隐瞒房屋学位已被占用 中介被判返3.1万中介费

　　羊城晚报讯记者董柳，通讯员万鹏、马婷婷报道：广州中院2019年12月26日通报了近三年来广州房屋买卖居间合同纠纷案件审理情况，并发布典型案例。据统计，近三年来，广州两级法院共审结居间合同纠纷案件4038件，其中涉及中介公司的二手房买卖案件约占85%。

　　中介公司当原告

　　多为追讨中介费

　　此类案件中，中介公司多是作为原告起诉买受人或出卖人要求支付中介费，诉因主要表现为二手房买卖合同订立或交易完成后，委托人拒付中介费。此类案件占案件总数的81%以上。

　　此类案件主要的争议焦点在于，中介公司在提供居间服务的过程中是否存在过错、是否尽到应尽责任促成合同订立和顺利履行、是否应当按照约定全额支付中介费用等。在房屋买卖合同最终未顺利订立、履行的情况下，也会出现房屋买卖当事人就己方损失要求中介公司赔偿等情况。

　　中介公司居间活动中

　　存在较多不合规行为

　　广州中院指出，通过对生效裁判文书的梳理分析发现，中介公司在居间活动中存在较多的不合规行为：中介公司未与委托人签订书面合同、中介公司违反审查义务、中介公司隐瞒重大事项、中介公司擅自收取委托人资金。

　　“审判实践中，发现中介公司存在大量违反重要信息告知义务的问题，主要表现为：隐瞒中介公司与买卖双方有利害关系、交易房屋所涉的户口学位、房屋真实楼龄、房屋是否有非正常死亡等关系到房屋价款或合同订立的重大事项，从而引发法律纠纷。”广州中院房地产审判庭庭长邓娟闰还说，审判实践中，部分中介公司以“定金”“诚意金”“看房费”等名目，以受出卖人委托的名义，收取买受人的房款，违反了资金管理等协助义务，违规占用买受人的交易资金。

　　中介隐瞒重要信息

　　应赔偿当事人损失

　　为规范中介公司的居间服务行为，广州法院对居间服务所涉法律权利义务提出相关指引：一是二手房交易过程中，中介公司应当依法促成买卖合同的订立，提供的服务项目还应包括协助买卖双方办理网签、递件、完税过户、交楼等后续手续；二是中介公司虽促成买卖合同订立，但买卖合同未继续履行，中介公司因此减少了服务项目的，中介公司不能主张全部居间服务费，但可依据服务项目和进度获取相应报酬；三是中介公司在提供居间服务的过程中，存在故意隐瞒影响合同订立重要信息导致合同不能继续履行的行为，中介公司不能要求居间报酬，其行为导致当事人产生损失的应予赔偿等。

　　案例：

　　买受人谢某、陈某、出卖人尚某、庞某与中介公司签订《广州市二手房买卖及居间服务合同》，约定：买方应在签订合同当日支付31150元中介费、卖方应支付30000元中介费。当天，谢某、陈某向中介公司支付31150元。后来，买卖双方就涉案房屋的学位占用问题产生争议，谢某、陈某另案起诉出卖人要求解除房屋买卖合同关系并双倍返还定金。

　　该案生效判决认定，出卖人没有证据证明在合同签订前已将房屋附属学位的占用情况如实告知买受人，双方未能就学位被占用的问题达成合意导致合同未能继续履行，判决支持了买受人全部诉讼请求。

　　本案中买受人谢某、陈某主张中介公司隐瞒涉案房屋附属学位占用情况，要求解除居间合同关系并返还已付中介费、赔偿律师费损失。

　　一审法院认为，房屋是否具备学位、学位是否可为买受人使用等，均为影响涉案房屋交易价格、交易意向的重要信息，中介公司负有向买受人如实报告与房屋交易有关信息的义务。本案中介公司在出卖人放售涉案房屋时，对出卖人要使用涉案房屋对口学校学位的事实已知情，但未如实告知买受人，损害了买受人利益，则无权收取中介服务费。律师费并非诉讼的必要费用，故判决中介公司返还中介费31150元。广州中院二审后维持了一审判决。