香港楼价为何易涨难跌？

　　2003年非典期间，香港楼价暴跌30%，负资产遍布全港。17年后，新冠疫情对香港经济带来重创，楼市也开始多了“劈价走货”的新闻。这场疫情，是否会终结香港楼市长达17年的不跌神话？

　　21世纪经济报道记者翻查数据显示，衡量香港二手私人住宅价格的中原城市领先指数（CCL），由2003年8月的底位31.77点，飙升至2020年4月17日的174.86点。在这17年期间，香港楼市创下了连续17年上涨的纪录，累计升幅高达450%。

　　自去年12月以来，香港官方楼价指数连跌3个月。差饷物业估价署3月底公布的数据显示，今年2月私人住宅售价指数为370.7点，环比下跌2.1%，并且跌至接近去年2月的367点水平。过去3个月，楼价指数累计下跌3.79%。

　　然而，在短暂的下跌后，随着疫情缓和，近期香港楼市也开始回暖。经过第一季度的焦急等待后，香港地产中介苏明（化名）欣喜地发现最近来看房的客户明显多了起来。据他观察，近期看房的主力是一些年轻客户，想趁着最近楼市淡季抄底。

　　他向21世纪经济报道记者透露，最近成交的一位香港本地买家年仅20岁，仍是在校学生，在家人的资助下4月初以710万港元购入了将军澳的一个两房单位，实用面积为438平方英尺。

　　“父母帮她支付了约70%的首付，大部分买家都觉得楼价大幅下跌的机会较小，而且考虑到全球各大央行都在放水，未来资产价格可能继续上升，因此大家都想趁市场低迷，寻找‘荀盘’（指价格划算的单位）。”苏明表示。

　　事实上，另一位80后香港本地买家也向21世纪经济报道记者表示，最近楼市业主加大减价幅度，自己与家人在将军澳密集看盘，“我们一天看了七八个楼盘，主要目标集中在将军澳，整体预算在800万港元以内，卖家的降价幅度一般在几十万左右。”

　　位于香港新界区的将军澳交通便利，近年来有大量的新盘、次新盘相继推出，而且大部分个案的成交金额在1000万港元以下，成为近期二手成交市场的热门地段。根据中原地产的统计数据，在复活节小长假的四天内，将军澳共有59宗二手房成交。

　　自4月12日起，香港新冠肺炎已经连续数日为确诊病例个位数，4月20日则为零确诊。这使得楼市的天平逐渐向卖方倾斜，有意买房的人们也开始按捺不住了。根据利嘉阁地产研究部数据估算，4月18日-19日，全港50个指标屋苑共有1315个客户预约看楼，环比增加8.2%，连升两周，并创下1月中新冠肺炎疫情爆发以来的13周新高。

　　成交数据也显示暂时离场的买家正在回归。截至4月15日，4月香港楼宇买卖合约登记暂录2569宗及199.6亿港元。业内人士预计，4月整个月的楼宇买卖将首次突破5000宗及400亿港元，并创下5个月新高。

　　“香港私人住宅供应有结构性的短缺，加上低息环境、去年放宽按揭保险适用范围，都为楼价带来支持，因此楼价未必有太大的下调空间。这也是大部分买家的想法。”苏明坦言。

　　开发商加快推盘

　　开发商的推盘节奏一直被视为香港楼市的“晴雨表”，在经过第一季度的短暂休整后，各大地产商们又开始摩拳擦掌准备新一轮的推盘了。

　　“踏入第二季，楼市暂时维持平稳，并没有进一步下挫。随着疫情开始缓和，估计发展商将会积极推售新盘货尾，亦会尝试推售少部分全新盘，追赶已经落后的售楼进度。今年第二季度，预计新盘成交宗数有望重新回到3000宗以上，开始走出首季的谷底。”中原地产研究部高级联席董事黄良升向21世纪经济报道记者表示。

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