“二手房参考价”打折出炉,广州楼市进入下行通道

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“二手房指导价”终于还是在广州落地了。

8月31日，广州住建局发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》，成交活跃的热点区域，以住宅小区为单位，由广州市住房政策研究中心在过去一年二手住房网签成交价格基础上，综合考虑评估价格、周边一手楼盘成交价格等因素，形成二手住房交易参考价格。

与此同时，要求房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台等应对挂牌房源开展对照自查，不得发布价格虚高的二手住房房源。二手住房交易涉及的相关机构，应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一。

该政策自8月31日起开始执行，首批发布二手住房交易参考价的小区共有96个（表格附文后）。

不难发现，首批小区主要分布在天河区、越秀区、海珠区、番禺区、黄埔区，其中天河区小区数量最多达到54个，黄埔区小区有23个，恰好是去年以来涨幅最大的两个区域。

从指导价来看，这些小区都与目前在贝壳的挂牌价有约大概3-5成的价差，全部低于10万元/平方米。单价最高的是天河区的保利心语花园，指导价约为9.7万元/平方米，贝壳的挂牌价普遍高于15万元/平方米，最新成交价约为14.4万元/平方米。

广州住建局指出，首批发布热点区域成交活跃的小区楼盘，下一步将继续加强对二手住房市场运行的监测分析，按照调控要求结合市场运行情况适时发布其他热点区域小区的交易参考价。

在今年全方位的的楼市调控中，“二手房指导价”成为新的调控利器，自今年2月深圳率先出台二手房成交参考价格机制后，已有多个热点城市陆续跟进，包括东莞、宁波、成都、西安、绍兴、上海等。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，今年4月，住建部约谈广州，就明确提到，强化二手房交易管理，而从深圳、上海、成都、西安的调控可以发现，二手房指导价机制，都是发生在住建部调研督导之后。

“对热度城市的督导，除了短期调控，更重要的是建立长效机制，二手房监管的长效机制的重要内容就是监管系统和参考价，这是二手房调控的基础设施和平台。”李宇嘉认为，二手房指导政策的出台不是短期调控要求，而是长效机制建设的必然。

过去限价政策往往针对的是新房，二手房市场的调控政策相对欠缺。平安证券分析师杨侃称，传统调控“治标不治本”，新房限价导致“一二手倒挂”，存在推高新房热度与社会公平性问题。

李宇嘉指出，新房限价是当下趋势，但这会导致二手房和一手房价格倒挂，结果就是“打新热潮”，打不到新房的人就涌入二手房市场，二手房业主抱团涨价，最后形成一二手房价格联动上涨的局面。“所以，必须要对二手房进行指导价管控。”

不难发现，为了遏制去年下半年以来广州部分区域楼市火热的情况，今年4月广州重新祭出新房限价政策，部分区域也出现了 “一二手房倒挂”的情况。

二手房指导价格的出炉将极大程度地给楼市打补丁，但值得注意的是，该政策的重要作用在于变相提高首付，抑制炒房氛围，如果银行不按照“二手房指导价”来作为审批房贷的依据，则该政策的作用更多的在于平缓市场情绪，稳定预期，对二手房的实际市场成交价格的影响较小。

李宇嘉指出，广州此次的政策特别强调“二手住房交易涉及的相关机构，应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一”，可能包括中介机构，银行和税务机关。中介机构按照参考价对二手房进行挂牌，高于参考价的需要撤牌；银行也需要以参考价作为贷款评估价；税务机关按参考价作为计税基础。

广州部分银行已经开始响应。

资深按揭贷款业内人士郑大源对界面新闻表示，部分银行立即审核了是否有列入名单的楼盘，凡是列入名单的，即便到了今天轮到放款，也被暂停放款。从审批角度分析，部分银行凡是尚未审批通过房贷的，按照参考价格执行政策，即便审批通过的，也被暂停进一步工作，等待后续政策的解读。

“不过多数银行暂时尚未执行参考价政策，这个自然不是这些银行不会执行，而是银行需要时间消化，以及走流程，相信各个银行陆陆续续都会执行参考价的政策。目前公积金中心也尚未执行参考价政策。”

二手房指导价短期作用在于变相提高首付，降低成交量。广州克而瑞首席市场分析师肖文晓指出表示，参考价出来之后，作为业主方肯定是不愿意妥协的，而买家则会选择观望，所以首当其冲的就是成交量急剧下降。

他进一步指出，由于有调控助阵，这场买卖博弈的天平会更倾向买家，所以后期部分业主就会降低心理预期。不过，由于本次发布的参考价是过去一年的网签均价，与目前的市场价有较大差额，所以参照深圳的例子，最可能的结果还是双方各让一步，业主降一点价，而买家也把首付提高。

从深圳的实施情况来看，自建立二手房参考价机制后，深圳二手房成交量迅速下降，二手房价也出现回调。

美联物业数据显示，7月份深圳二手房过户套数为2557套，环比下跌0.7%，同比下跌80.9%。另据国家统计局数据，深圳二手房价已经连续三个月环比下跌，7月份环比下跌0.4%。

深圳的调控效果在前，想必此次二手房指导价的落地也能给广州楼市进一步去泡沫。此外，郑大源指出，相比二手限价，当前一手限价相对市场价格来说差距不是很大，一手楼可贷款额度会更高一些，所以此次政策可能变相利好一手楼。

广州首批热点区域住宅二手住房交易参考价格

来源：界面新闻

湖南师范大学研究生处 http://www.xinzhiliao.com/zx/xinde/18223.html