房地产“国家队”先行撤退明年起楼市的大方向已确认

　　2021年注定是不平凡的一年，也可以说是注入房地产历史的元年，上半年市场比较火爆，下半年整个市场表现出悲催的态度，整个房地产像坐了过山车一样，经历了高峰也跌回了谷底。

　　2021年仅剩下不到20天就结束了，年初定下买房、买车、升职、加薪、脱单的目标是否实现。还不到50天时间就要回到家里面过春节了，此时家里面的亲朋挚友肯定会问工作怎么样，买了房没有？找到女朋友了吗？如果没有找到女朋友，就介绍一下相亲对象，如果没有房子能够找到相对合适的相亲对象，概率是非常地低的，根据相关的数据显示，拥有房产的90后结婚概率为65%，没有房产的90后结婚概率仅有25%，另外58同城、安居客发布了《2026年婚房置业报告》76.6%的受访人士认为不愿意选择租房结婚，有16.6%的人希望男方全款购买房子，有42.7%的人希望男生出首付，然后共同还款。

　　对于相亲的问题分为两大派别关，我什么事我都没压根考虑过结婚的事情，另外一个是我又不是不买房，只不过是今年的楼市不稳定。

　　确实今年的楼市在上半年节节创下新高，9月份70城新房价格迎来了近77个月，首次环比下滑，房价为9757元每平米，10月份销售的价格进一步地回落9749元每平米，已经回落到了2019年至2020年的中间水平，房地产价格的回落，当然是给众多想要购房的人群“警戒”。国人买房向来都是追涨不追低的，如今房价出现了拐点，当然要再三考虑清楚才下手买房，要不然买了亏本，那不就是很惨。

　　楼市的调控政策持续地收紧，从2016年首次提出“房住不炒”，到现经过了长达5年时间的调控，特别是最近这两年楼市的调控力度可谓非常地大，如三条红线，主要针对房地产企业剔除预收款后净负债率大于70%，净负债率大于100%，短期现金比小于一倍以上，如果踩一条红线有息负债总额不能上涨超过10%，踩两条红线有息负债总额不能上涨超过5%，踩三条红线不能增加有些负债，即便不踩红线，有些负债增长也不能超过15%。要求房地产企业在2023年6月份之前回落到规定的范围内。

　　2021年1月1日，银行和银保监联合发布《关于建立银行业金融机构房地产集中管理制度的通知》针对房地产企业以及个人都设置了比例上限，让流入房地产的资金进一步地得到有效地限制，严格打击资金违规操作行为。

　　过去在楼市调控政策上主要都是针对新房下手，如今二手房也被二手房参考指导下进行全方面的限制！整个楼市进入了相对冰冻期，深圳二手房成交量在11月份才刚刚再次突破2000到东莞，二手房成交量还未突破4位数，类似这样的城市还出现在广州、上海、杭州、合肥等城市当中。

　　楼市的调控政策威力逐步地在加深，房地产市场的温度就越是往下降。经济学家马光远曾说过，楼市的发展不能出现过冷也不能出现过热，要保持在一个相对适中的温度，才能健康稳定地发展。最近这两个月房地产似乎又发生了部分的变化！

　　12月16日，央行宣布在12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，即本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.4%，共计释放长期资金1.2万亿元。不少的房产中介都解读此次放水肯定是会使得市面上的资金变多了，有资金流入到房地产，所有的东西似乎都迎刃而解，但是此次放水的目的并不像过去大水灌溉，而是支持实体行业纾困，还有这笔资金是要对冲MLF，再结合刚刚上面政策提到的两道红线，三道红线，所以能流入房地产的资金真的是少之又少。

　　2、推进保障性住房建设，支持商品房市场，更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康和良性发展。恶性循环似乎成为了过去式，第3季度房地产企业为了回笼资金，出现大幅度地降价销售，各大房地产企业甚至出现了“内卷”，如今房地产市场要遵循良性循环，可以看出楼市应该也会有些特殊的变化。

　　当然楼市也会迎来好消息，至少有报道吹嘘“房地产最困难的日子已经过去了，接下来楼市将会面临着回暖”

　　房贷利率开始下调，根据贝壳研究院的数据显示100个城市，有30%房贷利率开始下调，有60%的城市加快放款速度，广州、佛山、东莞、深圳等城市作为利率调整的领头羊，最高下调利率达到60个bp，对于购房者来说，这莫过于是最大的利好。每个月还款的金额少了几百元，甚至是上千元的利息几十元，折算下来相差十几万，甚至是几十万。

　　对于房地产开发商来说更是好消息，看看第2季度末第三季度房地产企业的放款有多难了，基本上放款时间已经延迟到了3~5个月不等，如今加快放款时间，房地产企业有充足的资金周转后出现“雷暴”的概率也会大大减少。

　　融资规模逐步上升，中国银行市场交易商协会举办房地产企业。代表座谈会议中明确地说到房企境内发债相关政策有所松动，银行等机构投资者通过债券投资等方式，重新为房地产企业“输血”。11月份单月房企境内外债券融资共发行48笔，比上个月增加了17笔，发行规模折合人民币为473亿元，环比增长55.6%，有了资金后，相对来说房地产企业的日子也会好过那么一点。

　　根据央行的数据显示，10月末银行金融机构个人余额37.7万亿，相比9月份增加了1,013亿央媒金融时报发文表示《房企融资环境回暖，楼市企业信号明显》房地产的发展让逐步回归正常的状态，适当地放松金融政策，有利于整个市场回温。

　　各政府积极推动楼市回暖，哈尔滨降低新房预售标准，对于不同学历的人群补贴2~10万元不等，对于购房者来说相对少了那么一点点压力；广东省内多个城市把二手房交易个人所得税由原本的2%下调至1%，包含的城市，珠海、中山、佛山、肇庆、东莞、惠州、阳江都在积极地推动市场回暖。

　　2021年最后的这两个月，整体的市场逐步地回温，深圳的二手房成交量已经回温到2000套左右了，而且这个比例还在持续地扩大。

　　市场出市场虽然出现轻微的回暖，但也要注意不要给中介公司忽悠，毕竟市场的回暖，并不代表政策就会全方面的放松，如今只是在金融端政策适当的放松帮助房企回笼资金帮助购房者降低购房成本，在整体的限购，限售限贷三条红线等等的政策，都并没有做出相对应的调整。

　　2022年楼市的发展似乎已经明朗了，整体的房价都是倾向于稳定的趋势发展，今年国家也多次提到“房住不炒”坚持稳房价、稳地价，稳预期的方式，稳定地推进房地产央媒曾发文说过，稳才是楼市发展的理想状态。