5年来利润首降,身在绿档的招商蛇口还有多少“底牌”?

5年来利润首降,身在绿档的招商蛇口还有多少“底牌”?用药助手 一方面是再回top10，一方面是利润负增长，招商蛇口奔向未来前，恐怕得先看看现在。 在近日招商蛇口（001979.SZ）业绩发布会上，招商蛇口总经理蒋铁峰表示，2021年公司力争实现签约销售额3300亿元，

一方面是再回top10，一方面是利润负增长，招商蛇口奔向未来前，恐怕得先看看现在。

在近日招商蛇口（001979.SZ）业绩发布会上，招商蛇口总经理蒋铁峰表示，2021年公司力争实现签约销售额3300亿元，为未来五年的高质量发展开好头、起好步。

诚然，2020年招商蛇口重回房企销售前十，三条红线无一踩雷，同时还定下了“双百”目标，要实现百亿商业收入、落地百个大型集中商业。

看似交出了一份优异的成绩单，但《蓝筹企业评论》发现，招商蛇口在2020年出现了自2015年重组后的首次利润负增长，在政策收紧后，招商蛇口还能拿出什么“底牌”来翻盘呢？

昔日龙头，如今增收不增利

招商蛇口，是招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，也是招商局集团在国内重要的核心资产整合及业务协同平台。公司于2015年12月吸收了招商地产，实现了重组后开发营运板块的整体上市。

换句话说，招商蛇口是根正苗红的国资企业。但近四年来，招商蛇口不管是营收还是利润，在增速上都始终呈现出持续下滑的趋势。

根据同花顺iFinD数据显示，2016-2019年间招商蛇口的营收增速分别为29.15%、18.69%、16.25%、10.64%；归母净利润增速分别为97.54%、27.54%、20.42%、5.20%。

尽管根据2020年财报，招商蛇口实现营业收入1296.21亿元，较上年增加了32.71%；但公司实现归属于母公司的净利润为122.53亿元，较上年降低23.58%，仍旧无法扼制下滑的势头。

整体来看，虽然招商蛇口重回房企销售榜前十，但曾经作为“招保万金”的龙头房企之一，如今交出的成绩单并无法令人满意。以至于一些媒体在报道中称，招商蛇口陷入了“尴尬的境地”。

盈利薄弱，毛利率走低

盈利能力应该是招商蛇口目前最大的问题。

不仅是连续五年净利润增速持续下滑，事实上，招商蛇口的毛利率也在走低。

社区开发与运营即是招商蛇口的地产业务，也是最主要的收入来源，在2020年占总业务构成的78.12%，园区开发与运营占比21.78%。而2020年社区开发与运营业务的毛利率仅有18.06%，较2019年同期下降了6.14%。

根据2020年中报，招商蛇口营收243.20亿元，较上年同比增加45.74%；毛利率23.85%，较上年同比减少 14.03%。根据公开数据，2020年上半年，172家上市房企的平均销售毛利率为29.58%，招商蛇口的毛利率低于行业平均水平接近6%。

图片来源：企业年报

根据2020年年报中的披露，全国六个区域中，仅有江南区域与华中区域实现了毛利率的增长，其余各个地方均呈现下滑态势。

值得关注的是，华东区域是下滑最严重的地区，而招商蛇口近年来频繁在长三角拿地，2019年新增的79个项目中，有四成均位于长三角，上海、杭州、江苏成为了招商蛇口重点发力的区域。

但重点的发力的区域毛利下滑却最为严重。不仅是华东区域这样，招商蛇口的“大本营”深圳也面临这样的情况。

2020年，深圳区域毛利率为37.42%，同比上年降低了2.17%。早些年，招商蛇口在互联网上，被戏谑的称为“深圳永远的地主”，可见其土储之丰富。而深圳蛇口、前海、太子湾的土地，便成为了招商蛇口最大的资源。

截至2020年末，招商蛇口土地储备4300余万方，其中粤港澳大湾区资源占比25%。在深圳拥有如此丰富的资源，背靠粤港澳大湾区以及前海自贸区，却还是不能扭转增速持续下跌、毛利走低这一事实，招商蛇口的问题远不止于此。

去地产化，多元经营难觅中心

招商蛇口一方面想要进行多元化经营，去地产化，而另一方面则是地产在其中的影响越来越强。

图片来源：公司官网

在2016年招商蛇口就已经提出了去地产化的口号，但时至今日，地产业务仍是招商蛇口最为核心的业务。

时任招商蛇口总经理的许永军在2016年称，要在三五年内将邮轮业务做到公司营收的10%。但近三年，邮轮业务营业收入分别为5.7亿元、6.42亿元、1.33亿元，2020年邮轮收入仅占总业务收入的0.1%。

招商蛇口甚至还与维京游轮签署合资协议，推出中型奢华邮轮旅游产品。

在2020年的业绩说明会上，招商蛇口定下了“双百”目标，要在2025年前，实现百亿商业收入、落地百个大型集中商业，发展集中商业、写字楼、酒店、公寓等四大业态以达成该目标，并且还将打造商业IP计划。

看上去招商蛇口是向商业领域进行转型，但事实是公司65%的土地储备都是住宅。业务的确多元，但在多元链条中的中心价值点却有些模糊。

《蓝筹企业评论》认为，未来公司到底要不要去地产化，什么时候去地产化，是否将转型商业，构建商业IP有何计划等等一系列问题都需要解答，否则所谓的多元发展只能是大杂烩。

正如招商蛇口董事长许永军称，“如果你什么都做，什么都做不好，就有风险；如果大体量，规划不好，设计不好，风险也很大。”

绿档之下，还有多少表外负债

截止2020年上半年，招商蛇口持有现金648亿元，拥有短期有息负债665.22亿元，招商蛇口的现金流根本无法偿还有息负债，现金短债比也是彼时招商蛇口唯一踩线的部分。

而根据最新数据，目前招商蛇口的现金短债比为1.23，持有现金893.06亿元，短期有息负债为555.08亿元。通过出售项目公司股权，以获得一次性收益，成为招商蛇口近几年获取资金的常规动作。据不完全统计，招商蛇口在2018-2019年，共计出售了18处资产。

这些庞大的项目，是否是招商蛇口的明股实债，在表外进一步拉低了招商蛇口的盈利水平？

根据年报显示，招商蛇口的少数股东损益为46.6亿元，同比增长65.05%，占当年净利润总额的27%。而2017年-2019年，少数股东占比净利润总额分别为14.98%、21.68%和18.04%，少数股东损益激增。对此招商蛇口称，是由于合作项目转结引起的。

如果合作项目继续按目前速度进行转结，少数股东权益是否将更进一步增加，未来利润又将更进一步被摊薄。

不仅如此，2020年招商蛇口的永续债规模为204.74亿元，同比增长7.76%。而在2017、2018、2019年，招商蛇口的永续债规模分别为40亿、70亿、190亿。短短3年间，永续债足足增长了5倍。

随着少数股东损益增加，永续债规模进一步增加，投资者的利益又由谁来保护呢？截止发稿，就以上问题招商蛇口并未回复《蓝筹企业评论》。

截至2020年底，招商蛇口剔除预收账款后的资产负债率是58.84%，低于70%的水平；净负债率28.81%，远低于100%的水平；现金短债比为1.23，也大于1。在“三道红线”都处于“绿档”，短期内风险可控。

尽管监管数据良好，但长期来看，隐藏着的表外负债、不断走高的永续债、较弱的盈利能力、迟缓的增长水平，当监管来到下半场，招商蛇口手里还有多少牌可以打？

文章仅供参考 市场有风险 投资需谨慎

来源：睿蓝财经 作者：徐龙捷 编辑：韩蕾