停滞多年鱼珠旧改起飞,可惜宅地稀缺,未来抢破头?

停滞多年鱼珠旧改起飞,可惜宅地稀缺,未来抢破头?刚开一秒传奇 ▲鱼珠CBD规划效果图 这应该已是一种市场共识了—— 沿江地带的老黄埔核心（鱼珠-文冲），即最新规划的国家级经济功能区——广州人工智能与数字经济试验区鱼珠片，与金融城、琶洲组成了未

▲鱼珠CBD规划效果图

这应该已是一种市场共识了——

沿江地带的老黄埔核心（鱼珠-文冲），即最新规划的国家级经济功能区——广州人工智能与数字经济试验区鱼珠片，与金融城、琶洲组成了未来广州发展的第二能级，而成为黄埔的价值制高区域。

这也与广州这座千年古城的发展基因一脉相承。两千年以来，广州因水得城，依水而生，它的发展也由水而起。

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江景房长期稀缺

从居住的角度看，在主城区沿江地带，能有一处居所，傍江而居，想来无论古今，都是人们所追求的居住理想。

就黄埔鱼珠片来说，从规划来看，所谓的“江景房”，似乎有些奢侈。

通过黄埔临港经济区沿江带红成一片的控规图，也能清晰看到未来城市的形态：黄埔狭长的沿江地带，未来将崛起密密麻麻的写字楼。而住宅变得极为稀缺。

特别是濒临珠江，直接望江、无遮挡的“江景房”，更是凤毛麟角。

鱼珠湾片控规

从控规图上看，仅有的零星居住用地，被红色的商业商务用地所遮挡。

未来，或许，躲在商务办公楼后面的住宅，只能通过往上要空间，要视野，通过高层才能越过前面的、因沿江建筑管控要求的低矮写字楼，才能获得一片海洋。

广州首个旧城改造项目——鱼珠城改，或许将是黄埔沿江带屈指可数的幸运儿。

鱼珠旧城改造现状航拍，对岸是长洲岛

2021年3月26日，区属国企科学城集团成功中标鱼珠旧城改造项目，并成立全资二级公司广州科城鱼珠投资有限公司（下简称“科城鱼珠”）具体实施。

不过，区属国企在旧改中的角色，更多是前期服务公司或托底保障，极少独自操盘，一般会引进实力开发商，组成联合体开发。比如，高新区集团中标的永和贤江旧改项目，目前引进星河湾操盘。

鱼珠旧城改造项目，最终会花落哪个开发商之手？从项目所要求的苛刻条件——规划多栋写字楼，其中包括鱼珠湾总部集聚区的制高点：一栋350米高超甲写字楼，非一般开发商可为。

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停滞多年重新起跑

实力国企成为鱼珠城改的急先锋，无疑让这个曾停滞多年的旧改项目，按下快进键。

查阅资料，鱼珠旧城改造项目，早在2014年10月即已启动，至今已近7年，是广州市首个由市财政出资的“三旧”改造项目。

鱼珠旧城改造位置及现状航拍

鱼珠旧城改造项目现状建筑面积约9.4万平方米，总规划用地面积7.68万平方米，总计容建筑面积30.22万平方米。

项目涉及人口1657人、1040户。据科学城集团公布的最新数据，目前项目同意改造的户数，占征询总户数的98.35%，符合旧村改造政策规定。

据科城鱼珠官方公众号消息，将于近期举行鱼珠旧城改造项目展示中心动工仪式。

科学城集团表示，将在黄埔区“快拆、快建、快批”的政策指导下，继续发扬“只争朝夕，快干实干”的精神，秉持高速高效的工作理念，不遗余力地让居民早日回迁。

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仅两栋商品房，僧多粥少

鱼珠旧城区位优势绝佳，处于黄埔临港商务区范围核心地段。项目距离鱼珠地铁枢纽站，仅400多米。

根据规划，鱼珠站将汇集地铁5号线、13号线、高速地铁28号线、规划25号线、规划29号线、规划30号线等六条地铁；此外，鱼珠隧道从项目附近下穿珠江连接对岸的琶洲。未来出行非常便捷。

交通如此逆天的地方，估计很多家里很多矿的人，对于鱼珠旧城改造项目早已垂涎三尺，守株待“房”了吧。

不过，我估计，这个项目，可能不是用钱就能解决的问题，因为体量实在太小、太稀缺了，根本不够大伙儿吃。

来看看是怎么回事。项目划分四个规划地块，仅一块居住用地兼容商业用地，其余三块为商务商业用地。其中，居住用地计容建筑面积30万平方米中，包括安置区计容面积11.56万平方米，融资区计容建筑面积18.67万平方米。可见鱼珠片沿江带宅地的稀缺。

这种稀缺性，还体现在——

根据鱼珠旧城改造规划条件，项目融资区计容面积18.67万平方米，扣除公服配套、商业建筑、商务和综合建筑面积，住宅总建筑面积仅为7.32万平方米。

这还不算完，7.32万平方米的住宅面积中，还预留了鱼珠街九沙社区安置住宅3万平方米。这意味着，鱼珠旧城改造项目可售商品房面积，大幅“缩水”，仅为可怜的4.32万平方米。

4.32万平方米商品房，是什么概念？按100方一套计算，仅400多套商品房，预计只有两栋楼。

项目规划图显示，回迁房居于前侧，限高100-150米；商品房位于后侧，限高120-150米，呈前低后高布局。从项目效果图来看，融资区（商品房）应该为图中后侧两栋连体楼，而靠右的独栋应该为九沙社区安置房。

鱼珠旧城改造项目概念图，其中后侧两栋连体楼为商品房 来源/科城鱼珠

值得一提的是，虽然项目距离珠江仅350米，但并不望江。控规图显示，鱼珠项目南侧还规划了多个商业地块。未来，鱼珠旧城改造项目的住宅区域，或将为前面的商务办公楼所遮挡。当然，根据广州市对沿江建筑退距及高度的管控要求，项目南侧的写字楼不会太高，高层的户型或许还能看到珠江以及对岸的长洲岛。

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打造350米高地标建筑群

其实，鱼珠旧城改造项目，重点不在于卖商品房，而是在于商务办公。这与项目定位为人工智能数字经济产业园区有关。

项目规划导则显示，除居住用地，其余三块商业用地将建多栋超高地标建筑。其中，地块三限高180米，用地面积6202平方米，计容建筑面积不大于31010平方米，容积率不大于5.0，建筑密度不大于55%。

地块二限高240米，用地面积15861平方米，计容建筑面积不大于91993平方米，容积率不大于5.8，建筑密度不大于55%。地块一限高390米，用地面积4756平方米，计容建筑面积不大于48036平方米，容积率不大于10.1，建筑密度不大于55%。

当然，限高390米，不一定就建390米，低于管控高度是常有的事。根据之前广州市规委会透露的广州东沿江天际线建筑群方案，鱼珠港区域将打造形成350米高的地标簇群。通过比对，这个制高点就在鱼珠旧城改造项目。

350米，在广州第二CBD范围打造的多波峰簇群中，位居第三，也是黄埔区临港范围第二建筑簇群高峰，相比黄埔乌涌口区域的488米地铁簇群，落差138米。

金融城起步区至黄埔港CBD天际线示意图

鱼珠旧城改造项目所在的鱼珠湾总部集聚区，是第二CBD黄埔段、广州人工智能与数字经济试验区鱼珠片的重要地段。目前周边已有多个超甲写字楼已建成，或在建：

港航国际中心一期250米、二期150米（建成），保利鱼珠港150米（建成），鱼珠湾广建广场总部333米（今年内动工），南方智媒大厦150米（在建），鱼珠海丝创新中心150米（在建）。

港航中心一二期

保利鱼珠港

另外，黄埔区于2020年12月28日举办的重大项目集中签约活动中，鱼珠湾总部集聚区再落两大总部项目，并于2020年1月29日成功拿地，将建多栋超高地标。

其中，省属国企恒建控股竞得鱼珠LG-YZ-02地块，将引入金融总部企业；澳门青创国际集团竞得鱼珠LG-YZ-04地块，用于建设粤澳合作示范中心。

澳门中心项目效果图

未来几年，鱼珠湾总部集聚区将出现15座地标建筑，初步形成簇群发展态势。地标建筑群通过区域内密如蛛网的轨道交通线网，将为鱼珠CBD带来亿万人流与财富。

来自：黄埔观察