读懂楼盘控规少踩坑,黄埔巨无霸旧改新盘规划公布

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了解新楼盘，我以为最关键的一步，就是了解楼盘及其所在区域的“控规”。

这也是买房避坑的一大利器。所谓“控规”，是“控制性详细规划”的简称。一般是指在城市建设中，政府对一个地块，有着怎样的规划。看控规，虽然不能避免诸如楼盘质量、物业水准等细节性问题，但可以帮你了解楼盘内部各个功能空间以及与周边建筑物的布局，特别是所在版块——即我们常说的地段价值。

比如，一个新建楼盘，公共配套设施、商业配套、容积率、教育、医疗，以及内部道路、公园绿地等等资源有没有？有多少，又是如何布局的？都能在“控规”图上的不同色块中有着直观反映。

而对于旧村改造楼盘，除了上面的问题，回迁房与商品房的布局、规模，也是大家关心的问题。本期，我们就来聊聊知识城核心区的一个巨无霸汤村旧改项目——它的商品房项目名叫升龙学府上城。

01

商品房与回迁房比重

近期，汤村旧村改造实施方案正式公布，意味着这个项目的控规已经稳定，各类用地指标数据也已核定。

有几个重要数据，值得留意：

一是汤村旧改的本村人口。方案显示，汤村村旧村改造拆旧范围涉及总人口6698人，户数3892户。

二是项目建设总量，以及复建区和融资区的比重。汤村旧改规划总用地86.58公顷，规划建筑总量269.15万平方米。约270万方的体量，毫无疑问是一个巨无霸楼盘。在黄埔区排名第五，前四名分别为：何棠下旧改468万方，沙步旧改403.8万方，南岗南片旧改307.6万方，贤江旧改281.6万方。

不过，单看住宅的建设量，并不太多。

汤村旧改方案显示，复建区总量143.12万平方米。包括：复建住宅74.41万平方米，公共配套8.18万平方米，复建物业60.53万平方米，保留历史建筑：0.15万平方米。融资区总量为121.45万平方米，包括：融资住宅97.68万平方米（含公共配套9.68万平方） ，融资商业23.77万平方米，政府产业用房4.43万平方米。在用地布局上，回迁房以及知识城南安置区二期，主要分布在九龙大道沿线及改造范围南部，片区范围45.06公顷；融资区主要分布改造范围北部，片区范围41.52公顷。

从控规图上可看出，融资区与复建区以一条主干道（信息二路）作为区隔，确保了各个区域的相对独立与私密性。

以融资住宅（商品房）来看，扣除公共配套面积，约88万方。按目前升龙学府上城流出的户型面积段，主打改善，为96~143方精装三至四房，平均面积120方。

照此计算，预计升龙学府上城商品房大约7300套。据称汤村整个项目总约13500套（含回迁房）。而汤村核定户数3892户，假设在村民不分户情况下，回迁房大约6200套，平均每户约1.6套回迁房。

02

教育与商业比重高

作为旧改大盘，密度是一个关注重点。汤村旧改的毛容积率为3.11。相比目前黄埔其他旧改项目，如罗兰四期容积率4.24、大壮4.54、中央城3.28，汤村旧改的密度，看起来相对低一些。不过，汤村旧改的商品房和回迁房的面积，仅162.4万方（88万方+74.4万方），占整个项目建设总量的六成。如单算商品房，占比更少了，仅三分之一！

汤村旧改的住宅面积之所以占比低，主要是公共配套和集体物业、融资商业面积占了近一半。其中，公共配套又主要是教育配套。也就是说，汤村旧改的教育配套非常丰富。这也是这个项目的最大优势。方案显示，汤村旧改项目共规划8所公立学校，包括1所48班完全中学、1所54班九年一贯制学校、2所小学、4所幼儿园。目前办学主体尚未明确，但大概率会引入品牌学校。其中的九年一贯制学校项目，已于6月29日举行了动工仪式。

汤村旧改融资区（学府上城）配套九年一贯制学校效果图

另外，集体物业和融资商业，主要沿九龙大道一侧布局，规划购物中心、风情商业街、综合写字楼等多元化业态。这一块占比大，也意味着项目未来的生活会很方便。此前，黄埔观察已提过，汤村旧改不排除引入国内知名商超品牌。

03

公共空间舒朗，楼距或较密

公建配套和商业面积占比高，也意味着汤村旧改的公共活动空间较大，整体比较舒朗。但是！也要看到——汤村旧改住宅面积比重小，但并不代表建的高层住宅少。从黄埔观察拿到的汤村旧改规划效果图来看，融资区商品房超过40栋，安置区36栋，一共76栋，比中央城60栋还多。

汤村旧改整体效果图

汤村旧改融资区（升龙学府上城）效果图及一期

或许效果图并不一定与实际相符。不过，从之前公示的汤村旧改融资区地块四和复建区地块四的设计方案，也能看出端倪。其中，融资区地块四设计方案显示，将建设9栋住宅，其中1-3、9号楼高32层、4号楼楼高41层、5-6号楼楼高40层、7-8号楼楼高31层。

汤村旧改融资区地块四（学府上城一期）规划设计方案

根据规划，融资区地块四作为楼盘一期，其中1-5、8-10栋为二梯四户，6栋和7栋则是二梯六户。据称采用豪宅交标，包括有中央空调和全屋石材等，交标造价高达5000元/㎡。

来源：黄埔观察

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