭贷款将边际改善,年底房地产市场或将有所转暖,但成交整体回升幅度有限。而年底临近,年度考核将至,房企亟需做好充分准备,加强销售回款仍是第一要务。

房地产行业去杠杆成效渐显

2020年8月底,房企融资的“三道红线”正式落地;2020年末,房贷管理的“两道红线”落地执行。这预示着房地产行业全面转向去杠杆,倒逼房企降负债、居民购房降杠杆。

据日前发布的今年三季度央行货币政策执行报告显示,房地产行业去杠杆渐显成效,房地产贷款占比、个人住房贷款占比皆步入下降通道,三季度末分别跌降19.7%和27.1%。此番央行重申:目前房地产市场风险总体可控,房地产市场健康发展的整体态势不会改变。

据央行相关报告,2020年末,全国房地产贷款余额49.6万亿元,占各项贷款余额的比重为28.7%,较2019年末减少0.3个百分点。其中,个人住房贷款余额34.5万亿元,占各项贷款余额的比重为20%,较2019年末增加0.3个百分点,但增幅明显有放缓趋势。

而2021年三季度末,全国房地产贷款余额51.4万亿元,占各项贷款余额的比重进一步回落至27.1%,较2020年末再降1.6个百分点。其中,个人住房贷款余额37.4万亿元,占各项贷款余额的比重降至19.7%,较2020年末下降0.3个百分点。这显示出政策已经发挥效果。

销售放缓房企资金压力加大

在房地产行业全面转向去杠杆的政策大环境下,2021年以来,基于个别大型房企风险显露,金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降,房企境内融资出现了一致性的收缩行为。与此同时,房企海外融资大减。受此影响,房企资金周转压力不断加大,“促销售、抢回款”已成业内共识。

据国家统计局数据,2021年1~10月,房地产开发企业到位资金16.7万亿元,同比增长8.8%。其中,国内贷款2万亿元,同比下降10%,占比跌至12.1%,较2020年末减少1.7个百分点。自筹资金5.3万亿元,同比增长5.1%,占比跌至31.6%,较2020年末减少1.2个百分点;定金及预收款6.2万亿元,同比增长21%,占比升至37.2%,较2020年末增加2.8个百分点;个人按揭贷款2.7万亿元,同比增长9.7%,占比升至16%,较2020年末增加0.5个百分点。说明国内贷款、自筹资金增长显著受限,定金及预收款、个人按揭贷款渐成房企最为重要的资金来源,企业对销售回款的依赖度持续提升。

2021年下半年以来,全国房地产市场持续降温,房企销售回款陷入增长困境,房企资金周转压力不断加大。据国家统计局数据,2021年10月,定金及预收款新增5351亿元,同比下降12.9%;个人按揭贷款新增2554亿元,同比增长1%,相较于上半年两位数以上的高增长态势相差甚远。

按揭松动利好市场健康发展

业内人士表示,从近期国家关于房地产金融政策表态来看,房地产信贷政策将紧紧围绕两个“维护”展开,即维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益。短期居民按揭贷款将边际改善,主要体现于提高个人按揭贷款额度、缩短放贷周期等,尤其要保障好刚需群体信贷需求,在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持,进而保证正常房地产交易平稳运行,不能突破市场平稳健康发展的下限。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,当前对于宏观经济下行压力的关注,也意味着11~12月份货币等政策或会有所宽松。对于房地产来说,各类政策宽松的动作还会持续,以确保此类市场的平稳健康发展。从实际过程看,除了房贷政策宽松以外,预计12月份其他一些购房政策也有放松的可能,以确保房地产市场的活跃和稳定发展。

地产专家邓浩志也认为,目前政策方向首先已经明确了房地产在中国经济当中的重要地位,未来,中国经济不能没有房地产,所以不存在“去房地产化”这一说法。

其次,下一阶段也会对楼市给予一定的支持,尤其是在融资方面。以后针对房企的融资,针对购房者的贷款,相关政策也许会有所放松。他还表示,国家会继续坚持稳楼市的政策,避免再次出现因为强刺激而导致楼市过热、房价上涨过快等问题。

房地产企业仍需积极“回款”

基于银行放贷的风险偏好下降,短期房企融资难的问题难以实质性扭转。叠加房地产市场整体回升乏力,房企还需做好充分的准备,并积极抓销售促回款。

就广州目前情况来看,一手楼供应出现高峰。据中原研究部统计,今年8~10月新批销售住宅面积连续升高,10月供应多达17000套货量,去化周期为13.1个月,是2016年以来的新高。

开发商的竞争在10月就开始打响了,先从增城石滩再到白云江高,然后蔓延到黄埔、荔湾、番禺等热点区在内的项目,其中不乏科学城、中新知识城、芳村、石楼化龙等网红盘。从国庆节以来,广州一手项目有多个楼盘推出了优惠政策:“一口价”、 “工抵房”、“清栋风暴”等。

易居企业集团CEO丁祖昱表示,短期内,由于房地产政策难言实质转向,叠加市场整体回升乏力,“剩”者为王的时代下,房企需要做好充分的准备,积极抓销售、促回款仍是第一要务。长期来看,行业内兼并重组的案例将持续增多,优质房企将获得集中度提升的机会。

文章来源:信息时报

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