2021年上半年广东省房地产市场分析报告

　　2021年上半年，一方面，受基数升高影响，广东房屋销售量、开发到位资金、完成投资额等指标同比增速逐月回落。另一方面，房地产金融审慎管理制度成效明显，房地产、个人住房集中度稳步降低，房企对销售回款依赖度进一步提高。但近一年来，国家调控房地产的模式发生了重大变化，充分彰显国家坚持“房住不炒”定位、遏制房地产金融化泡沫化倾向的坚定决心。扬汤止沸不如去薪，溃痈虽痛胜于养毒。随着房地产长效机制的不断完善，商品住房的金融属性和投资属性必将向居住属性和民生属性回归，高负债、高杠杆、高周转的发展模式已难以为继。房地产业要在更高层面上服务于发展大局，带动与房地产相关的实体产业、新兴产业等实现资源增效；从业人员须牢固树立全局意识，提高站位，诚信规范经营，杜绝市场乱象行为。

　　2021年上半年，广东商品房销售面积7078.76万平方米，同比增长34.5%，比2019年同期增长12.0%，两年平均增长5.8%；销售金额11460.87亿元，同比增长53.7%，两年平均增长13.6%，创历史新高。其中，商品住宅销售面积6172.75万平方米、销售金额10268.15亿元，同比增长34.7%和59.3%，两年平均增长6.2%和16.6%。

　　分季度看，第二季度商品房销售面积、销售金额为3827.10万平方米和6143.26亿元，同比增长10.6%和25.4%，增速比第一季度分别回落69.8个百分点和82.5个百分点；销售均价16052元/平方米，同比上涨13.4%，环比下降1.8%，均价涨幅有所收敛。

　　从个人住房数据看，今年来银行机构的住房额度明显收紧，普遍出现放贷周期延长、利率水平提高等情况，个别银行甚至暂停受理二手住房业务。数据显示，截至6月末，广东银行业金融机构房地产余额占各项余额的33.0%，其中个人住房余额占24.7%，比2020年末降低2.1个百分点和0.8个百分点，房地产、个人住房集中度稳步降低。

　　在房地产集中度管理制度和加强信贷资金用途管理等金融监管政策，以及各地围绕“房住不炒”堵塞监管漏洞的调控下，商品房的金融属性和投资属性受到抑制，销售规模扩张势能趋于减弱。

　　上半年佛山、惠州和广州的商品住宅销售面积****其他城市，分别占全省的12.9%、12.5%和11.2%，位列前三；江门、深圳、湛江、肇庆、东莞、中山、珠海、清远、茂名等9个城市较为接近，处于第二梯队；汕头、河源、梅州、韶关、阳江、汕尾、揭阳、云浮等8个城市大致相当，潮州销售规模最小。

　　从销售均价看，上半年商品住宅均价同比涨幅超过5%的9个城市中，有8个位于珠三角地区，反映出大湾区的区域发展前景更受市场认同和追捧。

　　分季度看，第二季度商品住宅销售均价环比上涨的有10个城市，环比下降的有11个。湾区城市群中，深莞惠三市环比均有所下降，一定程度上反映出深圳、东莞的调控升级措施效果彰显；广州、佛山、珠海、中山、江门等5市环比涨幅较大，或面临调控升级压力。此外，湛江第二季度均价环比上涨11.9%，为各市最高，也面临一定的“稳房价”压力。

　　上半年全省房地产开发到位资金14172.65亿元，同比增长28.8%，增速比第一季度回落22.2个百分点。其中，国内、自筹资金、定金及预收款、个人按揭同比分别增长6.8%、16.4%、58.8%和30.2%，总体均呈逐月回落态势。

　　其中，6月国内和个人按揭环比分别增长36.9%和37.6%，一定程度上反映出开发和新建住房仍有保障；但定金及预收款环比下降3.9%，可能预示商品房销售量出现回落；而自筹资金达955.41亿元，环比大幅增长46.2%，明显高于其他月份水平，也高于其他各类来源资金，或反映出当期国内和销售回款难以满足投资的资金需求，企业整体加大了资金自筹的力度。

　　从资金来源结构看，上半年国内占资金来源的18.2%，个人按揭占15.7%，均处于历年同期较低水平；定金及预收款占35.5%，为近年同期最高；自筹资金占27.6%，仅低于去年同期水平；其他资金占2.9%，为近年同期最低。数据反映，受“三线四档”融资管理规则和房地产集中度管理制度影响，房地产企业的有息负债融资渠道受到一定程度的限制，对销售回款的依赖度提高。

　　上半年全省居住用地成交面积1826.56公顷，成交金额2874.68亿元，同比增长21.0%和10.5%；成交楼面地价5728元/平方米，同比下降9.1%；溢价率为16.5%，同比下降1.9个百分点。商服用地成交面积278.08公顷，成交金额294.45亿元，同比分别下降14.8%和40.3%；成交楼面地价3971元/平方米，同比下降30.5%；平均溢价率1.1%，同比略降0.3个百分点。总体上，居住用地同比呈现量增价降，商服用地量价齐降，工业用地则量增价稳。

　　从成交的居住用地可建面积看，广州达912.22万平方米，位列全省第一，约为同期住宅销售面积的1.3倍；中山位列第二，为747.33万平方米，约为同期住宅销售面积2.7倍，土地供应力度较大；东莞、河源、汕尾、江门、梅州、肇庆、汕头、清远8市的可建面积与销售面积比值在0.8-1.2之间，土地供应规模与住房销售面积基本相当；其他11个城市比值小于0.7，其中深圳、湛江、韶关、揭阳、云浮5市小于0.4，潮州更是0成交，后市或将加大居住用地供应。

　　上半年全省房地产完成投资8167.81亿元，同比增长9.9%，增速比一季度回落16.0个百分点。数据显示，去年6月单月完成投资额达2247.15亿元，其中土地购置费达1086.80亿元，均明显高于历年单月水平，虽然今年6月投资额也处于历年高位水平，但同比下降10.7%，为今年单月首次负增长，由此导致上半年投资增速比上月回落了8.9个百分点。

　　从施工建设情况看，截至6月末全省商品房施工8.54亿平方米，同比增长6.3%。其中，上半年新开工面积7883.32万平方米，同比下降2.7%，降幅较上月收窄3.2个百分点；竣工面积3181.14万平方米，同比下降0.5%，降幅连续两个月明显收窄。数据显示，今年6月商品房新开工面积达2169.78万平方米，其中商品住宅新开工面积1525.44万平方米，环比增长36.7%和56.0%，均创年内单月新高，处于历年单月新开工面积的高位水平。但随着金融政策在供求两端的持续收紧，房地产企业的融资和销售回款的难度已明显提升，预计下半年的新开工进度将趋缓。

　　为应对全球性新冠疫情的冲击，去年以来世界各国普遍实施宽松的货币政策，国内信贷环境也偏宽松，因而催生了大量为对抗通胀的购房需求。也由此导致国内核心城市房价快速上涨，进而强化升值预期，又进一步强化宽松货币政策对购房需求的外溢效应，但这显然与国家“房住不炒”的定位相悖。

　　为遏制房地产金融化泡沫化倾向，去年下半年以来国家加快建立健全房地产金融审慎管理制度。受“三线四档”融资管理规则和房地产集中度管理制度影响，房地产企业的银行、债券、信托产品、资管产品甚至海外融资等渠道融资受到严格限制，对销售回款的依赖度提高。但同样受房地产集中度管理制度等影响，银行对个人住房按揭的发放进度明显放缓，企业销售回款难度也在加大。

　　从宏观经济看，我国正在加快构建新发展格局，经济正向高质量快速发展转变。未来经济社会高质量发展，将显著降低对增量房地产市场的依赖，流入房地产的资金也可能明显减少。

　　从产业定位看，我国房地产市场总体上已经过了大规模投资建设阶段，未来更多是要解决结构失衡的问题，商品住房的金融属性和投资属性将向居住属性和民生属性回归。房地产业要在更高层面上服务于发展大局，增强与国民经济其他行业发展的协调性与均衡性，由经济发展的发动机转为稳定器。

　　从政策环境看，7月22日，韩正副总理在“加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议”指出，要把发展保障性租赁住房作为住房建设的重点任务；城市政府要切实落实主体责任，不断完善和用好政策工具箱；要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产集中度管理；要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度；要持续规范房地产市场秩序，切实管好中介等市场机构，坚决查处市场乱象。7月23日，住建部等8部门印发《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，其中明确要建立制度化常态化整治机制。

　　近一年来，国家调控房地产的模式发生了重大变化，从严格实施房企“三线四档”融资规则、房地产集中度管理制度和严厉打击资金违规入楼市，到建立企业购地资金来源审查制度、限制企业购地金额等行径接踵而至，再到多部委联合发文同时对房地产多领域进行整治等等，无不直击各种资本力量和金融手段在楼市套利的要害，充分彰显国家坚持“房住不炒”定位、遏制房地产金融化泡沫化倾向的坚定决心。

　　在经济发展模式、市场环境和政策环境等均已发生重大转变的背景下，高负债、高杠杆、高周转的发展模式已难以为继，激进型房企将被限制发展，财务稳健、注重品质的才能获得更大的发展空间。房地产企业应切实加强资金风险管控，更注重产品和服务质量，提升科技、人文含量，通过品质溢价赢得市场；要牢固树立全局意识，提高站位，诚信规范经营，杜绝市场乱象行为。

　　上半年广东土地市场成交量价较为平稳，新建商品房销售额和销售面积同比分别增长53.9%和34.5%，远高于全国整体水平。其中湾区城市整体表现好，其余城市则多是以价换量为主，总体呈现分化格局。商办方面仍是“高库存+去化难”的局面，短期难有好转，这也是全国普遍存在的情况。

　　从上半年的市场表现来看，二季度楼市降温明显，这主要是受核心城市调控加码、房贷收紧、新冠疫情等综合影响。湾区城市方面，在去年深莞调控后，广州受需求外溢影响快速上涨，随后热度扩散，佛山、珠海、中山自去年底开始量价表现较好，核心板块二手房涨幅明显。随着今年穗、莞、深再度加码调控，银贷大幅收紧，叠加疫情影响，5-6月开始热度明显回落。

　　受核心城市降温影响，此前跟涨的佛山、中山、珠海等城市的核心板块去化仍较好，郊区降温显著，预计后市温度降继续回落，后趋于平稳。江门、肇庆及其他地级市，大多处于以价换量的状态，这一方面是受新冠变异病毒的疫情影响，港澳台客户下降明显；另一方面，在头部高负债开发商的降价抢收下，价格战趋于激烈，观望情绪渐浓，预计下半年这一状态将持续。

　　下半年关键变量在于房贷收紧的程度是否持续，若未有松动，则当前的趋势将保持惯性，市场热度将继续回落。

　　上半年以广深领衔的大湾区楼市调控补丁不断，湾区商品住宅成交量依然创下历史新高，不仅同比大增了45%，对比2019年也增长了20%之多。但随着调控逐渐深入，广深楼市作为领头羊已露疲态，下半年湾区楼市整体热度有所下降也在预期之内，特别是在经历了去年的土地供应大年后，今年湾区多个城市的商品住宅供应都会放量，政策面收紧无形中使到房企又多了几分销售和回款的压力。所以，如果说上半年大湾区的商品住宅市场“一半是火焰（上涨），一半是海水（调控）”，下半年量价的走势预计会平稳得多。

　　从土地市场来看，上半年湾区九城经营性用地合计成交303宗，成交总建面达到3914万平方米，同比增长了4.4%；成交金额达到了2911亿元，同比增长2.1%；流拍/撤牌累计39宗，流拍/撤牌率为11%，同比下降了3个百分点。整体来看，上半年大湾区土地市场冷热分化仍然比较明显，即便是在成交体量第一的广州，在部分地块楼板价封顶摇号出让的同时，也有部分地块无人问津。在土地双集中的供应新格局下，开发商把目光更多地聚焦在像大湾区一样的热门城市圈，然而大湾区内部的房地产市场也存在发展上的不平衡，也因此萌生更多的挑战和机遇。下半年，预计湾区热点城市仍然会继续贯彻“三稳”的调控目标，热点城市的土地市场围绕“稳地价”或会继续出台补丁，而广深的第二、第三批集中供地结果仍会是最大的市场看点，具有极强的风向标意义。

　　上半年在“经济复苏”“通胀预期加剧”“库存低位”三大背景影响下，针对房地产供需两端的调控均有明显收紧。

　　广州市场受调控及6月疫情影响，上半年供应和成交规模“双降”，比2020年下半年分别下降50%、22%。不同板块间的市场走势差距扩大，中心/近郊新房供应有限，项目去化更为稳固；远郊新货占比提升，成交热点集中在“优势地段”板块。

　　下半年在“三大背景”未有明显转向的前提下，预计“城市政策”不具备显性退出条件。由于“经济不确定性”仍存，社会流动性需保持“松紧适度”，在通胀压力进一步加大，不排除“调控”进一步调整。

　　预估全市住宅新货量约6.6万套。在“供应增加”“中心/近郊新货占比提升”共同作用下，总体成交规模将有一定提升。在“限价+拿地高成本”双重限制下，市场价格大几率稳行；远郊部分项目可能有进一步加大促销的压力。

　　上半年房地产调控基调从严，热点城市调控力度不松劲。广州两次出台加码政策，强化备案指导价管理，房贷金融监管持续强化，收紧人才购房政策，进一步挤压投资投机水分，稳市场预期。从上半年一手住宅成交来看，较去年上半年疫情期量价齐升，对比下半年则成交量环降约11.7%，但价格仍稳步向上扬，调控未见显著成效。预计下半年调控环境仍然从严，房贷政策难言放松，市场热度会进一步降温，影响整体成交量。在备案指导价严管之下，热点区域价格的上扬势头预计受挫，或出现波幅回调。此外，上半年首次要求22个重点城市供地“两集中”，目的在于引导市场理性竞争、平抑地价。广州已经顺利出让第一批次土地，表现出优质地块遭竞抢，同时刷新黄埔、南沙楼面地价纪录，房企多个马甲参与竞拍，外地房企不惜高溢价夺地入“穗”，未来楼市竞争激烈。面对土拍热度不减，预计下半年二、三批次土地竞拍规则收紧成大概率。土地集中出让对房企提出更高的要求，先夺地再合作开发或成主要开发模式，行业洗牌加速。

　　上半年广州房地产市场渐归理性，加速盘整。楼市方面累计供应448万㎡，签约635万㎡，创下5年同期最高；项目推新积极性较强，开盘平均去化率约46%。主城区、黄埔去化理想，增城、花都部分价格预期过高的项目表现一般，存在明显分化情况。

　　展望下半年，新货依旧充足，全市潜在供应约7.8万套，其中全新盘约1.8万套，新货集中在增城、黄埔及南沙，海珠、荔湾全新盘扎堆入市，将缓解片区缺货局面。

　　在土地“两集中”下，上半年广州土地供应量创下历史新高，全市商品房用地供应量1162万㎡，商住用地成交重心仍以东部增城为主，北部白云、花都成交量较往年大幅提升。受优质土地集中供应的刺激，地价有所提升，主城区、黄埔、番禺及南沙等热点地块竞争激烈，平均溢价率均超20%，预计第二批集中供地总规模较首次集中供地增加33%，主城区地块明显增多，天河、海珠等优质地块竞争热度仍高。

　　政策层面，金融监管力度加大，持续收紧涉房信贷；此外进一步强化备案价管理、收紧人才购房政策、抑制短线投机。预计下半年调控仍将从严从紧，市场热度有所降温，逐步进入新一轮调整期；在限价持续影响下，下半年热点区域将出现价栺震荡回调。

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