精准调控,打击投机,全方位“稳市”!买家应如何把握后市动向?

精准调控,打击投机,全方位“稳市”!买家应如何把握后市动向?恋爱多一点 广州市官方发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》（下简称“意见”）。 ▲《意见》官网截图《意见》从供地、房价、人才房等6个维度进行“精准调控”，以达到“稳市”的目

广州市官方发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》（下简称“意见”）。

▲《意见》官网截图《意见》从供地、房价、人才房等6个维度进行“精准调控”，以达到“稳市”的目的。

▲2021年至今四大城市新政推出情况对于本次新政提出的六大措施，背后有哪些意义？将对市场带来什么影响？应该如何把握后市动向？且看广州中原研究部解读。

01.增加供地成“硬指标”“热区热地”或实行“限房价，竞地价”

政策原文：一、进一步加强住宅用地供应和监管严格落实住宅用地分类调控要求，增加住宅用地供应规模，合理适度集中发布住宅用地出让信息，全年分三批次集中出让住宅用地，全面提高市场信息透明度；有序推进落实《广州市2021年度建设用地供应计划》，稳定土地市场预期。在部分区域采用“限房价，竞地价”出让，完善房价地价联动出让模式，竞买申请人在报名时，应提供签署的知晓出让地块房地联动查询结果以及理性竞价的承诺书。进一步加大租赁住房用地的供应力度，在商品住宅用地出让时，在以往“限地价”“竞配建”“竞自持”基础上，统筹增加地块内配建的租赁住房面积。及时、准确、全面公开存量住宅用地信息，有效引导市场预期。严厉打击捂地囤地行为，加大力度督促已供应住宅用地开工建设。首先，广州将会保持近年宅地高位供应水平，且今年总供应量高于去年将成为大概率事件；以3月26日首次集中供为例，官方一次性推出48宗地块；累计用地面积393.6万m²，已占去年总供地量的66%。（点击回顾广州集中供地解读推文）

▲2015年至今广州商住地供应情况（单位：万m²）假如加上此前1-2月供应的5宗商住地，今年广州1-3月累计供地总面积已达436.1万m²，超越2015-2018年各年的供地总量。要知道，2020年为近6年商住供应新高，而今年按计划将有3次集中供地。按照目前供地体量，预期今年整体供地量有望再“轻松”创新高，可见官方推地发挥了“稳预期”的作用。另一方面，广州热区热地”将实行“限房价，竞地价”的“新模式”，这将促使房企更加理性竞拍，量力而行。

02.加强备案价管理，防止过热板块开发商“乱涨价”

二、全面加强新建商品住房价格备案管理继续对新建商品住房预售价格、现房销售价格实行价格指导。指导开发企业合理定价，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证或不予办理交易网签备案。该细则描述“机动灵活”，主要针对去年四季度以来部分热区开发商“乱涨价”等扰乱市场的行为进行调控。此外，本细则出台意味着官方对预售证发放将更加严格把控，尤其对于部分热区，新货供应速度或将有所放缓。

03.打击“人才房”投机行为让真正的“高精尖”买家在广州安居乐业

三、进一步做好分类指导和精准施策通过享受人才政策新购买的住房（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证满3年后方可转让。进一步严格人才资格审核，坚决打击投机行为。实施分区精准调控，进一步严格实行新建商品住房预售价格、现房销售价格的价格备案指导。2019年底至今，包括南沙、黄埔、花都、白云、番禺在内的区域均出台了相关人才购房政策；

其中部分热区本来优惠人才的购房门槛让投机者看到“漏洞”乘虚而入；2021年以来，重点针对南沙、黄埔人才购房贷款的审批趋严，精准打击利用杠杆炒房的投机者。

▲媒体流传南沙、黄埔人才贷款新政截图本次《意见》明确人才房3年限售；按目前期房2年交付（取得房产证）+3年限售期计算，人才房流入二手市场至少需要5年时间；该细则通过延长转让周期“堵漏”短期炒卖行为。另一方面，本细则在“堵漏”的同时，体现了广州对吸纳贤才安居乐业的“胸怀”。对于《广州市城市总体规划（2017-2035年）》草案中常住人口2000万（当前缺口470万）的目标，

广州还有充裕的居住、就业空间供各地人才流入。预计本人才房堵漏细则出台后，去年12月的“七区大专学历人才落户”新政意见将有望加快落地，广州对人才的需求依然迫切。

▲去年12月的“7区大专入户”意见有望加快落地04.重申严控房贷审批，1月至今“颇见成效”四、进一步加强房地产金融管理认真落实《中国银保监会办公厅 住房和城乡建设部办公厅 中国人民银行办公厅关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》（银保监办发〔2021〕39号），加大对经营用途贷款违规流入房地产问题的监督检查力度；对使用房产抵押的贷款，重点审查房产交易完成后短期内申请经营用途贷款的融资需求合理性，对抵押人持有被抵押房产时间低于1年的，审慎确定贷款抵押成数。银行业金融机构要进一步严格贷中贷后管理，加强贷后资金流向监测和预警，银行业金融机构应书面向借款人提示违规将信贷资金用于购房的法律风险和相关影响，在和借款人签订贷款协议时应同时签订资金用途承诺函，明确一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。进一步加强个人住房贷款审贷管理，严格审查购房首付资金来源和住房贷款借款人还款能力，加大收入认定标准、债务收入比的核查力度，严防消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。进一步规范小额贷款公司贷后管理，小额贷款公司借款客户的借款用途需符合国家相关政策要求，借款合同中要求借款人不得挪用借款、私自改变用途，要求借款人不得将借款用于房地产市场融资。进一步严格人才资格审核，坚决打击投机行为。实施分区精准调控，进一步严格实行新建商品住房预售价格、现房销售价格的价格备案指导。该细则提及的严查经营贷、规范房贷审批程序其实早于今年1月便已开始，本次新政细则在于重申。

05.严管开发商、中介规范行业秩序五、进一步强化房地产市场监管继续开展全市房地产市场联合检查，严厉查处房地产开发企业和中介机构无证销售、虚假房源销售、虚假宣传、不按政府备案价销售、价外加价、捂盘惜售、诱导教唆协助购房人套取经营贷和消费贷支付购房款项等违法违规经营行为。加强房地产中介机构行为监管。严厉打击房地产中介机构参与炒房、哄抬房价、发布虚假房源及价格信息等违法违规行为，严厉打击各类交易欺诈行为。对于涉嫌犯罪的，依法移交司法机关追究法律责任。针对部分热门板块开发商、业主抱团涨价问题，应该严管；此外，部分缺乏社会责任的中介机构怂恿业主涨价教唆业客自助网签推卸责任逃避监管，同样需要严管。06.打击“哗众取宠”的自媒体避免热区被过度吹捧

六、严格规范房地产市场信息发布各媒体、网络平台账号及网络群主要严格遵守相关法律法规和管理规定，严格规范信息发布行为，审慎评估发布内容合法性、真实性、导向性。对不实传播房地产政策和市场运行情况、捏造和散布房价上涨言论、制造市场恐慌情绪等扰乱市场秩序的违法违规行为，相关部门将依法依规严肃查处。2020年部分“哗众取宠”不负责任的自媒体过度吹捧热区，煽动热区紧张情绪，导致买家盲目扎堆，间接扰乱市场正常秩序。本条细则出台，意味着官方将加强对市场信息的把控，自媒体应“实事求是”反映市场情况，严格自律。

07.“新穗六条”不搞一刀切精准调控对刚需买家影响较少

对比此前的“猛药”——2017年的330政策，本次“新穗六条”新政体现了去年12月高层经济工作会议上“政策操作上更加精准有效，不急转弯”的主旨。

剑指“打擦边球”，利用人才政策“漏洞”炒房的投机分子；对刚需买家的影响有限，建议买家无需过于恐慌。

来源：广州中原发展研究部