开盘即清的大学城网红盘，加推价格会有惊喜吗？

开盘即清的大学城网红盘，加推价格会有惊喜吗？海军70周年阅舰式   越秀和樾府、越秀星汇文玺，目前番禺楼市的两大“门面担当”。   前者霸占万博C位，销售中心都还没开就卖房，而且还是全款优先，近期有网友爆料称，项目或于本月底加推二期，均价6字头，就

  越秀和樾府、越秀星汇文玺，目前番禺楼市的两大“门面担当”。

  前者霸占万博C位，销售中心都还没开就卖房，而且还是全款优先，近期有网友爆料称，项目或于本月底加推二期，均价6字头，就算是全款，也要按照当天能支付的比例排队选房。

  后者是最近的当红炸子鸡，前两周正式开盘，均价4.2-4.5万元/㎡，据说认筹收了700多个号，但首推房源仅得295套，相当于两个人抢一套房，所以线上抢房10分钟就结束了。

  对于越秀和樾府，相信大家都不陌生，毕竟拥有左长龙，右万博的“顶配”，早就出圈。

  那么，最近才开盘的位于大学城板块的越秀星汇文玺，又有哪些“必杀技”呢？

  01

  华工内，邻暨大，片区几乎无新盘

  越秀星汇文玺，位置还是蛮特别的。

  准确点来讲，它属于新造板块，也就是国际创新城内（没错，就是那个越秀以用楼面价33599元/㎡拿了一宗摇号地的国际创新城）。

  为什么说它特别，是因为它位于华南理工大学国际校区内，这也是广州唯一一个建在高校里面的住宅项目。

|在建中的华南理工大学广州国际校区二期

  从下图可以看到，项目区位的优劣势其实也很明显。

  优点方面，项目所处的国际创新城板块楼市已“干旱”多时，在售新盘只有均价近5万元/㎡的思科智慧城·12光年和在售尾货的大学小筑。而奥园恒基学苑一号还处于蓄客阶段。

  既是新盘，均价也才4字头的越秀星汇文玺，吸引力，是有的。

  再加上坐拥华工、右抱暨大，书香氛围，有；纯粹客户层，有。

  此外，项目门口就是南大干线，2022年全线开通后，能直达万博商圈。

  最后就是国际创新城的片区价值，由广州首次集中供地就能体现出来了，据了解8月份的第二次集中供地，片区还将有一宗地块出让，在拍地新规则的要求下，地块会有怎样的表现，也颇值得玩味。

  但是项目的这些不足也要注意。

  比如说，它距离地铁4号线新造站近2公里距离，公共出行依赖公交+地铁接驳；同时目前它周边商业配套也不成熟，虽然旧改已在推进，片区地块也陆续出让，但改头换面，也需时间兑现，而项目收楼时间为2023年。

|地铁4号线新造站

  最后，板块内在售新盘大多打着望江卖点，但销售称项目距离江边较远，不保证高层能望江，这对于特定客户群来说也会大打折扣。

  乐居在实踩发现，项目施工正热火朝天，已初具雏形。

  02

  首推最高4.5万元/㎡，两栋靠近南大干线

  由于位处华南理工大学国际校区内，项目建筑风格为中西结合，由7栋住宅和1栋公寓组成，层高均为31层。

  产品方面，项目首推的4#、6#已售罄，均价4.2-4.5万元/㎡，销售称下一期预计卖的是7#、5#，售价会有所上浮。

  从沙盘图可以看到，5#、6#更靠近南大干线，虽然它们之间有一栋低层公寓阻挡，但未知会否受噪音影响，所以选择更靠里面的栋数会较好。

  另外销售称项目门口还规划了地铁12号线支线的一个站点，乐居翻查资料发现，2020年1月，广州国际创新城南岸起步区西南片、东北片科教项目（华工国际校区组团预留综合发展用地）控制性详细规划获广州市规委会通过。

  当时规划曾披露，将在该地块东北处设12号线支线站点，但目前仍处于规划研究阶段。

  值得一提的是，项目车位比仅为1:1，对大部分业主来说可能不太够，但销售称华工内有约10万个车位，届时也许可以租那边的车位，但这仍有待确定。

  另外，除1#为两梯六户，其它建筑都为两梯五户，梯户比较高。

  具体户型方面，整个项目只有两种户型，分别是建面约94㎡的三房两厅两卫和建面约114㎡的四房两厅两卫；朝向也只有两个，东南或西南向。

  其中94㎡的三房两厅两卫又分为A、B两种户型。

  94㎡三房两厅两卫A户型：

  户型为传统的竖厅设计，动静分离，但客厅和次卧都直出阳台，所以次卧隐私可能不太好。

  94㎡三房两厅两卫B户型：

  与A户型相比，B户型客厅相对没那么南北对流，同样地，儿童房也与客厅共享阳台。

  114㎡四房两厅两卫户型：

  该户型其实与94㎡三房两厅两卫B户型大同小异，就是多了一个房间，但阳台的相应增大，客厅采光也会更好。

  销售表示，项目的开盘跟越秀和樾府是一样的，样板间都没看，线上选房已经爆满。

  另外项目的客户群体主要为越秀地产老业主、大学城教授和老师，来自天河和琶洲的改善客也不少，业主圈层不错。

  03

  加推价格会降吗？

  从首次开盘来看，项目均价为4.2-4.5万元/㎡，也就是说，建面约94㎡的三房总价在394.8-423万元之间；建面约114㎡的四房总价在478.8-513万元之间。

  但近日有不少媒体称，广州限价规则再次发生变化，新拿证的楼盘备案价将参考项目上一次拿证的备案价才能拿到预售证，还要在此基础上降价3%。

  如果真是这样的话，越秀星汇文玺下一次备案价可能就是4-4.36万元/㎡了。

  但以上消息未经证实，大家也不用开心得这么早，毕竟现场销售已经明确，下一次开盘价肯定会上调的。

  乐居在阳光家缘查询得知，与7月中旬一样，项目并未新拿预售证。

  究竟项目会什么时候加推？加推价格有没有惊喜？

  欢迎大家在留言区一起讨论！

文章来源:乐居买房

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