成交量腰斩，黄埔二手房还能“狂”多久？

成交量腰斩，黄埔二手房还能“狂”多久？菜鸟驿站官网   近期的黄埔讨论热度仍然很高，但话题主要集中在“熄火”。   位于老黄埔的新盘线上开盘，“秒光”情况不再；5月黄埔二手房成交腰斩，成交面积环比跌近5成.....   再加上近日贝壳研

  近期的黄埔讨论热度仍然很高，但话题主要集中在“熄火”。

  位于老黄埔的新盘线上开盘，“秒光”情况不再；5月黄埔二手房成交腰斩，成交面积环比跌近5成.....

  再加上近日贝壳研究院羊城分院出的一份报告，全市“满2不满5房源占本区域房源比例”中，南沙、增城、黄埔均成重灾区。

  其中黄埔占比45%，新政中二手房增值税征免“二改五”的条件，对火热的黄埔楼市来说无疑是致命一击。

数据来源：贝壳研究院广州分院整理

  今日，乐居君统计了黄埔6大板块66个盘后发现，近一年黄埔大部分小区挂牌价都涨了3成左右，有个别小区甚至达到5成，但翻查近一个月各小区成交价，发现两者相差很大，市场，终究是回归理性。

  01

  老黄埔板块

  作为全黄埔最接近天河市中心的板块，老黄埔的买房逻辑是顺着地铁5号线的三溪-鱼珠-大沙地-大沙东-文冲沿线、13号线的裕丰围-双岗沿线来找。

  但如今的它，其实对刚需不太友好。

  贝壳找房APP显示，近一年，板块内大多二手小区挂牌价涨约3成，比如常霸成交热榜的黄埔花园、金碧世纪花园以及万科城市花园。

  其中黄埔花园在售房源有18套，涵盖一至四房，但满五房源仅得8套，总价最低的一套三房都要490万元。

  而涨幅居板块前列的万科城市花园，放盘数为21套，小区最近成交的3套房源均在4月，单价在5-5.2万元/㎡之间。

  另外，保利学府里因港湾小学（老黄埔的第一梯队名校）以及楼龄较新等优势，近一年挂牌价涨幅达31%。

  比较让人震惊的是，只有四栋高层单体楼的万科金色悦府，同样得益于文冲小学学位房的利好，最新均价已破7万元/㎡，年涨幅近4成。

  但需要注意的是，以上都是业主的挂牌价（下同），不等于成交价，毕竟在狂热的黄埔楼市下，业主报价虚高也不是什么稀奇事了。

  而板块内涨幅较少的小区有祥辉苑、东城国际大厦，黄埔万科中心更是有2%的跌幅。其中祥辉苑是1998年建成的楼梯老房，而东城国际大厦、黄埔万科中心则是商服物业。

  02

  科学城-香雪板块

  科学城-香雪板块，有奥园广场、万达等大型商业进驻和以宝能、创维为首的企业落户，板块面貌崭新，大量楼盘聚集使得居住氛围浓厚。

  但需要指出的是，板块内大部分楼盘不靠近地铁，出行高度依赖楼巴。

  与去年中还有2字头的楼盘相比，目前板块内二手房挂牌价在3.1-6.3万元/㎡之间，其中5万元+/㎡是主流。

  涨幅方面，板块内所有小区挂牌价在近一年都涨价了，涨幅基本在3成以上。

  其中科城山庄涨幅近5成、万科里享家涨幅为43%、保利林语山庄和保利香雪山花园涨幅均为42%。

  科城山庄在售房源只得2套，且均是过千万元的大户型；二期科城山庄锦泽园在售房源有28套，户型涵盖一至六房，三房总价最低600万元；三期科城山庄峻森园在售房源有17套，以两房户型为主，总价在345-480万元之间。

  区域标杆盘新福港鼎峰在售房源有26套，户型涵盖二至四房，三房上车门槛是519万元。

  03

  长岭居板块

  背靠科学城的长岭居，一直被外界认为是承接科学城、天河东的高端居住需求，生态好、密度低是它的代名词。

  板块内的二手房基本都是次新房，广州二手房增值税征免“二改五”对板块来说是一个沉重打击。

  目前，板块内小区年涨幅基本也达3成，其中万科山景城涨幅为34%，在售房源有52套，户型涵盖二至五房，过去的5月成交的两套三房单价均为4.3万元/㎡，低于最新挂牌价。

  板块内标杆盘保利越秀岭南林语涨幅也达31%，但最近成交的一套116㎡三房单价为3.4万元/㎡，说明挂牌价和成交价还是有很大差距。

  04

  知识城板块

  自成一城的知识城，北地块以互联网产业为主，中地块以经济金融创新产业为主，南地块以高端住宅区为主，南地块目前也是发展最成熟的片区。

  板块内有楼盘挂牌均价已超3万元/㎡，比如时代天韵、腾飞园中新里和万科幸福誉，这几个小区挂牌价年涨幅也超4成。

  其中地铁上盖盘万科幸福誉有50套房源在售，涵盖二至四房，三房上车门槛为305万元。在过去的5月，小区共卖出5套房，均价在3.3-3.5万元/㎡之间。

  紧挨着万科幸福誉的时代天韵在售房源有19套，户型同样涵盖二至四房，小区最近成交的一套120㎡三房均价3.4万元/㎡。

  此外，板块内合景天峻广场均价仅1字头，主要是因为小区在售房源以公寓为主。

  05

  永和板块

  永和板块处于黄埔和增城交界，处境略尴尬，房价涨幅也没有以上板块那么夸张。

  板块内卖得最好的楼盘是海伦春天，目前挂牌均价为2.02万元/㎡，年涨幅为11%，居板块前列。该小区5月共成交三套房源，其中两套是超240㎡的毛坯户型，均价在1.8-2.4万元/㎡之间。

  热度较高的楼盘还有合景誉山国际，目前均价1.77万元/㎡，产品涵盖公寓和别墅。

  金地荔湖城公园上城是统计楼盘中唯一一个价格下跌的小区，目前均价1.67万元/㎡，跌幅近1成。在售房源涵盖二至七房，三房最低总价为132万元（毛坯）。

  06

  开发区板块

  开发区分为东西两大板块，其中东板块被工业区围绕，产业质量和居住环境都不太理想，也许要等旧改陆续推进，片区城市面貌才得以好转。

  板块内热度较高的小区有富力悦禧花园和宏康花园，前者挂牌均价年涨幅为20%，后者达27%。

  富力悦禧花园在售房源有20套，三房上车门槛为240万元；宏康花园共分为6期，共68套房源在售，最便宜的一套三房总价为195万元。

 

  总结

  黄埔楼市，是分化明显的。

  在这里，你能看到年涨幅达近5成的小区，也能发现年内跌价8%的小区；能看到热度一直居高不下的板块，也能发现“扶不起的阿斗”。

  但再结合小区部分房源过去一个月的成交情况，我们可以更清楚地了解到，崭新的黄埔，大批的次新房，其实它的市场明显已被“421”新政打压，小区实际成交价与挂牌价相比，相差一大截。

  很多房源未满5的业主，将房子挂高价，大概只是想试探市场反应，又或者像其它媒体报道一样，哄抬小区房价。

  但现实就是现实，成交数据反映一切，黄埔二手市场的确暂时冷却下来了。

  据广州房地产中介协会数据，5月黄埔二手房成交量几乎腰斩，仅网签401套，网签面积环比跌45%，知识城、开创大道板块成交降幅尤为明显。

  目前黄埔二手房挂牌价，无疑是虚高的，甚至出现和新房价格倒挂的情况，如果现在追高买入，以后黄埔各旧改村天量新房源入市，存量房的竞争只会越演越烈，要解套或置换，恐怕没那么简单了。

文章来源:乐居买房

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