城市更新时代，从“拆改留”过渡到“留改拆”

城市更新时代，从“拆改留”过渡到“留改拆”000670   推进城市更新行动的思路，越走越清晰。   自去年8月住建部发布“大拆大建”限令之后，城市更新开始改变粗放式的地产开发模式，慢慢走向精细化管理；同年11月，首批开展城市更新

  推进城市更新行动的思路，越走越清晰。

  自去年8月住建部发布“大拆大建”限令之后，城市更新开始改变粗放式的地产开发模式，慢慢走向精细化管理；同年11月，首批开展城市更新试点工作的21个城市出炉，包括北京、南京、苏州、宁波等。

  日前，南京市城乡建设委员会、市规划和自然资源局、市住房保障和房产局联合发布了《南京市城市更新试点实施方案》，并对实施方案进行了解读。

  这意味着，南京市正式进入城市更新时代，即从“拆改留”过渡到“留改拆”。

  乐居城更了解到，南京市目前是首批开展城市更新试点工作，最早公布具体实施方案的一个。同时，透过城市更新实施方案可以发现，与广州、深圳、上海等城市，存在大同小异的地方。

  相同的是，这些城市推进城市更新行动更加细化，将不同需要改造项目细分为不同类型，采用微改造、整合治理、全面改造等多种方式结合推进。

  简而言之，“分区、分类、分策、分序推进，有机更新”成为大部分城市统一步调。

  不同的是，城市更新试点实施方案公布之时，南京推进“三旧”改造实际上有很长历史，大部分城中村、老旧小区改造、历史风貌建筑等，已进行不同程度的改造或修缮。

  进入新阶段下，南京城市更新行动重新梳理了顶层设计、推进节奏，将比以往更加慢与细，呈现出“以民为本”的特点。

  01

  微改造与慢节奏

  按照南京市推进城市更新的目标：探索富有温度的城市更新之路。

  根据试点实施方案，南京将重点聚焦玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区，江北新区和其他各区重点单元和重点项目亦可纳入试点范围。

  开展试点改造对象上，南京市主要四类，即居住类地段、生产类建筑、公共类空间，以及三者组合形成的综合类片区。

  改造对象上，南京与广州、深圳、上海等城市定义有所不同。

  前者将公共类空间纳入到开展试点范围内，其余则是依据生活、生产进行划分；而后者则是在“三旧”改造基础上进行延伸，即分为旧城镇、旧厂房、旧村庄，公共类空间普遍不在城市更新范围内，而纳入到综合环境治理方面。

  拿南京与广州进一步对比发现，南京公共类空间提升包括：公园、滨水等绿色空间和特色街巷，而广州绿色空间一般是作为单独立项工作指标，特色街巷则属于旧街区改造升级类。

  这些差异化归类也说明，在推进城市更新道路上，每个城市都有不同的侧重点和改造模式，经验可取可借鉴，但不能原封不动的复制。

  回到南京试点实施方案身上，居住类地段将统筹采取“留改拆”措施，以小西湖、荷花塘等项目为试点；生产类建筑分类采取整合集聚、整体转型、改造提升等方式，以南京老烟厂改造项目为试点；

  河西南鱼嘴地区规划效果图，以最终官方公示为准

  公共类空间将丰富微更新手法，留住城市绿色“生态”本底，以省园博园、“梧桐语”小型城市客厅打造等项目为试点；综合类片区则注重对历史风貌或地段的保护、活化利用，完善社区基础设施、公共服务配套，以浦口火车站历史风貌区、颐和路等项目为试点。

  在推进节奏上，南京市将分为四个阶段，即方案编制、试点推进、总结提升、全面推进。

  前两个阶段时间为2023年10月底前，期间将实施首批13个试点项目，包括荷花塘、浦口老火车站、虹苑新寓等，积累一批可复制、可推广的试点经验。

  总结提升阶段时间为2023年底，对试点项目进行总结，形成城市更新的“南京经验”；在2024年1月至2025年12月，将进入全面推进阶段。

  南京的推进节奏，与广州旧改分序推进相似。广州将城市更新分为稳妥推进、继续前期研究、转为收储、暂缓实施。

  看完南京城市更新试点实施方案，有两个很明显的特点，一是以微改造为主，二是慢节奏。

  除了居住类可能部分会涉及到拆迁工作外，其余改造对象基本上都是以微改造、环境整治为主。慢节奏则是南京推进城市更新试点中，前期研究工作就长达2年时间，后2年才进入全面推进阶段。

  实际上，在被住建部纳入试点城市之前，南京探索进入城市更新阶段的准备时间，远比我们想象中更长。

  早于2020年5月，南京已经发布了《开展居住类地段城市更新的指导意见》，提出对于建筑密度大、房屋质量较差等危破老旧住宅区开展更新行动。该指导意见也成为全国推广的样本。

  总的来说，南京城市更新试点工作呈现微改造、慢节奏的特点，本质原因是与现状密不可分。

  02

  南京经验

  南京城市更新工作起步时间，并不比上海、广州、深圳等城市晚。

  作为六朝古都，南京辖内有着大量的历史风貌、历史地段等文化资源，但这限制住了主城区开发、建设，只能向外要空间，建成区由1978年的116平方公里膨胀至2019年的800平方公里。

  在城市空间快速发展过程中，南京形成了老城区以提升、补短为主，新城区建设从秦淮河向扬子江延展而成的多中心、拥江发展的格局。

  特别是改革开放后的二三十年里，“大拆大建”模式让南京城市完成了蜕变。

图源：南京发布

  早前，南京规划和自然资源局有关领导出席活动表示，从城市更新的视角，南京城市空间发展分为三个阶段：2000年前为第一阶段、2000~2011年期间为第二阶段、2012年至今为第三阶段。

  第一阶段是新城区建设与老城区改造同步开展，其中南湖、五塘、锁金等居住区和燕子矶、雨花等工业基地在老城区建成。

  第二阶段是“老城做减法、新区做加法”，即推进新区开发与老城拆除重建，逐步从推动重建过渡到小规模、渐进式更新，以城市功能提升为主。

  第三阶段是进入有机更新、积极创新的新阶段，实施“留改拆”城市有机更新模式，注重保护和利用历史文化资源。

  而在第二阶段的11年时间里，南京老城区的大部分城中村、危旧房被拆除重建，比如金陵石化及周边地区、铁心桥—西善桥片区、燕子矶地区、胜太路以北地区、下关滨江片区等。

燕子矶地区规划图

  数据显示，期间，南京改造老城区及其周边178个城中村、危旧房，占地9.17平方公里，涉及4.46万户居民。

  南京城市更新步伐走得很快，特别是棚户区改造工作上。其中，2008年、2012年，南京先后开展两轮棚改工作，实现棚户区改造近1500万平方米，直接受益群众达9.7万户。

  “十三五”期间，南京再次加大推进棚改工作，截至2020年11月，全市就完成431个棚户区改造项目，改造房屋面积约1940万平方米，直接受益群众约8.5万户。

  2019年，南京市开始开展专项突破工作，即该年9月份发布了《南京市城市危险房屋消险治理专项工作方案》，意味着“大拆大建”改造模式进入收尾期。

  到了2020年，南京开始转变过往“大拆大建”模式，探索结合城市发展、历史文化传承与活化利用、城市功能提升、土地节约集约利用与增效等多个要素的城市更新模式。

  这时候，南京城市更新行动已有现在提倡“精细化管理”的雏形。

  秦淮区石榴新村是一个典型案例。这个不具备征收条件的城中村危旧片区，改造方式由传统征收拆迁向“留改拆”转变，结合不同建筑质量、风貌等要素，划分为可拆建、市政及绿地、文物保护3个版块推进。

  思路的转变，让项目在2021年6月成功进入动工阶段。

石榴新村，图源：南京规划资源

  小西湖片区、颐和路片区、雨花台区铁心桥-西善桥地区等也是代表项目。

  南京推进城市更新行动有可取地方，比如快速扭转棚改“大拆大建”思维、因地制宜结合老危旧片区项目等。

  不足地方是，南京在参与市场主体、合作参与模式、商业经营方式、资金来源与运作等方面，与上海、广州、深圳等城市仍有一定距离。

  不过，城市更新行动本身是慢周期、渐进式的过程，改造得更早不如改造得更好。

文章来源:乐居买房

逆天升级 http://www.xinzhiliao.com/sj/chunji/47732.html