广州3月楼市:一手新增供应“刹车”,买家转投二手市场

广州3月楼市:一手新增供应“刹车”,买家转投二手市场交通运输专业排名 3月一二手成交呈现出明显差别，由于调控收紧导致新房预售证发放速度减慢，不少热点区域、楼盘面临“无米之炊”，三月一手成交比一月下跌31%，比去年12月下跌38%，传统“三月小阳春”未如期而

3月一二手成交呈现出明显差别，由于调控收紧导致新房预售证发放速度减慢，不少热点区域、楼盘面临“无米之炊”，三月一手成交比一月下跌31%，比去年12月下跌38%，传统“三月小阳春”未如期而至；另一方面，由于新房缺货，不少买家转投二手市场，本月二手成交环比增长1.08倍，业客态度比春节前更加积极。

2021年3月，广州市二手中介网签量为3912宗（不含自助网签），较2月春节月同期（1876宗）环比上涨1.08倍。春节过后，市场需求回流，市场成交逐步回升，周度成交已连续六周持续上扬态势。同时，部分热点板块“供不应求”有所改善，业主供应明显较年前积极。监测显示，中原录得的新增放盘量较1月增加20%左右，广州二手楼市更趋健康、平稳。但需要指出的是，受到信贷环境的收紧，银行放款时间明显被拉长，不少“卖一买一”的置换客户被误伤，导致3月份整体二手需求不如1月活跃。价格方面，本月二手网签均价为30878元/平，环比下跌0.5%。

海珠稳居首位，增城、白云成交领涨从各区成交情况来看，本月各区成交量环比均呈现明显上升的趋势。其中，增城、白云、从化三区涨幅最为明显，1-25日分别成交446宗、382宗、408宗，环比2月同期分别上涨1.5倍、1.2倍、1.0倍。另外，本月海珠市场需求同样活跃，本月共成交573宗，环比上涨75.2%,成交排名稳居首位。

天河、越秀多个板块成交活跃本月，越秀、天河多个板块成交活跃。其中，越秀以东风东板块、北京路板块需求量最大。其成交均价分别为70203元/平、56586元/平。而天河则以后天河北板块、珠江新城板块活跃度较高，其板块成交均价分别为61110元/平、132198元/平。

l 一手住宅：房贷收紧+预售证放缓，成交未如预期

3月广州新房网签9974宗，环比“春节月”上升16%，但对比今年1月下跌31%，对比去年12月下跌38%；2021年以来房贷收紧、预售证“放缓”等手段已直接影响广州楼市“活跃度”，去年第四季度以来积极楼市气氛亦已“降温”。今年因调控趋紧，春节及后新批预售经历长达17天的“挂零”期，新批货量为2017年330新政以来“最惨淡”3月。回顾近5年3月供应情况，今年总供应量仅过去4年平均值的73%，新批受限直接影响开发商推盘计划。此外，由于供地方式改变（广州正式实行集中供地），2-3月期间无优质地块推出带动市场气氛，一定程度上亦影响买家购置欲望及市场预期。供求情况：白云、花都凭借充足货量及洼地优势，成交增幅显著本月中心区成交白云表现抢眼，该区累计成交699宗，环比增加33%。区内热盘星汇云城于3月中旬加推，月内网签122宗，占区域成交的16%，由于该盘位于3号线同和站沿线，吸纳不少天河上班族购置；另一方面，由于天河热点二手板块经历新一轮涨价，一手供应较少且集中在奥体、广氮等东部板块，不少买家亦转投该盘。此外，龙光玖誉府、中铁诺德•阅泷、保利珑玥公馆等“北部四镇”项目凭借3万/㎡的“市区洼地价”跑量。外围区方面，花都、增城成交增幅跑赢大市。其中花都成交982宗，环比增加33%，为本月增幅最大的单区。除大盘融创文旅城跑量以外，恒大悦府、恒大翡翠华庭成交量较大，随着广州北站TOD建设推进以及周边旧改、出让地效率加快，广州北站将会成为花都继空港区、区府绿色金融CBD外又一重要市场热点，为花都楼市带来新的刺激点。

库存状况：供应持续两个月放缓，全市周期下探至6.4个月截至3月末，全市库存量为831.73万㎡，去化周期6.4个月。由于2、3月供应量明显减少，导致整体库存面积回落，黄埔、天河、南沙、荔湾等区基本以消化现有存货为主，导致整体去化周期再次“探底”。广州11区除白云、从化以外，其余区域消化周期均不足10个月。其中，天河、黄埔库存触及3个月“红线”，除新批预售放缓等客观因素外，区域推新依赖旧改，招拍挂地块转化的新房项目单次供应量较少亦是导致其库存不足的原因。

一手商办：商业新批预售收紧，批量确权交易撑市3月多地严查购房首付款来源，抑制楼市“局部过热”情况，此外广州为稳定楼市预期，在春节后有计划地收紧新批预售。本月广州商业市场推盘减少，基本以批量确权的成交为主。

据监测，广州商铺市场供应在3月中旬开始释放，本月共入市125套0.95万㎡，供应量较上月低位约增长2.9倍。市场成交凭借个别项目批量确权撑市，环比微涨8%，为207套2.14万㎡。写字楼市场仅单个项目有新批预售，供应38套1.55万㎡，供应量与去年同期持平。受万博板块全新项目的批量确权影响，本月写字楼市场成交触底反弹至332套7.99万㎡，较上月低位增长4.2倍。公寓市场春节后供应收紧明显，本月无新货入市。市场成交同样依靠个别项目的大批量确权，环比微涨6%，为1176套7.15万㎡。各分市场详细分析如下：商铺&写字楼市场

本月广州商铺市场约6成交易来自番禺区，主力项目为万博板块全新项目番禺敏捷广场。该项目本月录得7.38万㎡的批量网签，包含A栋低区9层和B栋22层共计6.42万㎡的甲级写字楼、C栋6层共计0.96万㎡的商铺。番禺敏捷广场由番禺信投公司与敏捷集团联合投资建设，前者占比22%，预计此次批量网签属内部的确权交易。黄埔区成交占比10%，珠江嘉园、富力悦禧花园各有十余套的社区商铺成交，不过区域总体成交环比缩减17%。市中心内，天河区兰亭盛荟近期主推20-50㎡的小面积现楼商铺，区域成交有明显增长。荔湾区广州国际医药港的商铺持续销售，以0.24万㎡的销量位居第二。增城从化两区交易零星，商铺成交总量环比下跌33%。

写字楼市场本月成交分化明显，除外围四区回暖复苏外，其余区域表现平淡。本月番禺区独占82%的成交量。除万博板块番禺敏捷广场批量确权6.42万㎡的甲级写字楼外，同一板块的粤海广场也录得半层0.11万㎡的写字楼成交。花都、黄埔、南沙区回暖明显，基本较上月低位增长1至2倍。其中，花都、黄埔区的成交主力是广州国际空港中心、保利国际金融中心、保利鱼珠港这三个活跃项目，南沙则以产投大厦的整层写字楼成交贡献为主。此外，本月金融城板块新盘保利南方财经大厦首次交易，成交1套465㎡的甲级写字楼，售价约4.5万元/㎡。

公寓市场本月广州公寓市场成交套数环比小幅上涨16%，除个别区域外，整体处于节后复苏阶段。其中，番禺区凭借个别项目的批量确权交易以及热点项目的跑量，成交环比增长约3.8倍，为433套，占全市成交的37%。南沙、花都区依靠若干热点项目的销售带动，成交分别环比上涨34%、9%，为133套、47套。而黄埔区上一轮的集中推货后，本月公寓成交回落至120套。本月中心区复苏明显，公寓成交环比上涨52%，主力区海珠、天河各成交116套、94套。此外，增城区凭借单个热点项目的销售，成交套数维持在142套。

本月番禺区金山谷创意产业园以259套的销量领跑，占全市成交套数的22%。据悉，去年9月招商蛇口发布关联交易公告，由招商局仁和养老投资有限公司接盘番禺区东环街东艺路139号7-12栋（含地下室）物业，交易金额达5.72亿元。本月金山谷创意产业园批量确权部分即为项目的7-11栋。增城区誉山国际1字头双钥匙复式公寓新品销售稳定，以120套的销量位居第二。海珠区越秀星汇海珠湾加推高层47－79㎡的瞰江LOFT公寓，总价160万元起，去化77套。番禺区恒大冠珺之光本月推出75折限时优惠，公寓跑量98套。另外，天河区天河云商汇推出春天集市活动吸客，荔湾区岭南V谷价格调整，这两个项目的销量也有明显上升，挤进榜单第五、六位。

整体来看，3月广州商业市场主要以大宗批量确权的交易撑市，随着供应的收紧，部分商业项目趁机推出优惠活动或调整价格，以加快项目库存的去化。“三道红线”监管下，开发商可借此机会让利，加速项目资金回笼。不过，后续楼市的供需平稳还有赖于新货的稳定释放，避免市场长时间断档。

来源：广州中原研究发展部