中国上市房企经营安全测评 ：67家企业入围，仅22%获评5星（2022年4月）

中国上市房企经营安全测评 ：67家企业入围，仅22%获评5星（2022年4月）2018党支部整改清单,flight,英超360, 焦点研究院·焦点指数 来源：焦点研究院 监测时间：截至2022年4月30日 研究员：企业研究组 一、 测评体系与意义： 本轮房地产调控始于2020年，以金融管控为主线并且政策频出，影响深远，

焦点研究院·焦点指数

来源：焦点研究院

监测时间：截至2022年4月30日

研究员：企业研究组

一、 测评体系与意义：

本轮房地产调控始于2020年，以金融管控为主线并且政策频出，影响深远，从“三道红线”和住房贷款集中度管理到“两集中供地”、二手房指导均价等政策频出，政策的不断深化使得房地产行业迈入新的发展阶段，原有的高杠杆、高周转、高负债的经营模式面临着诸多挑战，新政策在引导企业降低杠杆，实现持续稳健发展。在行业转型过程中，房企普遍面临着组织变更、市场策略调整等诸多问题，部分房企未能及时调整市场策略，最终在发展过程中面临着流动性问题，甚至出现债务违约和破产重组的情况。

现阶段，政策底部已经出现，部分城市出现边际放松，但由于需求不足市场仍在筑底过程中。因此，持续关注房地产企业安全经营状态，防范房地产行业发生系统性风险具有重要的现实意义。此次安全测评的意义在于规范房地产企业经营行为，引导房地产企业健康成长，有利于房地产行业的可持续稳健发展。

二、 测评结果与说明：

根据测评体系，测评结果如下所示：

在本期测评过程中发现房企经营总体上继续承压，销售和融资情况下滑态势持续，出于楼市维稳的目的，多个地方出台放松政策，但是政策短期效果并未显现，房企的融资和销售保持低迷态势，本轮市场筑底还在进行。

在政策方面，4月调控政策密集出台，涉及政策类型和城市级别在持续扩大。3月，国务院金融专题会议指出，针对房企需要提出有力有效的防范化解风险应对方案。具体到地方政策方面，4月份多个城市出台政策放松调控，焦点研究院数据显示4月单月累计数量达到115次，高于1-3月的出台数量之和。4月政策主要向限购、限贷、限售等需求端延伸，同时部分城市在预售资金监管的供给端也出现放松。楼市政策有原先的三四线城市为主的调控放松向一二线蔓延，上海、苏州、南京、宁波等城市或降低购房门槛，或降低限售年限，地方政府出台的楼市放松调控政策逐步变多。

在销售方面，4月房地产销售同比降幅持续扩大，规模房企数量下滑明显。4月单月合计销售额为3122亿元，同比下滑55.6%，环比下滑20.0%，仍旧保持着较大的降幅。焦点研究院统计数据显示，30家典型上市房企2022年1-4月合计销售额为13780亿元，同比下滑46.3%，降幅持续增大。其中2022年1-4月销售额仅有3家房企过千亿，去年同期该数字为8家，2022年1-4月销售额为500亿到1000亿的有5家房企，去年同期该数字为16家，新房销售持续保持低迷的行情。

在融资方面，4月房企融资状况低位徘徊，融资利好政策再次出台。2022年4月房企共融资943.4亿元，环比减少22.2%,同比下滑48.8%。1-4月房企总融资规模仅3745.7亿元，同比下降53.6%，但相较于1-3月同比54.7%的降幅持续收窄。房企的融资状况并未好转。4月央行和多家金融机构召开房地产专题会议，强调要保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求，预计后续随着政策的逐步落实，房企融资状况有望得到改善。

三、典型企业分析：

在行业承压的背景下，国企央企性质的房地产公司由于融资支持状况表现较好，通常经营状况较为安全，在本批次测评中此类企业通常获得五星级或四星级的测评。部分民营企业由于经营稳健仍旧取得不错的评级，本文选出碧桂园、保利发展和滨江集团三家企业进行分析，以求探寻其评级背后的经营状况。

碧桂园：三四线楼市迎政策利好，降负债效果显现短债压力小

2022年4月，碧桂园单月销售额为305亿，环比下滑24.9%,1-4月销售额为1633.9亿元，同比下滑40.3%，小于焦点研究院统计的30家典型上市房企销售同比降幅值46.3%，保持了较强的销售抗压能力。4月份碧桂园指出将于近期发行2022年第一期中期票据，随着融资通路的逐渐顺畅，碧桂园选择在最近购回了本金总额共1000万元的一笔美元票据。

2022年4月的楼市放松调控政策多为三四线城市政府出台，这将明显利于碧桂园的销售状况。主要原因在于2021年碧桂园合约销售额的68%来自于强三四线城市，并且碧桂园的土储主要集中在强三四线城市。此外，2021年末中国常住人口城镇化率为65%，现阶段新型城镇化依然是中国房地产行业发展的主要推动力，而三四线城市所在的县域市场将担负越来越重要的使命。随着政策放松效果逐步呈现，以强三四线城市为主要布局的碧桂园有望迎来销售状况复苏。

另一方面，2021年全年碧桂园权益物业销售回款率达90%，已连续6年高于90%，持续稳定的高质量销售为企业经营提供稳定的现金流，为碧桂园降负债提供更多动力。碧桂园剔除预收款项的资产负债率仍在70%以上，但已经从2020年末的80%下降至2021年末的74%，碧桂园净负债率为45.4%，同比下降10.2个百分点，现金短债比约2.3倍，三道红线标准保持在绿档。截至2022年4月30日，碧桂园年内仅剩余85亿元债券偿还，偿债压力较小。在民营房企经营状况持续承压和多家民营房企出现债务违约的情况下，碧桂园持续改善负债水平和债务结构实属不易，碧桂园在本次测评中获得5星级测评。

保利发展：销售保持较强韧性进入行业前三，获准发行百亿债务投资热度不减

保利发展2022年4月单月销售额为305.1亿元，较三月下降20.6%，降幅进一步收窄，2022年1-4月保利发展销售额为1212亿元，顺利进入行业第三，同比下滑30.9%，下滑幅度小于焦点研究院统计的30家典型房企的平均降速46.3%。在市场下行阶段，保利表现出了较强的销售韧性。

2022年一季度拿地平均楼面地价1.76万元/平方米，同比增加，拿地楼面价提升主要在于拿地集中在广州、北京、南京、厦门、合肥这些核心一线城市，在2022年的1-4月土拍市场总体上处于降温和流拍频发的市场情形，保利发展稳健的经营优势可以使其有更多的资金于一二线城市拿地，为后续业绩增长和利润水平增加提供更多保证。

保利发展2022年一季报数据显示现金回款额度达到832亿元，回款率为92%，较去年同期增加8个百分点。2022年一季度末剔预资产负债率为68.6%，同比减少0.3个百分点，净负债率71.3%，同比增加1.7个百分点；现金短债比1.9倍，三条红线稳居绿档。3月24日，保利发展98亿元公司债注册申请获证监会同意。4月保利发展新增两批次融资，合计达到35亿元，且其融资利率持续处于行业低位。企业基本面的持续向好使得投资者对于保利发展持续看好，保利发展的股价于4月份达到历史峰值。由于经营优势的逐步显现，保利发展在本次测评中获得5星级测评。

滨江集团：4月销售额环比增长近四成，深耕杭州逆势积极扩土储

滨江集团2022年4月销售额为108.1亿元，环比增加37.3%。焦点研究院数据显示，30家典型房企4月销售额仅有4家止跌回升，滨江集团环比涨幅居第二位。2022年1-4月滨江集团356.3亿元同比减少38.9%。滨江集团实现销售额强劲增长主要是由于其深耕杭州等热点城市，而这些热点城市销售受到市场下行影响较小导致的。

截至2021年底，滨江集团60%的土储面积位于杭州，4月杭州的第一批集中供地滨江集团单日拿地11宗，拿地金额达到184亿，此举进一步增加了杭州土储的占比。杭州新建商品住宅销售持续保持较高态势，焦点研究院数据显示，2022年以来库存去化周期平均在3个月左右，保持在较低水平。滨江集团深耕杭州的经营方针可以使得管理半径变小，企业的管理费用和营销费用率等指标持续下降，并且有利于的品牌美誉度的提升。

2021年，滨江集团实现营业收入379.8亿元，同比增长33%，毛利润94.3亿元，同比增长22%，净利润49.2亿元，同比增长39%，实现了增收又增利的高质量盈利，一季度净利润率为13.0%，较2020年上升0.6个百分点，保持在较高水平。在三道红线标准方面，扣除预收款后的资产负债率为65.9%,净负债率为66.0%，现金短债比为1.51倍，持续保持绿档，根据监管层绿档企业可以保持15%的融资增幅的要求，滨江集团的融资可以保持稳定的增幅。

此外，公司近年来综合融资成本持续下降，2017年平均融资成本为6%、逐步下降至2021年的4.9%，充分反映了资本市场对滨江优秀的资产价值、强大的经营能力和优质的公司信誉的高度认可。滨江集团的优质土储、较低的融资成本和稳健的财务状况使得项目开发风险进一步降低，更利于企业经营安全，在本次评选中滨江集团获得4星级测评。

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