半年3次调规释放多宗土地成都南二环这个区域要觉醒了？

　　9月24日，成都市规划和自然资源局公布了一则片区控规方案的优化公告，将武侯区红牌楼片区一宗约合12.22亩的工业品销售维修用地调整为商业用地。

　　这已是近半年以来，红牌楼片区第三次土地调规，前两次调整于今年4月中旬和5月下旬。3次调规涉及多宗住宅及商业用地，并调整了中小学用地、绿化用地等。对于寸土寸金的红牌楼片区来说，未来的土地供应或许值得关注。

　　今年4月16日，红牌楼片区丽都板块一处约277亩地块发布详细规划，该地块位于老川藏路以东二环路以南，规划地块包含8宗住宅用地、3宗商业用地、2宗中小学用地以及1处服务设施用地等。

　　规划调整了部分道路宽度及线形，调整了部分住宅用地容积率，还将部分工业品销售维修用地、行政办公调整为商业用地，并新增了地下停车场、综合健身馆等设施。

　　规划地块中，1#、2#、4#、9#、10#、14#地块上现建有住宅小区，其余涉及调整的地块均为待建地块。值得关注的是，此次规划透露出其中3#、8#待开发住宅用地，总面积近80亩，容积率分别为4.0、3.0，是成都二环难得的较大体量待开发住宅用地。

　　此次调规围绕两宗待开发住宅用地布局了两处中小学用地、3处商业用地，及1处绿化公园用地。其中8#地块面积较大、具有临河资源，或有打造高端住宅的潜质。

　　5月29日，成都市规划和自然资源局又对红牌楼片区一宗约26.1亩地块公示调规。该地块位于二环路以内与高升桥路交接处、红牌楼商业城一侧。将区域内一宗工业品销售维修用地调整为商业用地，同时扩大一处住宅地块占地面积。

　　9月24日公布的调规地块，位于4月16日调规地块斜对面，优化用地面积约合12.22亩。将原地块属性从工业品销售维修用地调整为商业用地。

　　10月10日，房头条实地走访了红牌楼片区3次调规所涉及的地块，3处地块相距不过1.5公里。二环路、川藏路、中环路，3号、7号、10号、5号、8号，5条地铁线路将这一区域包围，交通便利度在整个成都几乎无出其右者。

　　片区内拥有丽都公园、红牌楼市政公园等公园绿地，以及成都十幼、四十三中、西川中学等教育资源。板块周边还有武侯万达、大悦城商圈，以及双楠伊藤洋华堂等商业聚集区，区位优势已毋庸赘言。

　　3次调规中，4月16日公布地块面积最大。根据，除部分用地现建有住宅小区外，至少2宗住宅用地、3宗商业用地、2宗中小学用地、1宗服务设施用地及绿化用地都处于待开发状态。这些地块原为成都电力机械厂，于2018年拆迁完成。

　　值得一提的是，规划的3#、8#待开发住宅地块距离二环高架300米，既免受噪音打扰又能享其便捷。且紧邻莱蒙置地广场、红牌楼广场等商业体，现有盒马鲜生、必胜客、海底捞、等品牌入驻，生活配套极为方便。

　　9月24日公布的调规地块与4月16日公布地块仅相隔一个路口对望。原为汽车4S店地块，目前已拆除打围。5月29日公布地块位于红牌楼商业城旁，周边多为老旧小区，地块现被用作停车场，且与一垃圾站相邻。

　　3次调规所涉及地块相距不过1.5公里，周边都有不少上世纪80-90年代所建老旧社区，居住密度较大。较新的小区如丽都花园、中粮香榭丽都、丽都世家、红城等小区，大多已有7年以上房龄，且区域内近年来新盘供应极少，或具备大量换房需求。

　　早在2013年，红牌楼的楼面价就被远雄打破万元大关。此后，金房、东原不断突破区域楼面价纪录。2017年4月6日，东原以17200元/㎡拿下15.98亩住兼商地块，创造了当时成都土拍最高楼面价。此后，红牌楼土地供应断货两年，直至今年7月，成都城投才以底价拿下两宗服务设施用地。

　　据房头条统计，2012年至今，红牌楼片区共供应13宗住宅及商业用地，其中远雄2013年所拿地块已于2016年转让给东原，2014年拿地的惠信融通一直没有相关项目消息，金房2016年所拿地块目前在建待售，其余住宅项目均已售罄。

　　2014年4月位于二环路内侧的远雄风华园开盘，最低时均价约16000元/㎡，卖到接近尾声时，均价已经涨到了23000元/㎡。紧随其后的蓝光雍锦世家，最终高层的收盘价也卖到了26000元/㎡。

　　东原在自主拿地后与其收购的远雄地块合并，打造了高端项目东原印长江。2018年10-11月其收购地块两次开盘，开盘价均为带精装19500-22000元/㎡，每次开盘报名人数均超过房源套数。

　　今年3月，东原印长江17200元/㎡楼面价地块开盘，售价达到27932-29990元/㎡，仍然以较快速度完成去化。

　　而在红牌楼土地“断货”期间，其“接棒者”武侯新城成为成都楼市“新宠”，目前武侯新城多个项目均价达到3万以上。

　　但红牌楼的土地供应不会就此“走进历史”，据房头条实地走访，目前红牌楼片区仍有少量待开发地块，主要位于临近中环区域。

　　从中环丰锦销售中心了解到，项目北侧一块约39亩未开发地块，原被项目租用建设售楼部及停车场，现已被政府部门征收。其旁边的绿丰农贸市场目前也正面临拆迁，拆迁后或将释放出近60亩土地。

　　根据红牌楼街道办事处今年1月的一则网友留言回复，绿丰农贸市场建设一所小学，因拆迁暂无法实施而搁置。

　　位于中环丰锦西侧一街之隔的一处地块目前也正处于待开发状态，目前被打造为临时绿化用地。延中环路往西，位于东原印长江西北侧的一块地目前也正处于待开发状态。

　　除此之外，红牌楼片区目前仍然存在大量汽车汽配园区，这使得红牌楼及周边如武侯新城板块，都处于一种“割裂”的状态中——豪宅与“城中村并存。据了解，红牌楼片区的汽配产业搬迁早在10年前就提上议程，但目前依然是满街电动车乱窜。

　　房头条在一则武侯区委办公室今年4月回复网友留言中看到，根据《成都市商品市场布局规划(2009-2020)》，武侯区内共有西部汽车城等旧商业市场19个，占地面积618.58亩。到2018年12月底，已完成旧商业市场调迁10个，占地面积177.44亩，剩余9个旧商业市场，占地444.18亩，正处于调迁之中。