买卖双方“手拉手”网签，你愿意吗？

买卖双方“手拉手”网签，你愿意吗？小说误入官场   □本版文、图 信息时报记者 罗莎琳   据杭州市住房保障和房产管理局（下称“杭州房管局”）官网消息，8月18日，“个人自主挂牌房源”功能正式上线“杭州市二手房交易监管服务平台”。

  □本版文、图 信息时报记者 罗莎琳

  据杭州市住房保障和房产管理局（下称“杭州房管局”）官网消息，8月18日，“个人自主挂牌房源”功能正式上线“杭州市二手房交易监管服务平台”。据其介绍，该功能的上线标志着杭州的二手房自主交易有了更规范、更安全、更便捷、更完善的线上官方新渠道。这也就意味着，房东们可以自行在该平台上挂上自家房源，购房者也可以绕开中介，直接和房东面对面交易。不过绕开中介，省了中介费，但要办理系列手续仍然是一件麻烦事。更为重要的是，交易资金安全性很难保障，而买卖双方也存在互相信任的问题。为此，不少地产人士指出，对挂牌房源真实性进行监管，主要还是起到加强市场监督的功效，对二手房交易市场影响有限，预计绝大多数二手房仍将通过中介渠道撮合成交。

  “个人自主挂牌房源”上线

  登记在册的中介人员无法登录该系统

  据杭州房管局官网介绍，“杭州市二手房交易监管服务平台”上线“个人自主挂牌房源”功能，打破了传统依赖中介机构的房屋销售模式，改善了二手房交易过程中买卖双方和中介机构之间房源信息不对称的弊端，为群众“手拉手”自主交易提供了出售房源信息发布、购买房源信息搜索、自主交易信息撮合等更便捷安全的新渠道，构建了更为公平合理的二手房交易市场运行体系。

  此外，平台不仅引导买卖双方按照房源核验挂牌的规范流程开展交易，还新设置了用户身份智能分类功能，实现个人自主挂牌房源信息仅向个人实名认证用户开放，中介经纪人员无法查看，杜绝信息外泄，防止骚扰。

  那么如果中介冒充买房用户联系房东怎么办？也有招。据悉，服务平台设置好了用户身份分类功能，仅向个人实名认证用户开放，中介公司登记在册的经纪人登录不了该系统。

  但是，该系统仍无法完全避免中介人员查看房源，因为如果中介人员借家人的名录进入系统也不难。对此，空白研究院院长杨现领指出，“个人自主挂牌房源”不等于是唯一渠道、独家公布房源信息，业主仍可以选择多家中介挂牌出售、全网展示。杭州的做法可以理解为一项政府的便民措施，让业主多了一个选择。

  二手房中介将退出市场？

  大多数二手房交易或仍通过中介撮合

  长期以来，中介机构在二手房市场扮演的是撮合交易的重要角色，广大的中介门店垄断周边小区待售房源信息，买家只有通过中介渠道才能在更大范围挑选自己所中意的房源。如果没有了地产经纪人，原本建立在房屋中介平台上的二手房交易模式也将改变。未来中介是否会退出市场呢？

  克而瑞研究员杨科伟表示，短期来看，二手房交易去中介化较难成行，一方面，二手房业主较难接受将个人信息完全暴露于网络化的“二手房交易监管服务平台”，部分不良人员“钻空子”的风险实难有效规避；另一方面，即使政府平台可以做到全面监管买卖合同约定的交易资金，但由于二手房交易长期以来存在着做低总价合理避税的“猫腻”，实际成交价与合同约定价之间的价差便成为交易资金风险的敞口，交易资金安全性实难做到全面保障。

  有业内人士表示，二手房交易的特点在于大额、低频次，注定买卖双方均是风险厌恶型，通过增加中介机构这层环节，可以打破陌生人之间的信任壁垒。此外，提供必要的服务，如中介人员协调买卖双方议价，尽快达成买卖双方都认可的交易价格，并辅助办理银行贷款、交易过户、缴纳税费等业务。

  杨科伟认为，表面上看，杭州上线“二手房交易监管服务平台”可以解决信息不对称问题，一旦成交，买卖双方可以省出一大笔支付给中介机构的佣金。但实际来看，陌生人之间的信任关系极难构建，尤其是大额交易的二手房市场，首要关注点便是交易资金的安全性，将对方想象成“非诚信者”也许是更安全的交易策略，才能将交易资金安全风险降到最低。

  杨现领指出，“房东直售”在国内没有多少市场空间，原因很简单，业主的期望永远是卖高价。挂牌价一般都明显超出市场实际成交价，正常市场条件下溢价率达到5%左右，在下行市场中，溢价率会达到5%~10%。正是基于此，客户一般需要在经纪人的帮助下，经过大量的带看和比对，通过双方谈判把价格降到双方认可的水平。因此，即使在成熟的发达国家市场，哪怕是亲戚朋友之间的房屋交易，也大多会委托经纪人，因为个人之间直接谈判的效率不高。

  “政府搭建‘二手房交易监管服务平台’主要还是起到加强市场监管的功效，对二手房交易市场影响有限，预计绝大多数二手房仍将通过中介渠道撮合成交。”杨现领说道。

  部分业主：“我实收，为什么不让中介跑腿”

  如果以后二手房交易没有了中介这个平台，全靠买卖双方自行交易，您是否愿意？带着这个问题，记者调查了20个二手房业主，其中18个表示“不愿意”，另外两个则表示“愿意”。

  表示“不愿意”的业主认为，如今市场上的二手房交易，都是业主“实收”（中介佣金由买家负担），抛开中介还需要自己去找代理公司走一系列交易流程，费时费力。

  此外，买家也对于和业主直接交易持观望态度。王先生表示，自己买过两套二手房，虽然都交了不菲的佣金，但是买了一个“放心”。他认为，仅凭官网上挂出的业主信息，不足以核实其真实性。万一碰上不良人士，卷了房款跑路了，那就是竹篮打水一场空了。

  据悉，按照一般的贷款买卖的二手房交易流程是：网签-银行面签-资金监管-解押-过户当天付首付款-拿批件送抵押-放款-物业交接。这个过程中，监管力度必须跟上，比如资金监管、产调配合等。如果是全款现金交易，那就皆大欢喜。

  广州中原地产品牌部高级经理李翔宇告诉记者，出现风险最大的地方在于买方的银行拒贷、帮解押等资金风险。而卖方在过户之后房产证就变成买方的了，他/她会担心放款周期，是不是不送抵押等。

  未来趋势：二手房市场将迎来更强力的监管

  近期，“去中介化”的声音让不少中介机构股价和评级降低。不过，8月20日，摩根士丹利就此事发布研究报告表示，市场对于此事的担忧有些过度，并仍给予贝壳“持有”评级。

  有业内人士认为，政府搭建“二手房交易监管服务平台”并非完全取代中介机构，主要目标还是加强二手房市场监管。而对二手房市场而言，二手房成交参考价、信贷资金管控等政策组合拳更具“杀伤力”，难免导致二手房交易周期延长、二手房成交活跃度下降甚至将波及新房市场。在调控政策层层加码后，热点城市一、二手房市场或将明显降温，成交将逐渐回落至正常水平，但并不会明显失速，房价也将趋势性走稳。

  李翔宇建议，对于中介市场的监管，政府还可以通过自身数据库和政府机制的优势，增强出售房源信息的真实性，通过监控售价来监督交易、指导房价，通过交易资金监管等帮助买卖双方防范风险。

文章来源:信息时报

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