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纠结!这个一二手倒挂的3字头老盘,我要怎么选...

  早前,乐居君为大家介绍了黄埔知识城冒新芽的十年老盘万科幸福誉,一二手倒挂显得新房格外笋。

  谁料报道不久,粉丝又爆料白云区有20年老盘也冒新芽了,项目叫做顺丰翠园,却和顺丰快递没有半点关系。而价格方面,新盘优惠价与部分二手房源挂牌价也出现了倒挂现象。

  究竟是现在的新盘太香,还是二手房集体膨胀了?一起来看看!

  01

  人多、车多、货物多

  顺丰翠园位于白云区的石井板块,西临许广高速,东面石井河。项目距离较近的地铁站点仅有8号线石井站,据高德地图显示,从石井地铁站步行至项目位置需要13分钟。

  此外,项目邻近物流园区、纺织批发市场和建筑工地,因此石井大道和石沙公路车流量较大,不仅塞车严重,还为周边环境带来了大量尘土。

  项目周边有庆丰纺织城、广大皮具服装城、锦东国际服装商贸城等多个大型服饰批发市场,东太物流中心也在不远处位置。

  而商业方面,周边还有庆丰广场、星光广场与石井国际大厦等商业购物广场,日常人流量不少。

  医疗方面,除顺丰翠园小区门口正对面的广州东方医院外,附近还有广东健乐医院和广东省中医院。

  因此,项目对出的石沙公路上,能时常看到救护车、货拉拉和纺织布料运货电动车并排行驶。

  学校方面,顺丰翠园小区内有石井街中心幼儿园,附近有庆丰幼儿园、凰岗幼儿园、金碧新城小学、广州白云广雅实验学校、石井中学以及广州大学附属实验学校。

  总体来看,项目周边环境配套齐全,道路上货车较多且带来一定噪音和灰尘。

  02

  产权缩水16年

  和石井大道相比,顺丰翠园小区门前的兆丰路车流量较少,故而斑马线位置也并没有设置红绿灯。

  目前,营销中心的底商也还处于空缺状态。

  顺丰翠园项目由广州市继丰房地产开发有限公司开发,2005年拿地至今产权已缩水16年有余。其中,一期在2007年开盘,当时售价约7000-8000元/㎡。目前主推的四期也余货不多,而五期还在建设当中。

  据展厅销售介绍,四期项目共分为F12、13、14三栋,F12和F14有4个户型,F13有5个户型,均有15层(2-15层为住宅)。

  在售的3栋楼主要有东北和西南两大朝向,F13栋的户型较F12和F14小一些,基本为竖厅。

  乐居君参观了F13的4号样板房,是东北朝向的77.75㎡两居室,阳台完全被营销中心遮挡。

  销售表示这个朝向要去到5楼才完全不受遮挡影响,然而,F12-14三栋住宅该方位的户型,仅卖剩5楼以下的低层房源了。

  由于房间和阳台朝向一致,房间也难免处于“面壁”状态,视野环境并不太好。

  而对门的5号样板房是东北朝向的111.35㎡三居室,除多一个卧室、主卫和生活阳台外,其他情况也基本一致。

  据展厅销售介绍,项目推新并没有做对外宣传,销货周期也比较长(四期从2019年开卖到现在),原因除了疫情的影响,还和开发商是石井街道事业单位性质有关。

  但销售也表示,房子并不愁卖。一来,目前四期3.8万元/㎡的售价在市场上还是具有竞争力的;二来,项目单位内部认购反响热烈,内部已经消化了一部分房源;最后是房屋的使用率比较高,小区环境在板块中还算舒适。

  由于该项目除了新房外,还有大量二手房源在售,乐居君也同步实探了几套二手房源,打探到了一个惊人消息!

  03

  一二手同步在售 价格几近倒挂

  目前,顺丰翠园一、二、三期均有二手房源在售,售价在3.1-4.1万元/㎡区间内,普遍为3.5万元/㎡。房源户型较为多元化,整体放盘量有31套,甚至还有毛坯房在售。

  这套毛坯房总价258万元,折合单价31730元/㎡,户型是81.31㎡的一居室。81.31㎡只做了一房可以算是相当奇葩了。

  户型朝西北向,超7米的阳台将顺丰翠园五期的供地尽收眼底。虽是81.31㎡的一居室,但卧室21.3㎡的面积足够拆分为两房使用。

  厨房和卫生间开外还有一个生活阳台,但对面一米不够的位置就是其他住户的窗户,彼此私密性都受到影响,且“一线天”的采光有限,厨房和卫生间可能存在采光不足的情况。

  在实踩二手房源的过程中,中介透露到,顺丰翠园新房的内部认购最高可优惠至9.2折,结合目前约3.8万元/㎡的售价,优惠后折合单价约3.496万元/㎡。

  这和目前一、二、三期的二手房源均价的3.5万元/㎡已经非常接近,甚至出现了部分倒挂的现象!但需要关注的是,一、二、三期房源的楼龄大部分已经超10年。

  新房卖这么低,二手真的还会有市场吗?虽然新房尾货的品质一般,且后续还有五期上市,但就算按照非优惠价的3.8万元/㎡入手,依然要比二手房源性价比高很多。更何况二手房源还有不少奇葩户型,81.31㎡仅做一房。

  至于户型的方位朝向问题,顺丰翠园整个小区东南向或南向的户型并不多,新旧两房差距不大。

  此外,项目周边还有不少新房在售,价格普遍高于顺丰翠园。越秀·天悦云湖主推76-127㎡三四居室,均价约41500元/㎡;建发央玺主推98-140㎡三四居室,均价约45000元/㎡;品实·云湖花城主推67-141的一到四居室,均价约41000元/㎡;五矿招商江天际主推78-110㎡的三四居室,均价约48000元/㎡。

  总体而言,顺丰翠园性价比还是可以的,但产品品质一般,如果是你,你会怎么选呢?

文章来源:乐居买房

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  • 编辑:贾贵
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