新一轮松绑开启楼市“定心丸”来了

　　全国房地产开发投资11.39万亿元，同比下降8.8％；商品房销售面积11.12亿平方米，同比下降22.3％；商品房销售额10.88万亿元，下降26.1％。

　　11月19日，强二线个月再一次调整楼市限购政策，放宽了住房限制条件，比如落户就能买首套二手住房、二孩家庭可买三套住房，同时调整限购区域。

　　随后21日，杭州进一步推行新房差异化购房政策，实施范围内新房项目将提供不少于准售房源总套数50%的房源定向供应满足条件的三类家庭。

　　回看各大核心城市的松绑路子，前期几乎都是下调限购门槛，随后是降低购房利率，再随后就是降低首付比例。

　　在这波楼市大松绑的背后，我们可以看出这些前期高热城市开始有了转淡迹象，一线和强二线城市也面临着市场下行压力。

　　实际上，上半年以来，热点城市楼市相较坚挺，但随着整体市场下行，市场潜在风险已明显向热点城市蔓延。

　　9月以来，西安房价迎来拐点进入下行周期，根据国家统计局发布的70城房价数据，西安已连续两个月环比下跌，10月新房和二手房价格环比分别下降0.3%和0.2%。

　　10月，成都多个项目开启了打折促销模式，工抵房、员工房、渠道房层出不穷，即便是品牌开发商保利、万科、金科、龙湖等部分项目最低折扣也可达9-9.5折，整体推盘量环比下降15%，同比近乎腰斩。

　　还是因为宏观政策的转向，不仅是前段时间落地的“金融16条”，各大会议上都会看到这两句话：“因城施策实施好差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求”。

　　这里还要提到最近的备受瞩目“一行，11月21日，在2022金融街论坛年会上，证监会主席易会满在进行主题演讲时重点提及房地产行业问题，并释放利好消息。

　　“当前，要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。”

　　比如一线城市上海和北京，政策集中在局部区域，且放松力度有限，虽会对区域楼市产生积极影响，但并不会带来整体成交的拉升。

　　以上海临港新城片区为例，10月末新政发布后，近2周周成交套数跳增至300套以上，但是与8-9月周均对比来看仍然存在较大差距，尚未达到9月同期水平，而对于上海整体成交的拉动作用并不明显。

　　一是万众瞩目的大会落幕，与房地产直接相关内容少之甚少，除了重申“房主不炒”之外，更多强调租售并举，对于短期楼市提振作用有限；地方纾困政策进入疲软期，相较9月发布频次明显回落。

　　二是房企积极应对，国庆期间营销动作频频，效果仅是“昙花一现”，随着后续折扣力度变为常规，市场成交增长持续性较差。

　　三是究其根本，当前居民购房信心不足，经济疲软，失业率高企的客观环境使得居民普遍对未来月供能力持担忧态度，也会客观上延缓购房行为。

　　就当前形势来看，热点城市个数还将减少，各城市分化格局还将延续，想要真的回暖，还是认清现实吧......