地方猛出救市政策楼市预期调整地产正在驶出“历史三峡”

　　6月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，全国6月1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%，均与上月持平。

　　5月份才下调5年期以上LPR，带动首套、二套房贷利率下限分别降至4.25%、5.05%，不可能才一个月时间，房贷利率又回调，与政策的导向显然不符。

　　而就在公布LPR报价的前几天，6月16日，国家统计局发布5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。

　　5月，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，二手住宅销售价格环比持平，三四线城市新房、二手房房价环比微降。

　　这个数据不太明显，实际上一线%；二手房一线个月上涨。这都表明楼市在5月份已明显好转，尤其京沪杭涨幅居前。

　　迹象表明，房地产市场预期逐步发生调整，结合近期不断频出、猛出的地方救市政策，房地产或已正在驶出“历史三峡”。

　　这两天，多地房地产销售中介在朋友圈，刷屏式转发房贷利率即将上调的消息，看上去似乎言之凿凿的样子：

　　实际上，销售中介只是借着6月LPR即将公布的时间窗口，来了这么一波“饥饿营销”，本意还是希望购房人上车。

　　同时，从侧面也反映出房贷利率下调确实是大招，信贷政策的调整降低了购房成本，是看得见的真金白银实惠。

　　报道称，截至6月10日，南京首套房利率普遍在4.25%-4.45%左右，最高为5.4%；二套房利率普遍为5.05%，最高为5.5%。

　　建设银行苏州某支行、工商银行苏州某支行的工作人员均表示，目前首套房利率最低为4.25%，且没有收到利率上调的相关通知。

　　工商银行郑州某支行的工作人员表示，新房、二手房的首套房房贷利率都在4.25%左右，具体多少要根据情况而定。农业银行某支行称，该行的房贷利率也已下调。

　　不难看出，多地房贷利率仍然维持5月下调后低位，包括不少大城市在内，全国多城首套房利率都降至最低4.25%。有机构称，目前首套房房贷利率已经是近十年来的低点。

　　“从房贷市场来说，此前房贷利率下限下调、五年期以上LPR下调等影响，客观上都使得房贷本身进入到利率下降的通道。同时一些城市也明确了房贷利率要朝着最低利率的方向推进，所以大方向看，当前房贷利率肯定继续宽松，购房成本将进一步降低。”易居研究院智库中心研究总监严跃进此间分析表示。

　　“受下调利率的影响，5月份居民的需求由负转正，居民中长期增加1047亿元。前期居民还贷数量高于数量，导致增加值为负。”贝壳研究院在报告中分析认为：

　　“房贷需求上升，表明居民风险偏好的逐步恢复，打消了对‘居民资产负债表衰退’的担忧。实际上，我们居民部门的主要资产是房产，主要负债也是房产，房价没有出现明显的下跌，就不会破坏居民资产负债表。”

　　如果说信贷政策是顶层信号，更偏重统筹兼顾；那么地方上的政策松绑，已经没有丝毫犹抱琵琶半遮面的顾忌。

　　6月，公积金政策调整方面，杭州明确无房职工家庭最高可贷120万元，青岛首套房公积金最高额度达80万元；

　　首付比例调整上，重庆则给予公积金首套房首付款比例最低20%、二套房最低40%的优惠政策；福建则是允许二套房公积金首付比例最低调整为30%，首套房购买产权面积在90平方米以下则最低为20%。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，今年内累计超过150个城市发布了房地产调控政策，其中，5月接近30城提高了公积金额度和降低了首付款比例，多孩家庭成为定向放松的主要对象。

　　与提高公积金额度和降低首付款比例相比，其他诸如取消限购、限贷、限售、限价的“四限”，及人才政策、发放购房补贴或契税补贴、重启货币化安置和调整增值税年限等措施层出不穷，措施力度越来越强。

　　其实这一波政策转变非常迅速，最早也就是3月初，郑州率先打响“第一枪”，成为首个放松限购、限贷的省会城市。

　　随后，同为省会城市的哈尔滨、福州和兰州也先后对限售、限购政策进行了调整。就连调控“模范生”长沙也放松了限购政策，宣布支持具有大专及以上学历就业人员落户，并享有购房资格。

　　南京虽然没有直接取消限购，但调整力度也很明显，外地户籍补缴6个月社保可购房。此举实质上已经绕开了限购。

　　二是调控逐渐深入，宽松力度加大。尤其自3月份以来，一二线城市相继对“四限”政策作出调整，地方房地产调控政策工具箱和松绑力度明显加大，宽松政策导向更加明确。

　　最近比较出挑的是保利发展，据媒体报道一个名为“湖南保利会”的微信公众号发文称，618购房节推出“首付5%起”“首年0月供”等优惠政策，长沙、常德、衡阳、岳阳、益阳等地的10个在售项目将同步开展该活动。

　　而该公众号属于湖南保利房地产开发有限公司的官方认证微信号。公然宣称5%首付、0月供，恐怕令过去一直依靠严格调控保持房价平稳的长沙有些脸上挂不住，而5%首付也与长沙现行的30%最低首付政策相抵牾。

　　更不要说若所购房屋属于长沙市限购区域的，最低首付款比例为60%，湖南保利的营销说辞可谓大胆。

　　当然，5%首付的说法只是一种营销说辞，实质是首付款分期，而且针对的是商业性质房产，即公寓、写字楼等项目，普通住宅并不参与此活动。所以最后地方监管部门也没有处罚，只是事情曝出后，湖南保利悄悄删掉了微信推文。

　　建业发起的话题营销又别具一格，河南商丘的一个建业地产项目新近推出“小麦换房”的购房活动。海报信息显示，购房人可用小麦来付首付款，价格按照2元/斤，最高可抵16万元。

　　且不论这些营销活动效果如何，话题度确实上去了，但这些噱头毕竟只能偶一为之，真正要实现销售去化，还得拿出点真本事才行。

　　这款名为“安居贷”的产品，面向期限在10年（含）以上的首套住房按揭客户，前3年仅按月支付利息、不还本金，第4年再开始分期还本付息。

　　虽然银行在宣传时会强调前期可减轻购房人还款压力，但有多位业内人士表示，这种操作仅是暂时缓解压力之举，“利息不会随本金数额归还而减少，银行资金占用时间长，总利息或高出‘等额本金’还款方式。”

　　在众多政策组合拳中，郑州出台的“棚改+房票”政策或将打开一个新局面，既推动了棚改，又免除了棚改货币化的“放水”忧虑，也给了购房人一定的实惠。但关键还是参与房票安置工作的房企要严格落实预售资金监管制度，确保保质保量、按期交付。

　　无论从上到下，救市政策出了很多，情绪基本面也有所改善，购房人的信心正在重建，房企当下最大的优势就是用好、用足这些救市政策，在时间窗口中谋一片生机。

　　关键词

　　本文为澎湃号作者或机构在澎湃新闻上传并发布，仅代表该作者或机构观点，不代表澎湃新闻的观点或立场，澎湃新闻仅提供信息发布平台。申请澎湃号请用电脑访问。