独家!老黄埔有盘卖出1.3万单价,这是怎么回事!?

独家!老黄埔有盘卖出1.3万单价,这是怎么回事!?韦唯个人资料 最近，血拼哥在社群留意到老黄埔的一个陌生楼盘——中国软件城，宣称项目坐落于文冲地铁口，单价只需1.3万起，总价48万即拿下34㎡二房？ 重要的是，这则广告引起大家的好奇心，甚至有粉丝前来咨询

最近，血拼哥在社群留意到老黄埔的一个陌生楼盘——中国软件城，宣称项目坐落于文冲地铁口，单价只需1.3万起，总价48万即拿下34㎡二房？

重要的是，这则广告引起大家的好奇心，甚至有粉丝前来咨询！

文冲地铁口什么时候多了个叫中国软件城的盘？单价还1.3万元/㎡起？

小朋友，你是不是和血拼哥一样有很多问号？？？

首先，血拼哥不得不承认，确实没听说过文冲地铁口有名为“中国软件城”的楼盘。距离文冲地铁口约1.4公里倒有一个，它叫中国软件CBD。

其次，在当前黄埔区新房市场上，住宅均价3万+元/㎡，公寓则在2万+元/㎡水平，而这个项目宣传的单价是1.3万元/㎡起，明显是后者，而且很大可能没有产权。

那么问题来了，这位中介朋友到底有没有在“胡说八道”呢？

话不多说，为了让大家避免踩坑，血拼哥决定前往项目一探究竟。

项目为43年使用权公寓由科学城集团建设，总投资50亿经过多番打听，上文中介推荐的项目证实是距地铁5号线文冲站约1.4公里的中国软件CBD，步行约19分钟，和广告中所说的地铁口有些出入。

截图来自：百度地图

为了节约时间，血拼哥选择从文冲站B出口骑车前往，用时约8分钟。

意外的是，在血拼哥即将到达项目之际，有多批年轻的中介陆续从项目营销中心迎面而来，向血拼哥派发传单，并介绍项目卖点——总价50万元即可入手34㎡复式单位，还包精装修、送软装。

来到项目营销中心后，血拼哥还留意到，现场有不少统一着装的中介正在接受培训。由于着装、工牌不同，现场的项目置业顾问与外包中介比较容易区分，看来项目这波推广声势不小。

项目营销中心，拍摄：搜狐焦点

据现场资料展示，中国软件CBD项目由科学城集团建设，总投资50亿元，占地约10.5万平，总建面约45万平，将打造2栋150米写字楼，10栋高层及部分商业体。

科学城集团,全称为科学城（广州）投资集团有限公司，成立于1984年8月，注册资本为26亿元，是广州开发区最早成立的国有企业之一，开发的房地产项目有宏康花园、建设大厦等以及线坑旧村改造、火村三旧改造、临港总部经济区内等三旧改造项目，承担了中新知识城展示厅、新一代信息技术价值创新园、中国软件CBD等项目的建设。

其中，公寓项目在去年底开盘，2栋已售罄，当前在售3栋、5栋和7栋，均为43年使用权公寓，单价在1.4万-1.5万元/㎡区间，且每栋公寓楼下均带有综合商业体配套，预计2022年建设完成。

项目沙盘，拍摄：搜狐焦点

从现场的合作企业公示栏可以看到，当前已有多家高新技术企业进驻到项目写字楼，加上项目周边状元谷等产业园的带动，未来将吸引一批高素质劳动力的流入。

如果想买来投资放租，该区域的公寓租赁需求确实不小。

当血拼哥问及广告宣传的“地铁口”和“单价1.3万元/㎡起”时，他表示，项目与文冲站的直线距离约800米，至于单价1.3万元/㎡起，可能是个别同行夸大宣传......额，果然又是引流的老套路。

营销套路暂且不说，项目的科学城集团宣传背书确实有一定的实力，至于产品又是如何？

5米层高+180%产品使用率

酒店托管返租，年租金回报率约6%

据该中介介绍，当前项目主推3栋、5栋和7栋，涵盖34㎡、50㎡、66㎡户型单位，层高5米，使用率高达180%，其产品、价格和优惠政策各有不同。

其中，3栋规划有16层，在售产品涵盖34㎡双钥匙户型、复式户型，带装修均价1.5万元/㎡，并赠送价值3万元的全屋软装，当前购买可享有5万抵10万元的优惠，总价约50万元，最快明年年中可交楼。

3栋复式户型样板房，拍摄：搜狐焦点

5栋则规划有19层，在售66㎡复式三房户型，带装修均价1.4万元/㎡，不赠送软装，享有6.5万元抵15万元的优惠，总价约100万左右，预计2022年中交楼 。

5栋户型样板房，拍摄：搜狐焦点

至于7栋在售的50㎡产品，由于资料正在调整中，他并没有做过多的介绍。

于是，血拼哥选择了3栋、5栋的一套户型，中介计算房款如下，与前文介绍的差异不大。

3栋、5栋产品的房款计算，拍摄：搜狐焦点

不过，从项目平面图来看，3栋南侧为单钥匙复式户型，北侧为双钥匙户型，在一定程度上也限制了买家的选择。

值得一提的是，酒店托管返租是买卖公寓时常见的宣传噱头，该项目也不例外。

据中介透露，如果你购买了项目3栋34㎡户型，可与雅德酒店签订租赁合同，托管3年、固定返租，第一年2450元/月，逐年递增100元，到期可续，租金另谈。

无论是双钥匙户型（上下两房）还是复式户型，每套租金都在2500元/月上下，租金确实不高，但优势在于3年不间断，不会受到租房空置期影响。以一套总价约50万元的户型为例，折算下来，三年租金总收入为9.18万元，年租金回报率约6%。

要注意的是，上述仅为中介口头承诺，具体合同内容仍需重点关注。

看到这里，项目产品、价格和优惠政策的确极具吸引力，相信不少买家难免会有所心动。但是，针对该项目情况和中介的说辞，血拼哥发现了几个疑点，建议大家还是要谨慎考虑。

项目所处地块为一类工业用地

尚未具备商品房预售证

当血拼哥提及项目产权、转让问题时，该中介似乎对此不太熟悉，叫上了另一名比较资深的项目置业顾问参与接待。

“我们项目是科学城集团打造的43年使用权公寓，等明年收楼后你还有40年的使用权，这点有品牌保证，不用担心。现在老黄埔的发展势头你应该也知道，现在这个价格入手，以后升值空间是肯定的。更何况，使用权公寓还有一个好处，就是到时房子二次转让，你只需要跟开发商交3000-5000元的转让更名费即可，不用交税费。”项目置业顾问说道。

项目区位图，拍摄：搜狐焦点

这里要关注的是，使用权项目只能用于租赁，不能买卖，最长租期不超过20年，预付租金不得超过12个月。

因此，上面中介承诺的40年使用权，需要签订两份使用权合同，其中一份为开发商转让20年使用权给你，另一份则是开发商向你承诺，到期后无条件续期20年，带有一定的风险。

可疑的是，中介坚持签一份合同即可，确实令人摸不着头脑。

随后，在沟通过程中，项目置业顾问又多次推翻了此前中介的部分说法，比如3栋户型赠送全屋软装，并非即买即送，还有名额限制；个别户型的优惠政策需根据实际申请而定等，气氛略显尴尬。

不光如此，项目所在的地块性质也引起了血拼哥的关注。

血拼哥在现场证件公示栏了解到，项目所在的地块性质是一类工业用地，且未具备《商品房预售许可证》。

血拼哥经过查询资料发现，项目所处地块于2013年出让给广东南物国际商贸城有限公司，产权为50年 ，作为广东南物国际商贸城二期建设。

2018年12月，由广州市黄埔文冲经济发展公司向广东南物国际商贸城公司购买此土地的产权。后来，坤银集团携科学城集团，投资50亿在此建设中国软件CBD总部项目。

那么，一类工业用地的开发能否用作使用权公寓？

根据有关部门的说法，一般来说，除非开发商另有获批变更用途的申请，否则建筑用途需要与产权证上的用途一致。

对此，项目接待人员表示不清楚具体情况，并强调有科学城集团品牌背书，可以信赖。

血拼哥致电科学城集团咨询相关事宜，但通话并未接通。

针对项目这种情况，血拼哥建议大家还可以重点留意《建设工程规划许可证》的附图及附件，尤其是《建筑报建图》。一旦项目未按照《建设工程规划许可证》进行建设，后期难以通过竣工验收，无法获得房地产权证书等。根据《广州市房屋租赁管理规定》第九条规定，未取得房地产权证书或无其他合法权属证明的房屋，不得进行出租。

写在最后

关于使用权公寓的风险，血拼哥还是忍不住多说两句。近年来，出售使用权的项目遍地开花，白云、番禺、荔湾等区域到处都有。

因违建需拆除的大石We公馆，来自：网络当中，有风险的项目不在少数，比如不久前我们报道过的黄埔、番禺两个使用权项目“爆雷”事件，同时也盘点使用权项目存在的诸多缺点，建议各位盆友慎重考虑。

那么，对于老黄埔这个项目，你怎么看？

来自：血拼广州楼市