戴德梁行：2022年上半年广州甲级写字楼及零售市场双承压

　　2022年6月30日，戴德梁行在广州召开新闻发布会，回顾了2022年上半年广州房地产市场情况。报告显示，在疫情反复、外部环境不确定性增加的背景下，广州甲级写字楼市场需求有所放缓，但金融业及专业服务业仍带动市场成交。零售方面，宏观经济承压使得消费者更加追求理性消费，因此也带动了折扣零售业态的兴起。核心商圈保持稳健表现，支撑全市租金平稳发展。在产业地产方面，预制菜产业园及汽车产业聚集区站在了市场的新风口。

　　2022年上半年，广州市甲级写字楼市场录得33.2万平方米新增供应，超过去年全年供应量的七成。尽管新增供应持续放量，但由于上半年疫情在国内多个核心城市多发频发，外部环境的不确定性令企业的租赁决策周期有所延长，新增供应对市场需求的刺激作用有限。一线城市写字楼租赁需求节奏普遍放缓，上半年广州市甲级写字楼市场录得18.7万平方米净吸纳量，是去年全年的44.0%。全市空置率延续上升趋势至9.6%。对此，戴德梁行研究院副院长、华南区研究部董事张晓端表示，尽管市场吸纳水平不及预期，但对于广州而言，在长期维持低空置率的市场环境下，新兴商务区持续放量带来可租赁面积的增加，将为租户提供更多可租赁面积的选择，也为未来市场活跃度的复苏提供良好载体。

　　从行业来看，今年上半年行业需求表现出现分化，TMT、房地产及建筑业受到行业调整的影响，需求表现谨慎。另一方面，金融业及专业服务业需求活跃并成为租赁成交的主力，与2021年末相比，其成交面积分别扩大6.4和9.8个百分点，占到全市总租赁成交面积的23.6%和22.3%。今年6月，广州市发布《关于进一步强化金融服务支持疫情防控推动经济平稳健康发展的通知》，在疫情防控趋严的背景下，金融行业对经济平稳健康运行的支持和保障作用得到强化。从区域的选择上来看，除了珠江新城之外，琶洲也是这类行业选址的重要考虑，随着新兴区域产业集聚效应的扩大，企业对于财税金融、人力资源、广告咨询、法律等各类专业服务的需求也将不断上升。

　　在当前双循环发展格局下，根据海关总署6月9日发布的数据显示，5月我国外贸进出口总值为5,377.4亿美元，同比增长11.1%；其中出口3,082.5亿美元，同比增长16.9%，远超预期；进口2,294.9亿美元，同比增长4.1%，与4月持平。在进口端，冻品进口呈现出稳定增长趋势。对此，戴德梁行产业地产部助理董事张铭光表示：“全球粮食危机的迫近，加之疫情下餐饮习惯的改变，标准化出品的预制菜产业迎来发展风口，进而带动冷链冷库、中央厨房的载体需求上扬，预制菜产业园晋升投资蓝海。赛道虽热，很多预制菜产业园也还在起步阶段，产业载体的精准定位将是未来取胜的关键。”

　　在出口方面，汽车出口的海外增量市场规模持续扩张。张铭光分析：“我国所掌握的核心技术已在国际新能源汽车市场产生号召力，整车及部分核心零部件的全球市占率已站稳脚跟。广东省汽车产量蝉联全国第一，广州市已布局多个整车厂，新能源汽车产业链补强是大势所趋，整车厂联动片区形成产业聚集是产业升级的必经之路，广州市各汽车产业聚集区的产业载体将进入多元化发展阶段。”