连续两年涨幅第一,中新板块还有多少筹码?

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今年增城涨得最快的板块，又是中新板块。

克而瑞数据显示，2021年中新板块均价为21899元/㎡，相比2020年19529元/㎡有12.1%的涨幅，幅度高于其他增城板块。

这是中新板块连续两年夺得增城涨幅第一，去年涨幅23.33%。

图片来源：克而瑞广佛区域

要知道，在客观市场环境影响下，房价还能上涨的板块实属坚挺。

有人可能会问，为什么中新板块能连续两年成为增城涨幅最高的板块？

从区位上看，中新镇位于科学城、知识城、科教城三者的中心地带，与三者的直线距离均在20公里以内。

如果你去中新镇看房，几乎所有项目都说能享受到黄埔外溢的红利。的确，夹在科学城、知识城中间，让中新板块蹭到了不少热度。

而且在价格上，知识城3万+、科学城4万+，在附近上班又高攀不起这两者，那么恭喜你，拿着1.5-2.5万/㎡的预算，你可以在中新镇横着走。

在交通上，中新板块现有地铁21号线，与其他板块还在在建、规划地铁相比，就是所见即所得，不确定性相对较小。

地铁21号线1站到知识城，5站到黄埔区府的距离，上班通勤几乎不成问题，算得上比较便捷。

不过，值得一提的是，板块内不少项目都需要公交接驳，只有个别项目在地铁站附近。

另外，中新镇还有一大卖点是旧改，目前增城超百亿旧改项目中，中新镇占了两个，旧改金额达243亿。

其中，中新村改造项目，由保利操刀，总金额高达120亿元，面积超过92公顷，基本把整个镇中心区域拆除重建。

对比增城其他板块，中新镇的优势还是比较明显的，而缺点也同样明显。

首先，该板块目前过于房地产化，也就是说产业太少，房地产开发强度高。这与板块的规划有关，中新板块一直缺少重大规划。

最大的规划利好，就是前面提到的旧改，从当下的情况来看，旧改也难免房地产化。因此，在板块价值支撑方面，中新镇是比较薄弱的。

缺乏产业导致人口预期也不高，目前中新镇常住人口11万，过去十年增长3.2万；对比知识城常住人口13万，十年增长3.7万。

光看数字对比，好像两者相差不多。但需要注意的是，知识城有产业支撑，对人口有长期的吸引力，而中新镇只是居住需求带来的短期人口增长。

其次是配套，中新镇目前现状是城乡结合部，大多是小店小铺，难以满足生活需求。

中新镇实景

不过配套建设已提上日程，华南师范大学附属汇政双语学校、奥园中新城市天地、广州龙城国际康复医院等相继落地。

还是那句话，兑现还需要一段时间。

除此之外，中新镇土地供应太大，这是增城所有板块的通病。

近三年，中新镇成功出让十几宗居住用地，吸引了品牌房企扎堆进驻，包括碧桂园、恒大、保利、时代、越秀、华发、华润等十多家房企。

未来板块进入存量房时代，房价想要往上涨估计十分有难度。

虽然近两年，中新镇房价快速上涨，但实际情况没有数据上表现得这么好。

购房者想要买这里，需要考虑几个问题：

其一，知识城明年有多个新盘入市，此前缺货的现象肯定会有所缓解，知识城房价会不会出现内卷，影响到需求向中新镇外溢，导致中新板块无价无市。

这不是危言耸听，去年科学城缺货，二手4万+，一手直逼5万+，但今年供应上来后，一手房4万以下能轻松买到。

如果你想入手中新板块，这是最需要考虑的一点。

其二，未来该板块还有什么利好，能给房价带来上扬空间？目前来看，地理位置、地铁是中新镇的最大优势。

地理位置无法改变，地铁已经兑现，但又没有其他规划利好跟上，这种情况颇有利好出尽的感觉。

其三，人往高处走，有能力的人必然会想着换房，换到更好的板块和房子，所以要考虑二手转让的问题。

在一手住宅供应量这么大，未来还有巨无霸旧改项目入市的情况下，二手转让的难度可想而知。能否卖上好价格，有没有人接盘这些都需要去考虑。

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