疫情下的佛山房地产市场如何“接招”？

　　近日，戴德梁行发布了《佛山地产市场回顾及展望》报告，回顾了2019年佛山宏观经济环境，以及土地、写字楼、零售、住宅等板块表现及未来展望，并深入剖析“新冠肺炎”疫情带来的影响。

　　纵身GDP“万亿”俱乐部 广佛同城3.0撬动发展新机遇

　　统计数据显示，2019年佛山GDP达10,751亿元，首次迈进“万亿俱乐部”，成为全国第17座“万亿”城市，实现了GDP十一年翻一番。不仅如此，持续优化的经济结构为佛山“添足马力”，第二产业在同比增长6.3%下稳健发展，第三产业更以8.1%的同比增长突飞猛进。佛山正稳步从制造业大市向着制造强市升级转变。

　

　　图1 佛山GDP及其增速走势，数据来源: 佛山市统计局、戴德梁行研究部

　　佛山的产业集群化强力赋能了制造业的高质量发展，未来以装备制造业、泛家居领衔的“超万亿产业群”，以及汽车与新能源、军民融合及电子信息为首的“五千亿产业群”，将协同“三千亿产业群”的新材料、食品饮料、生物医药及大健康、智能制造装备及机器人产业，打造梯次发展的先进制造业集群，持续为佛山注入发展动能。

　　广佛同城迈进3.0时代，这座“超级城市”及粤港澳大湾区都市圈中重要的经济发展极，在多要素的深度融合中撬动新机遇。戴德梁行华中区研究部主管及助理董事袁雪玲分享，佛山陆续放松落户及购房政策，以“组合拳”方式吸引人才“落巢”；广佛积极搭建多条地铁及城轨线路，串联广州南站、佛山西站等重要交通枢纽，进一步实现“互通互联”。“1+4融合发展试验区”无疑是广佛深度协同发展的一张王牌，以极点带动、轴带支撑网络化空间格局的方式，为广佛都市圈赋能。

　　土地市场：供需总量平稳 疫情将影响拿地热情

　　2019年，佛山土地市场供需情况相对平稳，成交价呈结构性下降。从成交的土地类型上来看，在楼市“维稳”、市场保持理性的情况下，住宅用地成交量同比下降12.6%至367万平方米；商办用地由于2017、2018年分别有55万及35万平方米的新增供应入市，市场消化量随之上升，未来随着项目的激烈竞争，供应步伐有所减缓，成交随之降低；大湾区融合发展下，佛山进一步承接广深港制造业，工业土地需求增加，在过去一年成交面积同比增长11.1%。

　　图2 佛山历年土地供应量、成交量及楼面价走势，数据来源: 中指研究院、戴德梁行研究部

　　分区来看，禅城区宅地稀缺，单价冠绝全市，而顺德、南海由于区位优势及完善配套，供需两旺；三水、高明工业用地储备充足，地价及产业准入门槛相对较低，吸引大量中小企业落户；而名企众多的顺德，工业用地需求同样较大。

　　图3 佛山2019年各土地类型的成交量及单价，数据来源: 佛山市统计局、戴德梁行研究部

　　袁雪玲认为，预计在疫情影响下，在住宅市场，开发商资金链趋紧，上半年主力将放在销售回款上，收储计划或将适当延后，市场热度或从下半年开始逐步回升。资金实力雄厚的房企，如大型房企、国企、央企等，中短期资金压力相对较小，拍地热情或相对较高。同样受疫情影响，中小企业将 “养精蓄锐”，工业用地需求可能有所延缓。而在商办市场，由于市场上已有相当数量的商办存量及在建项目，市场竞争激烈，外加疫情的冲击，预计商办用地仍将低位运行。

　　甲级写字楼市场：保险业发展迅猛 租赁表现喜人

　　2019年，佛山甲级写字楼新增供应维持高位，达21万平方米，近五年新入市项目体量，占2019年底总存量的66%。经济下行及政府对金融业监管力度的加大，使甲级写字楼市场租赁需求放缓。出于控制成本的考虑，部分租户主动缩减租赁面积，甚至搬迁到乙级写字楼，而中小型融资企业退租的现象亦较为常见。受此影响，全市甲级写字楼市场全年净吸纳量约7.4万平方米，较2018年下滑70.8%。宏观经济、行业调整以及新增供应持续放量等因素，使得佛山甲级写字楼市场去化压力加剧，2019年底全市空置率同比攀升3.4个百分点至40.2%。由于供需不平衡，千灯湖、季华路、祖庙及佛山新城四大商圈平均租金纷纷承压，全市平均租金同比下降6.5%至61.5元每平方米每月。

　　图4 佛山近年甲级写字楼新增供应、净吸纳量及空置率，数据来源: 戴德梁行研究部

　　佛山保险业发展迅猛，2019年前11个月佛山保费收入同比增长33.4%，增速领跑全省。得益于此，保险公司租赁表现进取，推升金融业租赁成交面积占比达33.2%，成为佛山甲级写字楼当之无愧的吸纳主力。

　　图5 佛山2019年各行业租赁成交面积占比，注：“其他”产业类型包括住宿/餐饮、贸易、制造业、物流运输、政府机构等

　　数据来源: 中国银行保险监督管理委员会、戴德梁行研究部

　　展望未来，佛山甲级写字楼开发速度放缓，预计未来五年年均新增供应量约为17.5万平方米，较过去五年的这个数据回落30%。供应放缓将有助于市场去化，预计未来全市空置率将逐渐下降，平均租金水平将逐步企稳。

　　零售市场：项目竞争日益激烈 核心商圈“危”“机”并存

　　佛山统计局数据显示，2019年佛山社会消费品零售总额为3516.33亿元，同比增长7%，增速呈下降态势。过去一年，佛山核心商圈有3个新项目入市，分别是凯德mall