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2020楼市调控的十大关键词(附思维导图)

2020楼市调控的十大关键词(附思维导图)

  2020年,中国楼市跌宕起伏,先后经历疫情停摆,万人摇号抢房,高价地块再现,局部市场过热,部分城市房价上涨,大型房企和头部长租公寓爆雷等事件。稳定楼市,成为中国房地产发展的头等大事。

  中国地大城多,房地产市场情况复杂,区域楼市分化,增加了“稳地价,稳房价,稳预期”的压力,但也为灵活、具体和精准的调控提供了动力。国家提出“因城施策”的调控方针,为地方调控放权。

  着眼全年,各大城市主要从供给端和需求端两大方向进行调控,各自有衍生出更加具体的调控方向和调控政策。比如供给端的土地供给、土地出让、预售调控、行业监管,需求端的限售限购、公积金和商业调控、买房摇号、无房家庭购房。另外,调控也在往宏观方向延伸,比如新型城镇化、区域一体化、旧改棚改和租购并举等。

  在中央层面,今年、中央局会议、中央经济工作会议等多次全国性会上,均提及“房住不炒”相关内容。今年政府工作报告中写道:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产平稳健康发展。”中央局会议和中央经济会议上也有类似的表述。

  在中央“房住不炒”精神的指导下,地方出台了更加细致的调控方案,如台州、常州、东莞等地都延长了限售期限,防止楼市过热;

  上半年疫情背景下,荆州、青岛、赤峰、海宁等地推出降首付、放开限购、缩短限售、放宽限贷等都遭遇紧急撤回或不予执行,中央落实“房住不炒”的决心可见一斑。

  此外,银保监会强调,专款专用,禁止小贷等非房用于支付购房首付或偿还房贷。年初深圳经营贷购房风波后,深圳也收紧了房抵经营贷的口子,通过金融和信贷,为“房住不炒”提供支持。

  要注意的是,今年11月,“房住不炒”首次被写入规划文件,即十四五规划建议。这意味着在未来五年甚至更长时间,“房住不炒”都将成为中国房地产行业调控的主基调。

  前不久召开的中央经济工作会议强调,要解决好大城市住房突出问题,住房问题关系民生福祉。即要让居民,尤其是大城市居民住得起房,买得起房,买得到房,解决好居民的“安居”问题。

  “刚需”是居民的重要主体,刚需的住房问题亟待解决。今年多个城市针对刚需群体出台了多种不同的支持政策,大致包括支持无房家庭购房和住房两大方面。

  随着全国楼市房价涨幅降低,与二手房相比,很多新房项目具有价格较低、户型合理等优势,遭到购房者疯抢,“万人摇号”抢新房的现象时有发生。对此,杭州、南京、成都、宁波等热点城市先后出台相关政策,支持无房家庭优先摇号,解决刚需家庭难买到房的问题。

  针对刚需家庭买不起房的问题,今年广州正式推出共有产权房政策。共有产权房建筑面积不超120平方米,个人产权份额不低于50%,仅向城镇无房家庭供应。2021年,广州计划推出首批市本级房,房屋的民生属性得到进一步强化。

  另外,多地在支持住房方面也出台了相应政策,如上海、浙江、苏州和安徽正式落地异地公积金一体化,哈尔滨支持异地公积金购房,海南提高公积金额度,湖南将拒绝居民买房的房企拉入黑名单,予以惩罚等等。为了解决居住难题,各地鼓励刚需合法加杠杆,早日实现住有所居。

  今年解决大城市居住难题的另一大调控政策是“租购并举”,十四五规划建议指出,租购并举、因城施策,促进房地产平稳健康发展,北京十四五规划建议则进一步将租购并举纳入住房保障体系。

  现阶段,我国住房租赁市场还不够完善,存在租赁房源不规范,租房租赁企业运营有隐患,租金管理不安全等问题,今年长租公寓爆雷的情况时有发生,蛋壳公寓风波更是引起了市场和政府的警觉。

  对此,中央和地方发文规范住房租赁市场,包括厨房、卫生间、阳台等不能用于居住,中介不得发布虚假房源,不得违法提供住房租赁金融服务,规范住房租赁企业行为,严惩违法租赁,租房网签备案,一次性缴纳租金超过三月,将租金和租赁贷纳入监管等等。

  另一方面,西安、合肥、武汉、广州、深圳等地纷纷出台政策,扩大住房租赁房源,包括新建租赁房源,允许其他非住宅类闲置房源转化为租赁房源等等,为进一步落实“租购并举”提供了落地空间。

  国家重视,政策支持,住房租赁在未来无疑大有可为,但现阶段行业仍处于摸索和洗牌阶段,在市场竞争和政策规范下,未来租房租赁市场必将更加完善,也更加健康。

  地价与房价的关系,就像面粉和面包。“限房价,竞地价”,简单地说,就是在限定项目预售价格的前提下,进行地块价格的竞拍。一些城市还会设定地块的最高价格,土地价格触顶之后,转向竞配建,竞自持,转向高品质住房建设等等。

  今年绍兴、唐山、长春、沈阳、南京、杭州等地先后出台“限房价,竞地价”政策,加大宅地供应。唐山还规定推行“限房价,竞地价”地块数量不少于供地面积的50%;南京还规定,提高热点区域的土拍准入条件,严控竞拍房企数量,筛选竞拍房企的质量等等。

  “限房价,竞地价”政策发端于北京,即限竞房政策。2018年北京首个限竞房项目入市至今,北京的限竞房政策已落地三年,在控制房价上涨方面成效显著。今年多地推进“限房价,竞地价”的土地出让方式,在一定程度上可以看作是北京限竞房经验的全国性推广。

  推行“限房价,竞地价”的土地出让方式,最主要的目的是控制宅地出让的溢价率,让新入市项目的房价回归合理空间。这一政策落地,在控制房价方面,效果肯定立竿见影。但“限房价,竞地价”很可能会压缩房企的利润空间。要保房价的同时保质量,可能后续政策还需要继续打补丁。

  今年项目烂尾、房企爆雷,预售资金遭挪用的情况并不鲜见,其中不乏泰禾一类的大开发商;一个项目,分期预售,加推涨价的情况也时有发生。在这样的大背景下,多地出台相关政策,规范项目预售,包括预售资金监管,单期开盘面积要求和加推项目涨价要求等等。

  为防止房企挪用项目预售资金,江西、昆明和太原等地要求设立监管账户,做到专款专用,规范项目资金管理。其中昆明和太原对资金监管额度提出要求,分别为预售总额的30%和40%。

  为了防止房企随意加推,丽水、台州、绍兴、常州、东莞和贵阳等地对项目单期开盘面积做出规定,其中多个城市以3万平方米为界,单期开盘面积需不低于3万平方米。丽水则将单期开盘面积提高至5万平方米。贵阳规定,新开项目需一次性公开全部房源。

  除了规定分期预售的项目面积,丽水、绍兴、台州、徐州和东莞等地还对项目预售价格进行了规定。其中丽水、绍兴和台州等地规定项目续推不涨价,东莞规定项目价格调整周期为180天,涨幅不得超5%,徐州规定项目价格调整周期为一年。

  加强预售资金监管,规范项目预售面积和预售价格,一方面能确保项目顺利交付,另一方面也起到了“稳房价,稳预期”的效果。

  限购、限贷是楼市调控见效最快,最有效的手段之一。今年楼市调控的限购、限贷政策主要体现在收紧限购,继续推行差别化信贷和收紧公积金三个方面。

  银川规定非本地户籍限购一套,杭州规定父母投靠落户三年方可买房,深圳落户三年且连续缴纳三年社保才具备买房资格,深圳将追溯三年内的所有离婚记录。如此总总,全是收紧限购的表现。

  除此之外,西安、银川、唐山、长春、常州、芜湖和深圳等地均提高了二套首付比例,推行差别化信贷政策。其中唐山将二套首付提高至50%,三套及以上直接停止发放。深圳规定名下无房有贷首付60%,名下有房首付80%。提高二套首付比例,虽然会伤害部分有二套需求的人,但对于保障无房刚需大有裨益。

  深圳、长沙等地还收紧了公积金的口子,深圳缩小了公积金的适用范围,长沙规定未婚人士公积金仅可使用一次,已婚人士可使用两次,配偶承担还款连带责任。为公积金的使用设限,进一步剔除投资和炒房现象,让住房向居住属性回归。

  户籍是阻碍人口自由流动最沉重的枷锁。去年中央、国务院刊发的《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》就指出,2022年城市落户限制逐步消除,到2035年城乡有序流动的人口迁移制度基本建立。今年,各地放松、放开甚至取消落户限制的政策力度越来越大。

  上海、珠海、苏州、海南、西安、山东等地进一步降低人才落户的标准,上海将本科落户的范围从清北进一步扩大到“双一流”高校和学科;西安则进一步规定,在校大学生均可落户;广州的人才落户范围更大,中职学生、符合入户条件的无房人员等,均可申请迁入集体户口。

  吉林、福州、厦门和沈阳则整体放宽了人口落户的标准,其中福州、厦门取消了连续居住年限的要求,福州缴纳社保不超两年即可落户,厦门缴纳社保不超三年即可落户。张家口、江门、兰州等地,则全面取消了城镇落户限制,为人口的自由流动扫清障碍。

  户籍政策的放松,很大程度上能有效促进城市人口增长,带动地方消费和经济增长。人才落户的放松,配合人才补贴政策,更能为城市发展注入新鲜血液。但放松户籍不意味着楼市松绑,需要把握落户放松和限购的关系。

  今年“抢战”继续升级,引进补贴、租房补贴、购房补贴/购房优惠、人才优先购房等,各地政策频出,多管齐下,吸引人才目光。

  保定、中山、广州等地今年新出台引进补贴政策,落户即奖励,中山最高补贴500万元;苏州、福州、合肥、中山、三亚等地出台租房补贴政策或者免费租房政策,其中苏州博士人才一次性补助5万元以上。

  在购房方面,各地也面向人才,出台了不同程度的优惠政策。常州创业人才购房补贴20万元以上,福州配售型人才享7折买房优惠,郑州人才首次购房最高补贴300万元……苏州、太原和南京等地则推出人才优先购房政策,太原还规定,符合条件的人才可认购二套住房,且不受限购条件限制。

  各地“抢人”力度之大,足见其对人才的渴望。但引进人才的目的是为了促进地方经济发展,人才引进来,既要“安居”,也要“乐业”,现在的人才政策多集中在“安居”一端,未来还需要向“乐业”倾斜。

  “房住不炒”大环境下,国家对房地产行业的态度是谨慎的,今年8月“三道红线”新规的出台就是明证。但今年有其特殊性,疫情对房地产的冲击很大,为了保持“行业平稳健康发展”,政府也出台了很多行业纾困政策,涉及土地出让、项目建设、预售管理等多个方面。

  在土地出让方面,杭州、上海、无锡等地规定,疫情期间,可延期或分期缴纳土地出让金;济南、南昌和钦州等地,则降低了土拍保证金的缴纳额,缓解房企的资金压力。

  在项目建设方面,考虑到疫情带来的停工停产,安徽、山东、深圳和无锡等地出台了相关政策,允许房企合理顺延合同施工的约定时限,延迟项目的竣工交付时间。

  在项目预售方面,山东、岳阳、大理等地适度降低项目预售条件,推进项目预售进度,加快房企预售资金回笼;桂林临桂、吉林和江门等地降低预售监管资金留存的比例,广州、长春和武汉等地允许房企申请划拨预售监管资金,进一步增加房企的现金流,提高房企财务的抗风险能力。

  上半年政府为房地产纾困,政策的力度和范围都很大,对于帮助房企度过疫情难关有很大帮助。但这些政策大都是权宜之计,随着疫情影响的减弱,政府对房企的态度重回谨慎。

  解决城市的居住难题,一方面要增加土地供给,扩大增量。另一方面也要改善存量,优化老旧小区的居住环境。今年7月,国务院办公厅印发《关于全面推进老旧小区改造工作的指导意见》,大力改造提升老旧小区,今年新开工改造老旧小区3.9万个,到十四五末基本完成2000年前需改造小区的改造任务。

  中央为旧改定调,地方也出台了相应的旧改办法。杭州提出今年旧改小区300个,北京提出今年新开旧改小区80个,河北计划今年改造老旧小区1369个,广西计划全面启动旧改,年内旧改16.7万户……

  随着旧改的进一步落地,老旧小区的居住条件和居住环境将进一步改善,对于带动城市经济发展,重构和优化城市功能,改造和提升城市魅力有非常重大的意义。

  任何总结都有其局限性。在十大关键词之外,今年的楼市调控还涉及新型城镇化、区域一体化、盘活存量土地,打击行业乱象等等。

  整体来看,一方面,政府的市场触觉十分敏感,区域一旦出现风吹草动,有关部门就会立马察觉,从中央到地方,调控都会立马迎头赶上,扑灭市场异动,保持房地产平稳健康发展。

  另一方面,这也说明今年的楼市调控呈现出很明显的“追热点”特征,政策的推出,更多是为了解决当下的即时性问题。社会一直在呼吁建立房地产调控的长效机制,尤其是房地产税的出台和落地,今年仍没有实质性的进展。

  但这并不能抹杀今年楼市调控的重要意义,房住不炒,因城施策的基本政策方略,对于“稳地价、稳房价、稳预期”有重要作用。加大旧改力度、推行租购并举,扩大保障房建政策力度等政策,都有助于解决居民的的居住难题。返回搜狐,查看更多

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