大湾区楼市进入调整期，上涨动能大幅削弱

大湾区楼市进入调整期，上涨动能大幅削弱独步天下李歆 文｜邓浩志 限价，也算是皆大欢喜的政策 住建部：对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责；广州限价政策要求新获预售项目备案价需比之前低3%； 两者没有直接关系。之前有媒体广州

独步天下李歆

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文｜邓浩志

限价，也算是皆大欢喜的政策

住建部：对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责；广州限价政策要求新获预售项目备案价需比之前低3%；

两者没有直接关系。之前有媒体广州被“约谈”，这个说法是不准确的。广州之前参加的其实是加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作会议。更早之前广州公布了“十四五”期间计划建设筹集60万套“保租房”，领先全国！会上分享这个明显更有价值，所以不是“约谈”也不是“作检讨”。

两者之间其实也有点联系。毕竟广州房价上半年全国涨幅第一。虽然去年广州房价涨幅远远低于长三角、珠三角若干城市，但既然中央再次强调要稳房价，各地也都必须表态。而限价政策是既能完成任务，速度又快，影响面相对较小的一种手段。是个不错的选择。

对于限价，地方管理者觉得最有效；购房者获得实惠；房子好卖了，地产从业人员完成考核难度也会降低。所以除了地产公司老板，限价几乎是所有人都乐见的办法。如果是限售、限签、限购就更惨，卖都卖不出去。死就一起死！

限制建筑高度，重要且必要

发改委：要加强项目审核把关，严把超高层建筑审查关。其中，对100米以上建筑应严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，与城市规模、空间尺度相适宜，与消防救援能力相匹配；严格限制新建250米以上建筑，确需建设的，要结合消防等专题论证进行建筑方案审查，并报住房城乡建设部备案；不得新建500米以上超高层建筑。

评：非常必要的政策终于出台，避免无聊无止境的攀比高度

1、 超高层耗时、费钱、不安全。据专业人士评估，超高层建安成本大约是普通建筑的3-4倍，建设周期大约多2-3倍；目前我国的消防云梯最大长度在100米左右，超高层也存在较大的安全隐患。各种计算，超高层最大的特点就是低性价比。

2、 各地高层超高层项目不断，从地方到企业对超高层建设是乐此不疲，一是攀比心理严重，总想弄个全国第一高之类的；二是城市面子工程，任何城市都想弄个高楼林立的CBD以彰显自己的城市地位或者政绩。

3、 超高层使用效率低。

这里有两个概念：

第一是因为要满足各种建筑规范，超高层的使用率会比普通建筑低10%—20%。本质上可以概括为“中看不中用”，偶尔建设，在人口密度大的城市建设尚可接受。在三四线城市，在大城市郊区也建设就是浪费资源；

第二是目前国内写字楼空置率较高，而高层超高层往往都是写字楼项目，而超高层写字楼的建筑成本又非常高，最终造成了大量高投入的闲置资源。

大湾区楼市进入调整期，上涨动能大幅削弱

从近期成交数据看，大湾区各城成交量都持续低迷。在调控政策，融资政策双重持续打压之下，大湾区楼市上涨动能大大削弱。分城看，深圳二手已经出现下跌，并且会逐步扩大下跌的范围和幅度，当然下跌深度是有限的。而东莞总体比较平稳，横盘可能性较大；广州则继续分化，重点限价区域一手房铁定下跌，二手市场则一团乱麻，非常碎片化，涨跌都有。佛山西部，某大房企有可能开启新一轮降价促销；东部临穗仍有上涨动能，但也是对政策最敏感的一个区域。

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