大漏特漏！新房跌回1字头，增城行情“断裂”的前世今生

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大漏特漏！新房跌回1字头，增城行情“断裂”的前世今生

2017年，作为95后刚大学毕业，且远在东莞的小编，首次在相亲圈频繁听到【增城买房】；那一年也是增城区绑上火箭，咻的一声直接冲高！

克而瑞数据显示，2016年增城区新房年均价刚刚进入1.0万元/㎡、一字头的起点，随后在2017年迎来又一突破，到达近1.2万元/㎡，从此就掩盖不住他疯涨的势头，一路1.4万元/㎡、1.9万元/㎡直到2.1万元/㎡！

是的，仅用五年时间，从1字头到2字头，新房价格直接翻倍！

要是按实际户型，譬如100㎡的房源，相当于要比五年前，全款多付出100万。而实际上，广州的平均工资，根本无法实现5年创造多出的100万元存款。

房价冲高，在增城区并不意外，毕竟购房者亦看好该区楼市，除了该区的价格优势原因外，更好增城区自身的高速发展。

由官方数据获悉，2021年增城区GDP总量达1266.66亿元，且增速高达10.8%，甚至其GDP增速排名全市第一。

并且从增城区自身的投资开发规模看，增城区的片区价值是十分可观的；了解到增城区2021年固定资产投资1067亿元，连续四年超千亿元！

当然，从其新房成交量持续“屹立不倒”站在广州的霸主地位，也能体现出；如图所示，在2017-2021年期间每年网签成交两万多套新房（口径：普通住宅+别墅），按其市占率来计算，广州每卖出4套新房，有1套来自增城区！

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时光辗转，且看近两年来的变化，增城新房市场就像被拉入现代版的“聊斋”剧情，直接割裂个前世今生，成交套数与成交均价就如同断裂式的发展，前半段是一路高歌猛进、后半段是由于市场下行等综合原因，迅速遇冷。

据克而瑞数据统计，2020年12月在楼市热度的助推下，增城区新房均价进入了2字头，且势头保持了13个月；

直到近期由于颓势影响、迫使开发商选择以价换量策略，推出特价房、工抵房等优惠，吹起降价风，最终在今年1月份跌回1.9万元的门槛。

截至4月上半月，增城区已连续4个月保持一手房价在1.9万元/㎡左右。

除此之外，从日常的开盘推新也可以看出，增城区新房回血状态确实失败了！

以1月1日-4月17日为同期对比，去年同期增城区开盘加推动作合计35次，共23盘，当日开盘去化率平均25.8%！

而2022年，从1月至上周（04.17、点击阅读上周楼市）该区仅开盘加推13次，共13盘，当日开盘去化率平均11.9%；俨然，如今增城区各楼盘的销售去化表现亦是非常差了。

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要注意的是，新房去化速率降低，增城全区的库存压力自然会上升；数据显示，截至3月底，增城区新房库存到达2.6万多套。

按照行业公认的库存警戒线，只要库存量超过12个月，就被认为存销比过大，存货压力较大，存在积压和滞销的风险。

克而瑞市场监测到增城区12个板块中，仅仙村板块去化周期在3.2个月，而这是由于该板块库存极低、以及前期万科金色里程的持续网签；另外新塘镇、石滩、永宁等5个板块新房去化周期在12-13个月之间，去存周期基本健康。

而其余的6个板块，去化周期过长、在16.7-39.2个月之间，去化阻力颇大。

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但是，总的来看：作为广州东进的区域之一，增城区自然是魅力无穷，且规划利好一直在稳步推行实现中；譬如《2022年广州市重点建设项目》，增城有71个项目上榜，其中，53个正式项目，18个预备项目，项目总投资超4429.78亿。

对于基建项目，增城区更是列为重中之重；

举例来说，从区政府官网获知，《增城区2022年计划书》提出旨在加强学前教育学位供给，新增公办幼儿园8所、学位2880个；将推进广大附中增城实验中学等10所中小学新改扩建项目建设，新增优质学位约1.2万个！

再有，由《广州市 2022 年建设用地供应计划》获知，今年增城区计划供应商品住宅用地高达106.25公顷，占比全市供应量的24.3%；换而言，政府依然选择加大输出增城区土地市场，官方坚定的站队立场也预示着增城区还是存有余力的！

那么，区域腾飞在即、叠加近期信贷利好回暖，增城区楼市能否有机会“翻盘”呢？

文章来源:克而瑞

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