热议|黄陂的地段价值,我用42个字说清楚了

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在广州东部楼市中，位于广州科学城西北边缘与天河东北交界处的黄陂，是一个让不少人迷惑的区域。

迷惑于黄陂的地段价值，迷惑于黄陂在黄埔区各板块中居于何种地位，犯了选择困难症。

黄陂的地段价值是怎样的？观察君简单概括，不过42个字：

强区边缘，两“城”外溢；产业人口支撑，购买力较强；货量有限，供求正常；学位充足，北靠青山，但短期村貌难改。

下面简单解释一下：

01

“强区”，即天河、黄埔两大经济强区，但又处于两区发展边缘地带，本身无产业支撑，全靠周边科学城和天河智慧城（天河软件园）的产业人口外溢。

相对来说，黄陂之于广州科学城的区位，相比天河软件园之于天河，要强一些。

天河软件园本身偏居一隅，在天河各大组团发展中，要远远弱于珠江新城、金融城；即便在天河智慧城的大规划范围中，天河软件园虽开发早，但在内部片区的发展排序中，次于智慧城核心片、天河智谷片。

所以，同样是处于黄埔天河交界、地铁便利度弱的鱼珠茅岗，却由于两个强邻（国际金融城和鱼珠），发展能级和潜力要比黄陂强得多。

科学广场周边企业是黄陂片的置业主力

相对于庙头，黄陂地铁便利度、能级不如庙头（13号线+5号线东延段+规划25号线），先天区位也弱于庙头（沿江区位优于大山边缘）。

不过，由于黄陂就近享受两大科技产业园区人口外溢效应，加上区域内无工厂、学位充足，反而会比环境糟糕且处于东部沿江边缘、无产业的庙头强。

简单说，判断黄陂和庙头的核心逻辑在于：越靠近高能级就业中心、环境越好的区域，地段价值相对高一些。

当然，黄陂和庙头的客群不一样。黄陂直接享受就业中心辐射，而庙头主要靠吸引市区、老黄埔对价格较为敏感、对地铁通勤依赖程度高的低预算刚需，经过天河东、鱼珠、大沙地等板块的层层筛选，相当于吃个鱼尾。

庙头现状。

02

但由于黄陂偏居一隅的区位，它所承接的产业人口也是有限的，在置业路径上可能并非优选顺位。

天河软件园高塘园的产业规模和质量，远不如科学城。园区的产业人口和购买力，本身就有分化：基于房产的增值潜力，置业的主力，可能更多往附近的天河广氮、牛奶厂片。剩余购买力相对弱的，对居住环境比较敏感的，才选择科学城。

同样，科学城这边的购买力，大致也因循这种置业路径：优选天河，次之科学城中心区，再则黄陂。经过层层筛选，智慧城和科学城具体分流到黄陂，可能已不多。

所幸，黄陂片宅地供应有限。

目前除了已在售的融创广府一号、长安片旧改项目（保利翔龙天汇），仅华沙社旧改、黄陂二期旧改、班岭旧改，以及深振业、中铁建新拍地块等几个住宅项目，片区一手供应量估计大数近3万套，开发年限预计长达七八年。

这个年限和供应量，足以承接周边外溢的购买力，供需比较正常。

黄陂北片规划

值得一提的是，不少人谈论黄陂，言必称环境好。背靠牛头山，无工厂，的确有一口好空气。

但片区城市界面，可能受制于黄陂二期旧改的延迟，目前密密麻麻村屋包围的村景状态，将在短期内（大约5-8年）难有大改观，片区内部市政道路的通达性也受影响。

开窗就是密密麻麻握手楼的村景，或将在未来几年内难以改观。

03

最后说说黄陂的价值。

在我看来，黄陂当前价值4.5-5万区间。弱于老黄埔核心鱼珠-文冲，以及科学城中心区的科学广场、苏元-区府板块，大体和香雪板块第一梯队相当，强于老黄埔庙头。

用公式简单表述为：鱼珠-文冲/苏元-区府>黄陂=香雪>庙头

所以，目前黄陂两个新盘销售价格4.6-4.9万/平精装，不过是正常地段价值，买家没啥羊毛可薅。

有人可能会问，黄陂某新盘之前不是卖出了5.8万/平的高价么？

这其实不奇怪。根据经济学理论，价值决定价格，但价格并不完全反映价值，价格虚高或低估时有发生。

去年楼市大放水，放松限购，上一轮积压的置业需求和投资需求齐齐释放，而黄陂又仅一个新盘在售，造成供需紧张局面。

加之，开发商营销造势，全面铺开渠道，国内多个老牌团购管家入驻，价格被一再推高。

比如头部房产大V“包邮区”公众号8月份的一篇文章中，如此描述道：

某个老牌炒房团的一个分支，在黄埔一带活动组织团购，团队的领导者是个小女生，2016年还是一位程序员。

之前每周末，都能看到该炒房团带着十几个外地人去看房，尤其在科学城的xxxx下了重注.....

如今，大门紧锁，客源不足，楼盘之间深度内卷，开发商资金链吃紧.....潮水退去，裸泳者正朝我们大步踏来。

黄陂现状

来源：黄埔观察

广州中医药大学分数线 http://www.xinzhiliao.com/zx/xinde/18916.html