500万买海珠新房？不好意思，TA已退群

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数日前，小狐君与同事在办公室聊天，如果总价500万的购房预算，能在广州哪里买房？

正当大家你一言我一语热烈讨论时，某同事突然爆出一句，为什么你们不提海珠？

一时间男默女泪，估计海珠区听了都会跳出来说“别Q我，我已退出群聊。”

着实，海珠真的变了，变得越来越难买，越来越贵，但依旧没有拦住想进去的人。

在海珠买房，先备好600万预算？

来看一组数据。

克而瑞近日数据显示，现海珠区内房价天花板当属琶洲板块，均价约9万元/㎡，而工业大道、南洲、新港西板块则为7字头。

想要在这买房，首先得备好总价600万元的预算。

再看区域内主要在售/待售住宅项目，不少盘起步门槛千万总价起，妥妥的土豪级别。

像开卖在即的琶洲南TOD（品越华府），主推建面约142-310㎡户型，总价千万级起步。此前，市场消息显示，到访需验资500万，且已有4000+组客户前前去了解过，可见项目之热。

如保利天斯地块项目（保利湖光悦色）开放在即，主推建面约127㎡、142㎡、200㎡大户型产品，专梯专户，豪宅标配。

保利湖光悦色效果图，仅供参考

中海蚝壳洲地块（中海映澜台）也是备受众人关注。细看上述表格，不难发现，中海可是海珠区妥妥的“霸主”，在售项目不少。中海映澜台产品纯粹，仅有3栋、共130户的精华望江单位，涵盖建面约180-240㎡四至五房，且户户望江，每一户观江角度也有所不同。

中海映澜台效果图，仅供参考

撇开千万级豪宅，刚需买家还有机会吗？有。

待中海江泰里、珠江金瑶台等入市后，普通买家的选择空间会相对大一些，但门槛也不低，总价约五百万起。

据悉，中海江泰里预计于6月对外开放，主推建面约76-105㎡三至四房，3梯6户设计中，5户朝南，唯一朝北的户型对望小蛮腰。

中海江泰里效果图，仅供参考

而珠江金瑶台，自身故事复杂一些，其原名金瑶大厦，是2004年拿的地，受钉子户影响，迟迟没能入市，吹风价约6万+，或现楼交付。

至于预算不足的买家，则只能转战二手房市场了。

土拍热，房价涨，海珠YYDS

提到二手房，我们来看一组很有意思的数据。

广州中原发展研究部统计数据显示，2021年海珠区二手房成交量达16345套，占比全市13.96%，而新房成交量则为2526套。

在多限制因素困扰的2021年广州楼市，二手房成交量更能反映真实的市场需求。

而面对二手房占比高达86%的海珠区住房交易市场，更可见大家对该区域的认可。

图片来源：广州中原研究发展部

相对比2020年，海珠区新房成交量也上涨了69%，幅度惊人。这主要得益于片区内供应充足，像中海观澜府单盘成交便过千宗，为2021年为数不多入围TOP20热盘榜的老城区楼盘。

此外，在房价方面，克而瑞数据显示，2021年海珠区新房成交均价达70616元/㎡，同比上涨20.40%。

若将时间线拉长一些，不难看出海珠区房价更是一路上扬。从23807元/㎡到70616元/㎡，10年间涨幅达196.62%。

再看土市，翻看广州标杆楼面价TOP10地块排行榜，仅海珠区就占了6宗。当中3宗地块于2021年成交。

另在刚结束不久的广州首批集中供地中，官方也是率先推出海珠区两宗涉宅地，引人关注。

火热的土拍市场，既代表着地方对于土地价值的预期，也是开发商用脚投票来代表对于后市的判断。

同时，高价地的诞生，也让这成为广州楼市的热门区域。

海珠，为何能成为焦点？

相对比荔湾、天河等中心城区，海珠区为何能成为焦点？

这跟海珠区位、产业、规划、景观资源等因素是离不开的。

图片来源：2022年广州经营性用地供地蓝皮书

在2022年广州经营性用地供地蓝皮书中，一图划出了当下海珠区的发展亮点，涉及新城市中轴线、海珠创新湾、中大国际创新生态谷、广州人工智能与数字经济试验区等。

琶洲，很多人都不陌生，自持“世界级的会展中心”金字招牌。

自2021年后，它有了新的定位，即广州人工智能与数字经济试验区的核心片区。阿里巴巴、腾讯、复星、唯品会、国美、小米、科大讯等企业早已相继进驻于此，未来足以撑起海珠未来高新产业发展骨架。

此前发布的海珠区十四五规划，提出“一区一谷一圈”发展重点，欲推动海珠区建设成为数字经济建设样板区、总部经济汇聚新高地、传统产业转型升级先行区、科技创新和新兴产业策源地、产业创新发展示范区。

当中，“一谷”即中大国际创新生态谷。

图片来源：网络

其处在广州新中轴与珠江后航道的交汇处，拥有中大片区、沥滘旧改、海珠湿地等重大规划利好，并将与珠江新城、琶洲等形成互动，承接广州经济中心，实现连片发展。

同时，片区内康乐村、五凤村等旧改项目还将提供新的发展机遇，以城市更新推动片区高质量发展。

作为广州的科创高地，琶洲、中大创新谷等片区在推动城市发展，拉升经济活力的同时，也孕育了大批的高净值人群，引发置业需求。

图片来源：网络

海珠创新湾，也是一大王牌。

其西起洲头咀公园，东接琶洲地区东部，紧邻生物岛和大学城，滨水岸线20.5公里，与珠江前航道构成海珠滨水闭环。

按照规划，通过海珠创新湾的开发建设，将有效整合后航道两岸三区创新资源对接，形成海珠滨水创新走廊的重要空间，打造集文化创意、都市旅游、人工智能、总部创新办公等产业于一体的服务经济价值提升带。

而越秀、中海等房企早已在此布局抢先项目，侧面反映了该片区的发展前景。

随着石溪、沥滘等旧改项目的推进，让这里有了更大的爆发可能性。

对于海珠区，大家都怎么看呢？

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