我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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提问：请问雕叔，租金年化回报9%的小区门口的门面可以投资吗？

你喜欢万里晴空，我喜欢乌云密布，这就是我们的距离吧。

回答：租金是房产投资很小的一块房子赚钱是赢在增值那一部分，还要兼顾流通性门面或者公寓一大制约点在于流通性不高转手的时候税费重一般我建议有这个预算去看下北滘新城吧适合快打一波，因为佛山是不限售的买了涨了可以直接转出去

提问：老师您好！我2018年5月买了一套龙岗颐安都会中央的2楼的小三房，总价450万左右，但买了之后房价一直横盘甚至有点下跌。目前家庭年收入80万左右，上班居住在福田。从投资的角度，请问您我们是应该努力存钱置换到西部来还是按兵不动？

回答：颐安都会这个盘，已经有三拨人来问了，有投资有刚需，所以我说说我的个人看法，并不都是对你这个提问的。首先，这个盘是没什么问题的，坐拥龙岗最核心的地段，最好的人文环境，最便利的交通。未来多条地铁交汇，旁边商业举步可达，学校虽然不会加分，但是也不会减分，大运为龙岗体制内人群竞相购置之地，生源肯定没有问题。第二，有这么一句鸡汤，身边有些人看似走在你的前面，也有些人走在后面，但其实我们每个人都有自己的TIME ZONE，我们都在自己的时区里成长，是不是有点像我们的房价呢？壹城中心一边倒不能买的声音还言犹在耳，今时今日它的房价已经起来了，而且涨得毫不输人。太古城涨的时候，华润城还是个小弟，而今也悄然跟上去了。深圳湾爆发的时候，宝中表现还差强人意，如今也借机崛起了。都说只能买西部的时候，上塘的500万也不知不觉变600万了，所以其实我们需要甄别的是产品坑，一些没有底层逻辑支撑的户型以及一些过气的老旧盘片区。事实上，放在一个五年的周期里，大部分的房子，价格差并没有那么大，所以第二句鸡汤要来了，成年人，买定离手，落子无悔。这个无悔的前提是一定要买适合我们的，一双鞋子我们穿得越舒服，我们越能走更远的路，房子亦是如此。你错在买的房子不适合你，福田上班，年薪近百万，怎么看都不应该来龙岗置业。拉长周期，关键是有的人不适合在长周期里静候，比如有强大现金流的你，比如收入后劲很足的年轻人，没两年就有置换大房子好房子的需求和能力，而有的人则适合买个好产品，三房次新地铁口长持，因为他想耐不住寂寞也不行，因为每一次置换裂变的前提要有更强大的现金流支撑，而很多人没有。最后这个价格买在2018年，有点贵了，而且还是二楼。我们一个客户同时期买的附近楼盘，现在涨了100W+了。如何不买高于市价的房子，这需要我们有很好的房感，对当下市场的高度熟悉以及对价值的良好判断。至于是卖掉还是加仓，需要进一步结合你们的资金情况，欢迎疫情后和我们面聊。

提问：雕叔，请问时代香树里值得入手吗

回答：您的问题可以稍微具体一点，好比我问自己一个问题：1、手上有200万，适合买广州吗2、自己是学计算机的，适合进拼多多吗3、今年的春节假期，适合去海南玩吗（反正国外是去不了的）可能你要先把自己的思路理一下，再思考下比如首付预算多少？比如到底是投资还是自住？比如对学位是否有要求？比如对地铁等通勤的要求？比如你对楼龄的要求？比如你的这套房子持有时间多久？这些问题想清楚了，或者思考一下，你的视角就不一样，祝好运

提问：雕叔，小白不懂就问，请问贷款买房是不是要求月收入是月供的两倍或者2.5倍才可以？感谢雕叔解答

回答：就喜欢你不懂就问的勇气，这不是梁静茹给的，是你自己给自己的。对的，贷款买房是要求月收入是月供的两倍或者2.5倍，或者接近这个比例

提问：你好，想在黄埔（萝岗）一带买一套总价450万以内的房子自住兼顾投资，请问有什么建议？目前全家住越秀。三口之家，小孩已成年未婚。全家上班在珠城。

回答：谢谢打赏。没有学位需求，只是为了自住和通勤，建议沿着地铁六号线，东荟城、新里程，奥园香雪，保利罗兰看一看，可以六号转三号线去珠城。[抱拳]

提问：雕叔，我现在在广园中路广园新村附近上班（白云万达附近），公司四年后搬去知识城，预算320万左右，想要自住兼保值，该买哪里呢？纠结了很久了。

生活中，我们有时会感觉莫名的心烦。然而，心烦的时候，最好的是沉默。因为，心烦是自己的，不是别人的；是偶然的，也是必然的；心烦，只是人的一种心情，不是人的一生!

回答：其实你告诉我你的首付跟月供预算更好。320万总价你不一定真给他3成首付的，做点点gpgd 是合理的，注意是一点点，比如多贷10万，你每个月也就多给500来块而已，大概率你几年后还是会换房的。所以能力范围内，多贷是好事。其实我更建议考虑一下住投分离，在公司附近租房子住，投资的房子买东边去，没错东部的爆发力西部好，而且我也是考虑到你可能4年后跟着公司去知识城，所以你现在买在广园新村附近也不太好，那边增量一般，只有一条11号线有预期。所以你不如先在天河东老黄埔科学城万博这一带埋伏，行情来了，你就可以出掉。4年后你去知识城了，你随便买都可以。如果选择东部，天朗明居，金碧世纪花园，万科城市花园，黄埔花园都可以去看看。选择南部的话，就看万博一带的雅居乐花园之类的就OK了

提问：雕叔，上次提问后听你建议打住了在南沙买房的冲动，目前在看老黄埔二手，有两个区域在纠结：一是裕丰围地铁附近二手像悦涛雅苑那些的，另一个是夏园地铁站旁的宝夏花园。纠结的点在于：虽然裕丰围未来是临港经济片区的中心位置，但价格已经挺高了，单价3.8，楼龄20年的电梯楼两房是否还值得入手，附近还有港口也吵，对比宝夏花园才建好没几年2.8单价的新楼，光线朝向都可选的多，宝夏所在的夏园那边觉得就是在未来临港经济区边缘，不确定性强，自住后周边拆迁估计也挺吵闹

回答：宝夏花园远了，在距离上更加的远离城区，到未来5号线延长线夏园站也有600-700米的距离，核心问题在于远离老黄埔城区，我甚至觉的过了文冲就不应该买了另外就是看你的预算了，只是纯粹考虑3.8万的单价也没意义，要看你买总价多少的房子，从地段上来看，裕丰围好过太多夏园了，这是板上钉钉至于说悦涛雅苑产品旧的问题，这是一个比较大的问题，因为悦涛雅苑是老黄埔第一代电梯楼设计，逼仄的走道、非常压抑的大堂，以及破破破烂烂的小区出入口，都彰显了这个小区的久远年代

提问：雕叔，本人未婚，在深圳工作，家里预算150左右的首付，现在比较纠结的是在深圳买还是在广州买，家里人喜欢广州的氛围，当然还有原因是广州相对便宜，后面可能回报率比较高，我想买深圳是因为未来很长时间都会在深圳工作，感觉在深圳买个广州房有点奇怪，您怎么看？

回答：不奇怪，投资跟居住分开是好事，而且你现在150首付去深圳也不妥，因为深圳已经起来了，你吃到只有渣了，还不如埋伏在广州坐等大水伦动

提问：雕叔，我想找朋友帮我贷款，我想知道从我购房到办好按揭贷款银行放款，然后我自己也可以做信用贷，贷到钱还给朋友，在广州的话，这个周期是多长啊？一般几个月，这样我就能告诉朋友我要借多久，几个月还了，是这么算的吗？

回答：信用贷一般7-15天搞定，在资料、资质具备的条件下，从进件到放款，前提是得规划好信贷产品，且找到靠谱的渠道，不然你兜兜转转的也不一定办的下来的，而且产品本身有优劣之分

提问： 三亚这边现在适不适合投资房产？如果投资，核心区域，比如中yang商务区范围的二手房值得入手吗？比如融创蓝立方，今后依靠自贸港政策的加持，升值空间如何？

回答：你好，三亚这边或者海口这一边，或者甚至是整个海南这一边整个房产泡沫的过程都给震撼过了。对这种纯政策带动的，却实际连一条交通海岸大桥都不会落实建造的海岛，我并不抱有太大的兴趣。什么自贸港，他连个汽车或大型的商品，你都要通过游轮，都不能通过大桥来运输到大陆。这种能有多少的前景?你们都只能是坐船或者是坐飞机来购物了。买房小常识：警惕旅游地产的大坑打着依山傍水的旗号，加大忽悠投资者去接盘，最好的例子就是三亚。三亚在前些年经历了房地产泡沫破灭以来，房地产就一直一蹶不振，而在去库存之时，短短时间内清空，可以试想一下，大部分旅游胜地都存在一个问题，那就是产业弱。总结：三亚投资我是不看好的，缺乏产业支柱，太容易大起大落。全国那么多优质城市，没必要只盯着海南。

很多人在评论区给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一一回复

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