调控政策轮番“轰炸”,广州二手房买家抢先调控前入市

调控政策轮番“轰炸”,广州二手房买家抢先调控前入市新年歌 2021年4月，广州市二手住宅成交量（自助网签+中介网签）为16025宗，环比3月同期（10132宗）环比上涨6.74%，同比大涨78.6%，成交再度升至16000宗的高位水平。主要原因在于大批客户集中抢先在4.21当天

2021年4月，广州市二手住宅成交量（自助网签+中介网签）为16025宗，环比3月同期（10132宗）环比上涨6.74%，同比大涨78.6%，成交再度升至16000宗的高位水平。主要原因在于大批客户集中抢先在4.21当天网签，避免新政调控给买家带来的置业成本增加。

据了解，4月21日单日网签量超2000宗。价格方面，本月二手网签均价为30985元/平，环比上周基本持平。

广州中原研究发展部认为，4月新政调控过后市场主要有以下几方面特征：

（1）市场需求减少，观望客增多。本轮新政虽旨在进一步挤压房地产投机客户的生存空间，但对于刚需购房客户而言亦存在一定“误伤”。促使客户观望情绪加重，新增购房客数量减少。据监测显示，本月中原新增客户数量、带看量环比3月分别下降3.5%、6.6%。预计后市新政会持续发酵，届时需求将进一步下滑。

（2）业主搁置放盘计划，市面上新增盘源减少。在调整政策出台后，业主供应积极程度明显下降，不少购房时间不足5年的业主搁置出售计划，而部分购房超过5年的业主亦打算观望后市形势，再决定报价策略。因此，据监测显示，本月中原录得的新增盘源量环比上月下降10%左右，周均放盘量不足千宗水平。

（3）客户分流至一手楼市。在近期出台的新政来看，对于一手整体“杀伤力”较二手市场低。加上，4月份一手市场供应大增，近10175套房源进入市场，客户可选择性增多。促使不少二手购房客户转投一手市场。

01.番禺接棒海珠成交跃升榜首，从化跌幅居前

从各区成交情况来看，本月从化、花都、黄埔三区跌幅最为明显，分别成交427宗、1302宗、747宗，环比4月同期分别下降25.5%、6.1%、8.3%。另外，本月番禺市场需求同样活跃，本月共成交2397宗，环比上涨16.7%,成交排名稳居首位。

02.天河区：东圃盘源稀缺，需求活跃度下滑

本月天河二手网签宗数（自助网签+中介网签）为1944宗，环比上涨0.7%。据广州中原研究发展部监测发现，本月天河区天河北、后天河北等教育资源相对雄厚的板块成交活跃度较高。其中天河北板块主力盘以侨怡苑、天誉花园为主。4月成交均价分别为102188元/平、80583元/平。另外，本次调控政策轮番收紧虽旨在打击房地产投机行为，但对于刚需客户仍有不少“误伤”。据广州中原研究发展部调研了解到，一向以刚需为主的东圃板块本月在4.21调控出台后，新增客户数量明显减少；不少原本有置业意愿的购房客户转为观望态度，待市场走向明朗后再做买房计划，而且现有效盘源十分紧缺，部分不足5年的盘源已经暂缓出售，放盘量减少5%左右。因此，近期东圃板块成交出现萎缩，成交量较3月有所下滑。但目前仍处于供不应求状态，整体价格依然保持相对稳定状态，议价空间未有明显扩大。

03.越秀区：新政过后，市场需求下滑，价格并未出现明显变动

2021年4月，越秀区共成交（自助网签+中介网签）为1492宗，环比上涨10.6%。目前区域活跃板块以东风东板块、北京路板块为主。其中，北京路板块4月成交均价为62017元/平。其活跃楼盘为海印苑，成交均价达74600元/平。另外，据调研了解到，经历两轮新政调控轮番加码后，客户购房心态发生转变，东风东板块整体需求有所下滑，成交周期拉长，新增购房客户数量对比上月净减1-2成左右。但需要指出的是，虽然市场需求有所下滑，但板块价格尚未出现下调现象。目前，少部分购房超5年的业主甚至出现涨价的行为，片区议价空间依然较窄。此外，板块明星盘东风广场、锦城花园等小区盘仍处于“缺货”状态。而散盘整体供应充足，且存在一定的议价空间，客户接受意愿高，促使整体成交占比明显上升。据监测，东风东板块散盘成交占比达36.8%，环比上月净增4.3%。

04.海珠区：改善需求减少，置业人群以90后居多

4月份，海珠区二手住宅网签宗数为（自助网签+中介网签）2153宗，环比上月上涨4.3%，二手住宅网签均价为42133元/平。据监测，受到信贷环境趋紧的持续发酵影响，放款、收款周期大幅拉长，促使不少买家没能及时回款，卖一买一改善需求明显减少，整体成交活跃度不如前几个月。据中原成交显示，2021年4月，三房以上户型的成交占比为40%左右，环比上月净减5.4%。据广州中原研究发展部监测，本月海珠区成交较为活跃的楼盘有金碧花园、保利花园等。其中金碧花园本月的成交均价为36000-41000元/㎡，套均总价为194万元/套，以90后、80后客户居多，成交的主要户型为一房、二房居多；保利花园电梯楼本月成交均价为37000-38000元/㎡，价格相对稳定，主要以三房为主，成交客户同样以90后居多。

05.荔湾区：刚需客户为主，康王路持续活跃

2021年4月，荔湾区二手网签价格为34651元/平方米；共成交（中介网签+自助网签）为1036宗，环比上涨15.5%。根据中原成交数据显示，本月荔湾区康王路板块整体市场成交相对活跃，成交较为活跃的楼盘主要为逸翠湾，本月成交均价分别为58301元/㎡。随着越秀、天河、海珠房价的走高，目前荔湾房价在中心六区中仍较为低洼，因此受到不少刚需客户的青睐；尤其是价格较为低洼的小区，如珠岛花园、富力广场等，2021年4月成交均价分别为36571元/㎡、47776元/㎡，套均总价分别为300万元、320万元。而刚需客户受新政调控影响不大，因此遇到价格合适的房源时亦会出手购买，因此本月荔湾整体需求没有太大的浮动。

06.白云区：罗冲围、金沙洲需求活跃

4月份，白云区二手住宅网签宗数（自助网签+中介网签）为1486宗，环比上涨9.9%。据监测发现，本月机场路板块由于盘源紧缺和新政调控出台的影响，整体成交略有下滑。本月板块活跃楼盘为汇侨新城，其成交均价为26908元/平。据广州中原研究发展部监测，本月白云西部罗冲围板块、金沙洲板块需求更为活跃。主要以富力桃园、富力半岛花园、保利西子湾三大盘支撑起大部分成交。其4月成交均价分别为36473元/平、33446元/平、36628元/平。广州中原研究发展部认为，白云西部需求活跃主要有以下几方面原因：一方面，地铁8号线的开通及地铁13号线二期的建设利好影响，大幅弥补片区交通配套的不足，促使客户需求增加。另一方面，片区处于价格低洼，加上楼盘社区配套齐全，对于首次、改善型客户均有一定吸引力。另外，需要提出的是，近期金沙洲土拍市场火热，新出炉地块楼面价达42122元/平，成功挤进地价TOP10行列，从侧面放映出目前金沙洲板块具备较强的楼市价值。

07.番禺区：祈福板块供应充足，需求稳定

2021年4月，番禺区共成交（自助网签+中介网签）为2397宗，环比上涨16.7%。据广州中原研究发展部监测，洛溪板块由于市面上盘源紧缺，加上优质楼盘二手价格逐步走高等多方面因素影响下，本周整体成交较上月略有萎缩。目前板块主要成交楼盘为珠江花园，4月成交均价为29121元/平，成交客户以80后、90后为主。另外，据广州中原研究发展部调研了解到，由于祈福新村市场盘源充足，客户可选择性较多，增值税“2”变“5”虽促使新增盘源数量减少，但对整体二手成交影响较少，市场成交依然保持高度活跃。目前祈福新村成交均价基本集中在27000-40000元/左右，套均300-400万元/套左右，对于刚需客户而言仍有较强的吸引力。

预测：新政影响持续发酵，后市成交或有所回落

4月整体市场经历两次政策轮番调控过后，二手市场成交有所放缓，人才房3年限售、热点9区增值税“2变5”等“稳市”调控，促使不少买家购置心态发生变化，观望客增多。同时，因增值税“2变5”的影响，不少业主亦搁置出售计划，促使市面上新增盘源数量下滑。加上，4月28日房贷利率迎来今年以来的第三次调整，四大国有银行将首套贷款利率上调至5.4%，二套房贷利率上调至5.6%。直接导致置业客户的购房成本增加，入市热情可能有较为明显降温。因此，广州中原研究发展部认为，5月份虽然为传统楼市销售旺季，但在新政的持续发酵影响下，整体成交可能较4月份有所回落，价格或以平稳或微幅下调为主。

来源：广州中原研究发展部