多城聚焦解决新市民住房困难,发展租赁住房让人才留得住、住得好

核心提示：

随着城镇化进程的加速，由此而生的“新市民”庞大居住需求，推动我国快步迈入租赁住房时代。自如研究院发布的《2021中国城市租住生活蓝皮书》统计数据显示，预计到2030年，我国租房人口将达到2.6亿，住房租赁市场规模近10万亿元。

住房和城乡建设部副部长倪虹曾指出，新市民和青年人住房困难问题是一个伴随着城镇化发展进程而凸显的问题。现在大城市有70%的新市民和青年人靠租房解决居住需求，如何让广大新市民、青年人解决住房问题、提升居住环境，成为各级政府和社会各界共同关注的问题。

为了解决这个问题，3月5日，国务院发布的《政府工作报告》也指出，“要坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。”

北京、上海、广州、深圳等国内一线城市，也纷纷出台政策，从保障租赁住房土地供应，搭建租赁住房综合服务平台，提供租赁住房金融支持，鼓励企业参与租赁住房建设，完善租赁住房市场供应体系等多方面推进租赁住房市场发展，满足城市新市民、新青年住房需求。

闲置园区变身“青年社区”，各地探索丰富租赁住房供应新路径

对于北京、上海、广州、深圳等一线城市来说，土地资源宝贵且有限，如何保障新市民的租赁住房土地供应，成为摆在各地政府面前的一道考题。

对此，各地政府将解决租赁住房的土地供应指向三个方向：一是在新增商品住房建设用地上要求配建一定比例租赁住房；二是加强利用集体土地建设租赁住房；三是利用企事业单位闲置土地、房屋改造成为租赁住房，以此增加租赁住房供应。

例如，北京市提出，在十四五期间，将建设筹集保障性租赁住房40万套（间）。为保障目标实现，北京市政府在近几年土地供应中，对入市商品住宅建设用地要求竞拍企业配建一定比例租赁住房。

就在此前的3月31日，北京市发布的2022年拟供租赁住房用地规划中，就披露拟提供集体土地租赁住房项目用地约115公顷，占全部用地比重约37%。

在此背景下，万科泊寓、华润有巢国际公寓、首创繁星租赁社区等一批品牌均在北京推出基于集体土地建设的长租公寓项目。

据北京市住建委统计，截至目前，全市利用集体土地开工建设长租公寓约7.6万间。

利用企事业单位闲置土地、房屋建筑，改造租赁住房，对于盘活存量土地资源，推进城市更新，丰富租赁住房供应，探索新青年租住模式无疑具有重要意义。

以龙湖冠寓亚运村关庄店为例，该店位于北京地铁15号线关庄站附近，临近亚奥、望京商务办公区。对在上述区域工作的都市新青年而言，租住在此节省了大量通勤时间与成本。一位在去年冬天搬进关庄店的住客表示：“以往想住公司附近，只能选择老破小，是龙湖冠寓给了我一个不惧加班、还能睡饱觉的机会。”

（利用国企单位大院改造的龙湖冠寓亚运村关庄店）

据介绍，此处原是某国企单位大院，龙湖冠寓通过租赁方式盘活闲置资产，将闲置园区重建为青年社区。

在改造过程中，龙湖冠寓联合专业设计师解决老建筑可能存在的设备老化、功能缺失的问题，将办公楼和宿舍更新为租赁住房，食堂和浴室调整为联合办公区域，并配备咖啡厅、广场和小型运动设施满足租户的休闲社交需求。

凭借对城市闲置资产的成功改造与升级，龙湖冠寓亚运村关庄店受到各界认可，被中国房地产业协会列为“长租公寓综合性能评价”首批12个项目之一，并获评五星级长租公寓。

亚运村关庄店的成功是龙湖冠寓在盘活城市闲置资源，探索长租公寓发展模式的一个成功例证。截至目前，北京冠寓开业9家门店，房间数超2400间，平均出租率超95%。

北京之外，龙湖冠寓在全国也呈现高速发展态势。龙湖集团从2016年就开始涉足租赁住房业务；2017年，龙湖实现冠寓首个公寓项目落地，同年完成一线城市全覆盖。截至2021年底，据龙湖集团年报显示，龙湖冠寓已在全国30余个高能级城市开业10.6万间房源。而在克而瑞研究院发布的2021年租赁企业公寓开业规模榜上，龙湖冠寓同样稳居前列。

产品、服务、运营共同发力，筑城市人才“凤凰巢”

在国家大力推进长租公寓建设的同时，一些长租公寓的管理粗放、发展短视、过度金融化等弊病也随之出现，蛋壳公寓、青客公寓等相继暴雷，让各界更加重视长租公寓的运营长期化、规范化和品牌化的健康发展道路。

克而瑞研究院认为，对比蛋壳公寓的“二房东模式”，以万科泊寓、龙湖冠寓为代表的品牌房企自营长租公寓品牌，在资金能力、房屋来源、运营管理等方面更具优势，代表着长租公寓行业长远发展的方向。

一名长租公寓企业负责人表示：“长租公寓的规模扩张对企业现金流、资金和融资的要求非常高，大部分企业在形成规模效应之前现金流可能就断了。”

而背靠龙湖集团的冠寓，在实现了规模突破的同时，盈利水平更是出现拐点。数据显示，2021年冠寓实现租金收入22.3亿元，同比增长23%，首次实现年度盈利。

住房租赁头部企业实现盈利，既是行业正式走向成熟的一个标志，同时也是在市场化环境下，行业得以长期健康发展的重要前提。

在实现资金正循环的同时， 龙湖冠寓依托其独有的数字化平台，提升了租住服务质量与运营效能；同时依靠龙湖多航道协同发展优势，实现供应链、产品设计、工程建造、运营等全链路赋能，帮助龙湖冠寓实现品质与效率的平衡。

作为以产品力、服务力和运营力，盘活广州村集体闲置物业盘活运营的代表项目，龙湖冠寓广州猎德大桥店将公寓品质、综合服务与环境配套有机融合，突显龙湖冠寓在长租公寓运营领域的领先优势。

广州猎德大桥店的成功首先体现在对长租公寓产品的系统性规划上。龙湖冠寓并不是简单地对原有建筑进行装修改造，而是对都市亟需的年轻专才、创客SOHO、青年白领等目标人群的工作特质、生活习惯和居住要求，进行系统性规划，并加以针对性改造，丰富长租公寓功能内核。

（龙湖冠寓广州猎德大桥店配备了公共厨房）

据悉，该店原系广东药科大赤岗校区宿舍楼，改造后，配套有健身房、公共厨房、会议室、公共餐厅、娱乐区、多功能区等多个免费功能性公区。此举不仅实现了1+N的空间共享模式，还全面提升了区域租客群体的居住感受，有效满足当代年轻人的生活所需，并于2020年被广州市正式授牌“海珠区人才服务驿站”。

不仅是在广州，在为城市青年人才“筑巢引凤”过程中，龙湖冠寓积极配合各地人才引进安居政策。截至目前，龙湖冠寓已与广州、深圳、武汉、南京、重庆、天津、苏州、厦门、长沙、青岛在内的全国10余个重点城市，合作落地40余个项目，提供超2万套人才住房。同时，龙湖冠寓还为在读学生群体及毕业两年内的青年人才打造“住梦计划”，从租金、租期等多方面提供优惠，助力青年毕业生安居。

从“有所居”到“优所居”，服务式公寓引领租房消费升级

随着人们生活水平的不断提高，新市民、新青年的居住观也在不断变化。根据58安居客房产研究院此前发布的《2021年毕业生就业居住调研报告》显示，越来越多新青年对租住需求已经从“有所居”向“优所居”转变。

“我本来租住在小区民房，2020年疫情原因在家隔离了一段时间，对租住的房子开始产生不满，一旦有了这个想法，就感觉越来越受不了，必须要换房。”今年33岁的安澜（化名）来到深圳已经三年。因疫情期间的一次隔离，她决定从居民小区换到品牌公寓。

安澜非常清楚自己的需求，“即使是单间，也要有完整的功能分区；卫生间要有淋浴屏；厨房要和睡觉的区域隔开，避免油烟味道扩散；要有阳台，能晾晒衣物；衣柜和其他收纳空间要足够大……”

但通过多家租房APP查找和置业顾问带看，安澜始终没有找到满意的房源，直到同样租房住的同事向她推荐了龙湖冠寓深圳景田国际公寓，安澜才确定这就是她向往的居住模板。

（龙湖冠寓深圳景田国际公寓可满足高消费租户群体品质生活需求）

作为龙湖冠寓推出的消费升级租住系列，以深圳景田国际公寓为代表的核桃系产品，定位为大户型+小公区的轻奢公寓，满足愿意为品质生活付费的高消费租户群体的租住需求。除了深圳景田国际公寓，上海华泾天街国际公寓、杭州东城明石国际公寓也是该系列的代表产品。

第一太平戴维斯在关于我国高端服务式公寓市场发展前景的报告中指出，“服务，是高端公寓和高品质小区的最大差异，也是服务式公寓的最大竞争优势。高端公寓的住户关注的是服务，大家希望得到成体系的照顾，这是客户选择租赁公寓的最大诉求点。”

龙湖冠寓认为，随着消费结构迭代升级，每一种合理需求都应该得到响应和满足。同时，消费观的进阶并不仅仅是社会购买力的升级，更重要的是人们对生活品质“审美”的升级，以及作为供应端的品牌方价值创造力的升级。而龙湖冠寓核桃系，便如同一面镜子，映射出租客向往的生活方式。

从盘活城市闲置资源，到为各地人才计划筑巢引凤，再到推出高端服务式公寓产品，引领租住消费升级，龙湖冠寓始终积极肩负起社会责任，助力租住行业高质量发展。

近年来，龙湖冠寓多次与相关部委、行业协会等交流互动，深度参与行业标准编制。其中，在2021年5月1日起施行的《长租公寓综合性能评价标准》中，龙湖冠寓对于建筑规划设计、运营管理标准等多个模块贡献建设性的意见。

未来，随着住房租赁市场走向成熟，顶层设计逐步完善，各种保障政策加速落地，以龙湖冠寓为代表的住房租赁运营商，将迎来更广阔的发展的空间，为服务新市民、新青年，提供高品质租住产品和租住体验贡献力量。

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