黄陂新盘规划曝光,小高层大户型,韭菜好割吗?

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12月2日，中铁建位于黄埔黄陂片班岭村的HBPQ-LD-5地块住宅项目规划设计方案获批。

9月26日竞拍拿地，11月中旬进场施工，12月初项目规划设计方案批复——

央企中铁建在这个乍暖还寒的楼市冬季，依然维持高周转的开发节奏，令人侧目。

中铁建黄陂项目俯瞰

规划显示，中铁建黄陂项目总用地面积43029平方米，总建筑面积160762.18平方米，计容建面107732平方米。

其中，可建设用地面积38476平方米，容积率2.8，建筑密度19.85%，绿地率30%。车位配置1740个，其中地上174个，地下1566个。

01

项目定位为小高层住宅，共8栋住宅，其中包括1栋20层的政府回购房，对外开售的商品房仅7栋，层数在22-23层。

从规划图来看，项目主打改善产品，除靠西南1栋为两梯两户，其余6栋均为两梯3户，预计户数约460户；加上政府回购房预计总户数约500户。

面积段目前尚未公布，既为改善产品，户均面积估计不会少于150平方米。

从户型朝向来看，无北向户型，除靠近东北角的5栋1个西向户型、6栋3个户型西向，其余楼栋整体朝南或西南向。

户型整体朝南，加上层数控制在23层，以及项目北侧紧邻班岭社集体留用地商业体——城市万象项目，较好地隔开了来自广汕公路的噪音。

其中，6-7-8-9四栋两梯三户，各户型之间相互无遮挡，如不出意外，多数户型可能南北对流。

当中，7#、8#两栋布局最佳，北向为小区花园，南向为山林，采光、视野、景观均不错。

02

从层数、户型、面积段来看，项目在黄陂片错位竞争。除项目对面的深振业项目，片区内此类产品极少，避免了同质化竞争的火拼。

主打改善大户型，错位竞争，市场是否买账，关键就看价格了。

中铁建黄陂项目楼面价26897元/平，溢价率10.14%。根据出让条件，项目全周期限房价不高于46795.85元/平，且要求50%的单位倾斜无房家庭进行销售。

4.6万左右的价格，在观察君看来，刚好匹配黄陂片区当前的地段价值（4.5-5万/平）。

目前，黄陂片两个刚需盘天汇和广府一号，价格在4.6-4.9万/平左右。相对来说，4.6万/平的中铁建改善类产品，具有一定的价格优势。

不过，中铁建项目的地段及自身配套相对弱一截。项目距离黄陂地铁站约2.4公里，不在步行范围；教育配套仅配置一所15班幼儿园，无自建小学和初中，需统筹片区内学校。

再者，项目体量小，加之又定位为改善大户型，仅500户。尽管旁边有个集体留用地商业体，但这种商业体定位并不高，可以视为社区商业，吸纳不了几个人，周边居住氛围相对较弱。

当然，项目的目标客群是改善人群，地铁非必要通勤工具，而且热闹的商业，似乎也是不大感兴趣的。

安静，生态，离尘不离城，与喧嚣的事物保持一定距离，大概是以自住为主的改善客群的一种共同追求吧。

来源：黄埔观察

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