广州一二手房全面回暖 2020楼市年度备忘录①

　　黄埔TOD网红盘国庆期间人满为患图源：广州中原研究发展部数据来源：广州市房地产中介协会黄埔金碧世纪花园天河中海康城花园

　　编者：疫情对中国楼市的影响，一是暂停，大约2个月交易冷冻；二是加速，一些楼市需求抑制后放开加速上行，一些楼市迅速触底反弹，一些楼市则继续下跌。

　　继2019年后，乐居总编室联合乐居财经研究院推出【2020中国40城楼市年度备忘录】从房价、土拍、政策、购房意愿、热盘、区域、预期等各视角记录中国主流城市的2020楼市这一年。

　　城市综述：2020年广州楼市呈先抑后扬态势，经历一季度的寒冬后，购房需求大量释放，从七月份以后，市场逐渐企稳回暖，趋向较好的发展局面。截止到2020年12月中广州新房成交已经突破10万套，而去年同期是8万套，购房热情在年尾达到。此外，2020年末广州还在不断放宽落户政策，降低购房门槛，为2021年出现更多机会提供可能性。预计2021年广州楼市总体持稳，市场成交或稳中有涨。

　　尽管2020年魔幻开局，整个市场一度陷入低迷，但广州楼市可谓“逆风翻盘”，新房成交创下近4年来新高。

　　据乐居监控阳光家缘数据显示，2020年广州一手住宅网签成交111534套，同比上升28.26%；成交面积1187万㎡，同比上升28.23%。另据广州中原研究发展部统计，2010年至今，广州2020年新房成交量排名第二，仅次于楼市火热的2016年。

　　这个成绩较之于其他一线城市，也丝毫不逊色。从网签面积看，广州今年1-11月新房网签了914.6万㎡，同比上涨16.6%，网签面积在四个一线城市中排在第一位，涨幅排到第二，保持较高增速。

　　整体来看，广州全年新房网签大致呈阶梯式增长。首先在2020年1月份，得益于2019年底南沙、黄埔、花都等区域陆续出台的人才购房政策，加上春节临近，多个大盘抢闸加推，一方面刺激了1月成交，同时也为贯穿2020年全年的人才购房新政优化埋下伏笔。

　　2020年2月，受春节和疫情双重影响，楼市进入冰冻期，市场成交低迷，网签量达到全年最低，仅748套。小阳春也毫无意外的“缺席”，3-5月，因积压的购房需求逐渐释放，市场逐渐回暖；五一之后，随着疫情逐步得到控制，加上不少开发商采取“加速推货+以价换量”模式，以弥补一季度损失，新房网签在6月份达到8952套，为上半年最高。

　　进入下半年以后，广州楼市正式开启逆风翻盘之路，新房网签自7月份开始一路上扬。8月南沙拍出广州历史上第二宗“摇号”地块，大大提振了市场信心；紧接着番禺、南沙相继推出人才购房政策，进一步刺激市场成交；国庆期间，大量新盘入市，买家的购房热情在年尾达到。

　　具体到区域方面，2020年网签“老大”依旧是增城，其共网签25159套，同比涨17%，为全市唯一一个突破2万套的区域。排在第二的是南沙，全年共录得18888套网签，同比涨近4成。黄埔在人才购房利好+新货大批量入市之下，成为2020年市场焦点，今年共网签16537套，同比涨64%。值得一提的是，白云为老城区中除成交基数较小的越秀外，增幅较明显的区域。

　　2020年成交套数TOP1楼盘是番禺的智联汽车小镇，单盘网签2955套；广州亚运城项目也实力相当，网签数量达2899套，二者不相上下。而成交前十名中，黄埔四个项目上榜，分别为万科幸福誉、保利拾光年、品秀星樾和实地常春藤；番禺、增城各各占2席；中心区无楼盘上榜。

　　相对于新房来说，二手房更能直观反映市场变化。根据广州中原研究发展部监测，2020年，广州市二手市场成交宗数为131009宗（自助网签+中介促成网签），同比去年同期（107504宗）增长21.9%。

　　对比历年成交情况，广州二手房成交自2016年起连续3年回落，在2020年迎来明显回升，年度成交量与2018年相当，交投氛围更趋健康、活跃。

　　从月度成交情况看，2020年广州二手楼市表现可以用“火热”二字来形容，成交“先抑后扬”。全年第一季度因受疫情影响，市场成交在2月急剧下滑，月度成交仅1060套。3-4月复工复产后市场逐渐回温，到5月份之后，月度成交基本保持在万宗水平以上。其中，8月份成交更是攀升至近三年新高，达15272宗。12月因广州人才政策利好，买家对后市信心更强，入市继续升温，成交再次突破15000套。

　　价格方面，2020年广州二手住宅网签均价为28815元/平，同比去年上涨7.8%。分区域来看，各区网签均价除增城同比下跌6.5%外，其他区域均呈上涨态势。其中，涨幅明显的区域有天河、海珠、越秀，同比2019年涨幅分别达15.5%、9%、8.7%。番禺和黄埔涨幅也不低，分别为8.3%和8.1%，荔湾涨6.9%，白云、花都涨幅分别为3.4%和3.2%。

　　从广州各个区域来看，2020年二手房涨幅因板块不同出现明显分化。比如高端板块珠江新城、滨江东、东风东等，优质二手房源涨幅维持在10%以上；而传统大社区刚需型盘源价格则处于维稳状态，如番禺的祈福新村二手房报价涨幅较年初持平。这也证明，整个二手市场只是局部火热，对刚需而言选择面相对宽广。

　　1）2020年12月10日，为妥善处理住房租赁纠纷，保障租赁当事人的合法权益，广州市住房和城乡建设局印发《关于进一步加强住房租赁纠纷调处工作的通知》，要求各物业服务企业不得违规采取断水、断电、断气等措施驱赶与住房租赁企业签订租赁合同尚在存续期内的承租人。

　　影响：针对部分长租公寓如蛋壳公寓等，因“爆雷”“跑路”出现的租客房租及押金难退、房东驱赶租客等问题，此项政策在一定程度上保护了承租人的权益，同时也提出租赁纠纷应通过司法途径解决问题，有利于维护社会稳定。

　　2）2020年12月16日，广州发布《广州市差别化入户市外迁入管理办法(公开征求意见稿)》，将落户门槛大幅降低：只需满足大专或技校学历，社保满一年，年龄在28岁及以下，就能在广州白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化区和增城区7个行政区实现落户。

　　影响：广州成为首个对大专生开放的一线城市，堪称“史上最宽松”的一线城市落户政策。落户门槛进一步降低，人口流入势必也将带来大量购房需求，刺激居民住房消费。此举可以理解为政府释放积极信号，对提振市场具有一定作用。

　　3）2020年12月25日，广州发布《关于放宽“双一流”高校大学本科学历人才入户社保年限的通知》，提到“双一流”高校大学本科学历或者有研究生及以上学历，无需半年连续社保，只要有广州社保记录，就可以直接落户。

　　影响：人才引进方面，广州不断放出大招，目前广州已经连续5年户籍人口增量在40万以上，位居一线城市前列。此举将吸引更多人才流入广州，为城市经济社会发展注入强大的活力。另外，2020年8月，广州白云区、荔湾区、天河区、南沙区等相继发布了各自的《落实广州市人才绿卡审核事权实施办法》。抢人，广州是认线亿！创历史新高！

　　南沙湾板块走到聚光灯下，中心城区“宝藏宅地”纷至沓来，央企国企实力撑场……2020年广州土地市场乘风破浪，精彩不断。

　　据乐居统计广州公共资源交易中心数据显示，2020年广州共成交145宗商住、商业用地，比去年同期增加57宗，揽金超2464亿元，同比去年上涨58.7%（2019广州商住、商业用地揽金1552.689亿元），达到近8年新高！总成交面积834万㎡，同比2019年上涨66%（2019广州商住、商业用地总成交金额501.66万㎡）。

　　其中，住宅用地占据85宗，成交金额超2000亿元。商业商服用地成交60宗，总金额418.6亿元。

　　回顾2020年广州土地市场，受疫情影响，广州土地市场经历了1月和2月的平淡期，尤其在2月商住、商业地仅成交36.8亿元。3-4月全国楼市迎来“小阳春”，广州推地节奏加快。

　　2020年5月18日广州土地市场上演了一场“史诗级”土拍，32家房企参战，超240亿元落袋，广州土拍官网直接崩溃，土地市场呈现久违的热闹。7月、8月整个广州的卖地成绩平平，揽金不到200亿元。9月土地市场再度回温，成交金额超308亿元，广州城投经过27轮激烈竞拍抢进南站板块。12月广州更是狂卖21宗地揽金超355.5亿元，成为全年出让金额最高的月份，以火热的卖地潮结束全年广州土地市场。

　　分区域看，在2020年广州商住、商业用地市场中，增城区拿下25宗商住、商业用地，揽金418.4亿元拔得头筹。白云、黄埔同样加速供地节奏，2020年分别出让了21宗和24宗商住、商业用地，平分秋色。寸土寸金的老城区2020年也慷慨推地，如天河牛奶厂板块时隔6年放出宅地，被合景泰富以楼面价51463元/㎡拿下。

　　此外，2020年老牌央企保利豪掷204亿元，狂揽7宗宅地（包括联合拿地），成为年度斩获宅地数量最多的房企。拿地金额方面，越秀地产大手笔花费207亿元斩获6宗宅地，是全年拿地金额最高的房企。中建拿地攻势头同样猛烈，2020年有6宗宅地“入袋”（统计数据包括中建三局、中建五局、中建地产所拿地块）。

　　我们计算的是单套总房款与家庭可支配收入的比。广州数据是，单套总房款323万元/家庭可支配收入281248元）=11.48。

　　据广州市房地产中介协会数据，广州市2020年1-11月平均租金水平为54.59元/平方米/月。其中，2020年1月，受春节假期影响，租赁市场进入一年中最淡的季节，全市监测点租赁成交量下滑，租金向下微调。2月在疫情冲击下，广州住宅租赁市场一片冷清，全市监测点住宅租赁市场成交量较1月份下降近百分八十，是监测以来的最低纪录。

　　3月-4月，“返穗潮”推动广州住宅租赁市场活跃度回暖明显，无论是成交量还是租金，均有不同程度的上涨。5月，随着中小学各年级陆续复课，积压已久的陪读需求得到一定释放，该月住宅租赁市场成交量整体保持平稳，有轻微上涨态势。6月-7月，受毕业季住房租赁需求释放影响，全市监测点住宅租赁市场成交量继续呈现增长趋势，但在租金方面有小幅回落。8月份以后，由于毕业季渐行渐远，传统淡季到来，租金水平总体平稳。周边没有人受到蛋壳或长租公寓爆雷影响。

　　2020年广州楼市买房者的心态与2019年相比有很大变化。在2019年，不管是一手还是二手，买家观望情绪普遍浓厚，入市热情整体不高。尤其是二手市场，2019年末不少板块小区出现降价现象，有房源挂牌一年多还没卖出去。当时中介直言，他们自己都在劝业主降价，不降价卖不出去。

　　天河区的中海康城花园同样涨幅不小，小区二手房均价从2020年6月的41954元/㎡涨至12月的46981元/㎡，半年时间涨5000元/㎡左右。同时，基于楼市基本面向好的背景下，看房者增多，业主对后市信心较强，反价层出不穷。中海康城一套面积76㎡两房，业主在2020年9月挂牌315万元，到11月涨价到330万元。

　　近日，位于老黄埔板块的黄埔花园放出一套90㎡三房，不到12小时已经被20个买家看中排队约签。中介王先生表示，临近春节，不少购房者都想趁这个时间买套房子好回家过年，好房源更是抢手，有买家看了一次就直接下定了。

　　尽管从2020年二季度以来，广州楼市快速复苏，但各区域、各版块之间的市场热度却不尽相同，楼市分化在不断加剧，“冷热不均”现象十分明显。广州热门区域如黄埔、南沙市场成交相对活跃，价格亦有所上涨；部分区域价格则较为平稳，有的区域最近两年都未有明显涨幅，甚至房价稳中有落。

　　例如番禺丽江花园九如通津，某业主2019年中挂牌一套80多㎡两房，总价270万元，有人还价250多万没卖，到2019年底时房价下跌，业主下架了房源。2020年初又挂出，但总价大幅下降，仅挂牌245万元，不久又降到238万元，看房者却并不多。

　　对于2021年房地产走势，乐居普通员工认为，受各区落户政策放松，人才购房门槛降低以及疫情受控购房需求爆发影响，广州楼市2021年仍会延续向上趋势，加上中心区高价地入市，总体价格稳中有涨，区域分化进一步加强，南沙、黄埔等区域楼市还会迎来一波爆发，而增城早已透支热度，如没有更多利好支撑，成交会较平淡。

　　某“头部房企”员工认为，面对竞争激烈的趋势和消费者理念转变，回归产品已成行业共识。当前，房企的竞争，在很大程度上开始转化为科技力、产品力、服务力等多元化竞争。针对置业买家的品质生活需求，企业也应该积极调整发展策略，比如面对疫情冲击，大户型产品在户型、户配等方面创新突破，就是贴合市场的积极举措。

　　媒体人关先生表示，近年来，房企密集布局如物业、康养、智能化等地产后市场及延展业务，甚至是跨界互联网、造车等领域，都体现出地产行业高增长已成为过去，房企正积极寻求新的业务增长点。但与此同时，疫情对经济产生一定的冲击，房地产业在国民经济稳定中的支柱作用将更为显著。由此看来，地产行业将在“稳定”的大前提下，谋求新的发展动能。

　　回归普通购房者最关心的房价话题，关先生觉得，像广深这些核心城市，地价依然高企，国内部分城市“楼市打新”热度不减，房价自然难有下行的可能性。疫情也让人们对居住空间的尺度、品质、服务重新审视，必然会激活新的住房需求。此外，疫情对经济的影响，也将引导货币政策处于相对宽松的环境。加之国内在抗击疫情上取得有目共睹的成绩，也能吸引更多海外资本在环球资产配置过程中，把目光更多地投向社会治理日趋成熟的中国。这些因素都将拉动房价持续在上行通道。

　　2020年末广州还在不断放宽落户政策，降低购房门槛，这个势头短时间内似乎并不会刹住。因此，我们预计广州楼市在2021年上半年还是会处于上行态势，楼市政策总体趋于轻微放松，加上人才落户新政利好，春节后购买力可能会持续上升，一季度楼市“小阳春”可期。关于房价，仍处于小幅震荡、长期趋势性上扬周期中。

　　此外业内预计，2021年供货量最大的区域为增城、南沙、黄埔，三区占据广州新房总供应量的60%；2021年新房成交将在2020年基础上，出现10%左右增幅。但如2020年一样，2021年广州各个区域之间楼市分化将会更加明显。天河、黄埔等热点版块的热度依然会持续，外围区如增城，因政策、交通等利好透支严重，未来上涨空间不大。