广州山区穷娃买房记:黄埔老破旧看个遍,踮起脚尖上车了!

广州山区穷娃买房记:黄埔老破旧看个遍,踮起脚尖上车了!baby mv ©本文为网友投稿。 来源：黄埔观察 本人生于广州最偏僻山区，百年都未必能等到拆迁的山清水秀地带，家庭人员众多，一直就有在广州购房想法。从山区里来，白手起家到城里去，挺直腰杆做人。 其实黄埔

©本文为网友投稿。

来源：黄埔观察

本人生于广州最偏僻山区，百年都未必能等到拆迁的山清水秀地带，家庭人员众多，一直就有在广州购房想法。从山区里来，白手起家到城里去，挺直腰杆做人。

其实黄埔也被称为乡下佬，去珠城才叫市区，回来黄埔就是返乡下，不过这乡下已今非昔比。

2019年广州房价还算稳定，2020年由于疫情逐渐得到控制，上半年房价就开始蠢蠢欲动，从深圳房价大幅度上涨，带动广州轮涨。

加之黄埔人才政策、立下军令状决定三年完成66个旧改，金融城日益成熟，都在不断辐射利好老黄埔区域。

我日夜焦虑的思考，何时才能到我凑够首付买房。

01

买房的困扰

买二手房，很多小白执着于地铁、学位、次新等的追求，但并没有从真正的投资+自住的角度思考，偏离珠江新城覆盖区域范围。同时会受到个人片面观点，导致错失良机，磨蹭多日仍在观望等待。

第二，对政策的解读产生误解，银行加息，收紧贷款和征税等，利好的都是有钱人世界，损伤的永远是刚需。从16-17年，到20年下半年，都印证了这些道理。而广州的房价，依然是在青春旺盛时期，仍然有较大上升空间，相对北上深，优势较大，在涨跌中稳中求胜，不断前行。

我觉得，买股票、美元、黄金、理财等都是投资，但诸如此类都不如购买一套好房子来的利润多，因为房子等于掏空六个钱包，使用家庭最大杠杠投资最低风险的房子，价值以百万计算。

对于普通家庭而言，投资的股票、理财少则以千，多则十万计算，暴涨的日子也不如房价的飞的快，因好房子所投入的资金量大、量多、稳健、风险少。

买房虽借了足够的钱，月供亚历山大。但多年后回头想想，你竭尽全力依然能够存活着，实际对生活并不会产生较大影响。当然，前提是给家庭配置好保险，不然有个三长两短，人财两空。

02

做好计划，锁定区域

我和女朋友双方家境都贫寒，故决定两人白手起家，省吃俭用，先置家再置业，因为买房子，一直都在投资，还能居住何乐而不为（除非买到扶不起有硬伤的楼盘）。

2020年初，两人倾尽所有35万，决心买下人生第一套房。我们计划预算是210万以内，所以首付、税率等加起来起码65-70万左右，缺口差30万。

借钱，是第一步。家人不行，亲戚也一般，唯有从朋友同事下手，幸好身边有较多好同事、朋友，2万、3万的凑够了30万。

从6月初立马启动看房，首先锁定总价区域。由于当时行情，疫情解封不久，链家成交的一般能讲价在15万以内，所以锁定挂牌在220万以内。

第二是核心区域，大沙地、裕丰围一带，由于离工作近，日后生活便捷（如果居住为主切记要买近工作地点，否则看病上学照顾家人不易）。

接着罗列地铁、医院、电梯、运动场、公园、商圈等，一一打分。三村远洋宿舍、丰乐小区、乙烯大院、港湾西四街、荔园小区、机关村等，看完后惆怅万分，无一符合。资金有限，无法看到像样的小区，无电梯、超级旧、楼层不好、光线差、学位非怡园小学、马路噪音大等。

左思右想，若继续加大杠杠，单单还贷款、还借人的钱，单凭我俩2万的月收入也是够呛。

03

踮起脚尖，往上看

综合分析已看房源后，让中介砍价丰乐小区7楼，58平2房，准备装电梯，95年朝南，视野开阔，装修较好可拎包入住，210万砍价到198万。

但客厅、厨房小，无餐厅，一进门就有一种不妥感觉。

第二次砍价，是荔园小区3楼65平2房，准备装电梯，95年朝北，光线差被树木遮挡，206万讲价到198万。

虽然对以上两套都有所动心，考虑到诸多不利因素以及投资价值实在太低，再过多几年转手房龄已过30，跟不上市场通胀，最后放弃。

单纯去买博拆迁的港湾路机关村，也等不起，毕竟小两口还要结婚生活。

看了乙烯大院5楼，75平可改三房，无电梯（由于格局，装电梯举步维艰），98年朝南，考虑到妻儿怀胎十月要爬楼梯上下，或抱小孩，毅然放弃。

乙烯大院

对于以上房源，都一一列举了投资属性及各自优缺点，再三斟酌，依然没有符合210万以内价格入手的满意房子。

此时，我们再次咨询专家，建议不碰老破无电梯，投资属性非常低。对于本人想博拆迁210万挂牌的机关村75平朝北，也被劝退，因几十年风险巨大，虽然黄埔到处以拆为主，但一不小心守几十年也是冤枉。

于是，我们再次通过相应方法抬高杠杠，把总价限制在240万以内解决，心想已经够气喘吁吁了，多亏了女朋友鼎力相助，愿意一起吃土过日子。

04

实地考察，当机立断

后续看了黄埔新村雅苑、悦涛雅苑、东港花园的2房，这都是专家力荐的第二梯队房源；至于黄埔花园、金逸雅居、金碧世纪花园等网红盘早已无法触碰。

东港花园2010年建起，但250万左右挂牌都是朝高速路（黄埔观察：主要是黄埔东路，但楼下就是双岗地铁站），即使有隔音玻璃，使用手机测试后噪音分贝较高，明显不宜居住，毅然放弃。

东港花园

隔壁的文船生活区，也是博拆迁的份儿。现在好像说正准备拆迁，但离自己工作要30分钟路程，所以并不后悔没买这小区。对于我来说，1小时来回都是路途遥远，毕竟年轻人要多努力，把节省下的时间照顾家庭和搬砖。

黄埔新村雅苑挂牌270万，中楼层，2004年朝北，但是杠杠太大，讲价30万几乎不可能。

悦涛雅苑由12栋围成，小区较小，一梯八户，但起码好过没有电梯，亲自体验后发现并不影响上下班，人并没有想象的多，可能是体验不多的原因。

前后去悦涛雅苑3次，看了13楼和12楼。13楼顶楼，进去有点家的感觉，68.66平，厨房、卫生间、客厅、主人房都符合自身需求，由于向北对面是金逸雅居，视野不遮挡。

金逸雅居（上）、悦涛雅苑（下），楼下就是3地铁枢纽站裕丰围站（13号线+7号线+25号线），以及开放大道，南侧是黄埔港，东侧乌涌口是广州东部规划中的最高地标建筑群（488米），区位非常好。

12楼格局一样，都没有暗厨暗卫生暗房，视野广阔，较大缺点是朝北都没有阳光，过道拐弯抹角。听业主说虽然是20年楼龄的房子，但质量杠杠，现在都很难找到用红砖起的楼盘。

买房一般不买顶楼、低楼层，缺点多，所以最终偏向于12楼的悦涛雅苑2房，其他朝南的或者马路边的房源噪音都较大。

最后去了一个活跃的楼盘是丰逸尚居。2012年楼盘，只有2栋，地铁口800米，小区小，高速路旁。2房的56平，挂牌230-240万，蜗居式的房间，挪动困难，居住欠佳，投资尚可，因链家交易频繁，果断放弃。

最后未与女友仔细商量（她当晚回去番禺因要上班），看完丰逸尚居后当晚立马约谈，与业主摆台讲价。历时5小时到凌晨1点，各种苦肉计，不过本人的确挺苦方能够凑足资金。

丰逸尚居（右侧黄色建筑）

业主施加的各种附加条款都一一答应。因为当晚还有2个买家想立即购买，多个电话骚扰业主，也多亏业主尊重谈判，最后买定离手，挂牌250，成交235。

从6月开始看房到7月中成交，基本每次下班或周六日都去看房，锁定房源后都看了个遍，在大涨前夕，山里人终于买上了心仪的房子，决心省吃俭用，创建美好家庭。

05

总 结

1、好房源必然一直处于上涨，别相信什么宣传、政策；

2、星佬所说，珠城23公里范围以内最好，别走偏，买黄埔就黄埔核心区域即可，别走太远；

3、锁定总价和自身需求，买房子要永远带着投资的属性，换第二套卖出去的时候若跑不赢市场，亏的是上百万资产；

4、时刻关注黄埔政策、旧改、拆迁、利好等；

5、借足够的钱，尽合理较大的杠杠，前提得买保险以防万一，熬点苦务必超有所值，两个人一条心；

6、尽量别碰老破小无电梯或博拆迁，虽然黄埔说不定哪天就拆，要博就博政策利好、地铁、商业圈的周边；

7、看房、购房的心态很重要，要决心、果断，别嫌辛苦，实地考察后，才知道心水房源；

8、小白多关注链家等房源动态、交易，可以简单了解交易属性较大、升值空间较多的房源；

9、大涨前夕别犹豫，务必到处走走一击即中，婚前能用1人名额就用一人，否则日后置换、投资艰难。