广州地产系列之一：碧桂园

　　前言：房地产这几年变化很大，本人不准备也没能力对未来作出预测。但冷眼旁观了许多年，总想写点东西。因此准备不定期写写广州地产圈的企业，一是基于公开的信息，二是只写过去，未来留待后来人解说。如果有不对的地方请大家多多指教，如果涉及侵权或者其他方面也请联系作者，有过必改。

　　碧桂园严格来说不是广州的房企，而是来自佛山顺德。一是碧桂园开始很多是广州的楼盘，二是广佛同城，在广州认知度很高。把它拉入广州地产圈也不算错误，而且也因为太有传奇色彩，所以就拿来做系列的第一个。

　　碧桂园不得不说是一个传奇，后面会介绍其他的地产公司，比较一下就知道了。碧桂园能够发展到今天坐上龙头企业也是有一定的必然性。

　　碧桂园的发家人杨国强现在已经广为人知，但在1992年他成立碧桂园的时候，并没有多少人看好他，其实也不止没看上他，当时对房地产普遍不看好，主要是大部分人并没有几个钱，大多还留在了国家分房的观念上。

　　杨国强1955年出生，高中毕业（应该是在中的1973年），不要小看高中生，那时的高中生完全足以成为一名学校的教师，可惜在那个年代，杨国强不得不做一个拿工分的农民。

　　第一个机会来自1978年，正好是中国开始转型的开始，杨国强在哥哥杨国华的帮助下，进入北滘公社房管所成为一名施工员，从此开启建筑行业生涯。

　　那时的杨国强肯定没想过今后的世界500强，但肯定是个有想法的人，从泥瓦工干起，吃苦耐劳，也喜欢学习，能画施工图，不要小看这点，在AUTOCAD诞生前，在中国能画施工图的人屈指可数，因此他进了顺德二建公司，并逐步升为建筑队队长，并在1989年成为北滘建筑工程公司法人兼总经理。此时杨国强还是一个打工者，论年纪也已经34岁了，还不能说得上是一个成功人士(网上流传的一个说法，他的大女儿因为没钱错过了治疗良机而抱憾终身，应该是可信的）。

　　接着的几年，并没有特别突出的事迹，据说他很肯干，也因此积累了一定的资本。根据公开信息，1993年北滘建筑工程公司私有化花了3395万元，杨国强占多少不知道，但一定是大头，至少是千万富翁了，在中国估计也为数不多（顺德是个神奇地方，除外）。

　　此时第二个人生机会来了，1992年南巡春风吹遍全国，顺德因此而成就了一大批企业，在当时国退民进的背景下，借着北滘建筑工程公司改制，杨国强联合他人把自己变成了老板，并接了一个大项目，就是现在的顺德碧桂园。

　　别看顺德碧桂园现在像模像样，那时在那个地方几乎是没人看好，别说顺德碧桂园，广州深圳珠海的房地产也是一片哀嚎，特别在1993年，全国到处是烂尾楼，此时看出了杨国强的魄力，在1995年干脆工程款不要了，吃下了顺德碧桂园这个项目。此时，杨国强也已经40岁了。据报道，拿下碧桂园项目，花了8000万（杨国强60%），5000万身家即使到2022年的今天也是很多人梦寐以求的财富，但人家的眼光就是不同，碧桂园能发展到今天，不能不说有一定的必然性。

　　别看后来碧桂园有多么风光，那时的杨国强一定是心焦如焚，房地产与施工是完全不同的，后者是干活拿钱，前者则是要砸钱做项目，那时国家对房地产的政策还没有那么明朗，要从银行借钱很不容易。

　　杨国强凭借其过人的能力抓住了地产发展的第一波，迎来了人生的第三个机遇。七拐八弯，遇到了王志纲，王志纲是新华社的记者，那时还兼营一种副业：卖点子，按现在的说法就是策划人，而且是当时最牛的策划人之一。至于要价多少，那时没有公开的信息，也没有技术入股说法，估计也就是私下交易。

　　王志纲给的第一招是搞教育，那时搞教育与现在的学区房还是很大区别，叫做不用钱的私立中学。你存一笔钱（一开始是10万左右，后来逐步涨到了30万），我给你请最好的老师配置最佳的教育条件,而且毕业后把钱无息还给你；这种模式一下子风靡全国（后来也烂了不少，被国家叫停），而与别人不同的是，杨国强拿到这些钱，是投入了地产项目，教育储备金收了三个多亿，那时的钱是真的值钱，这笔钱足以让他做几个房地产项目了。而地产有正好在快速上升时期，就相当于借了免息的启动资金，做了高回报的房地产项目。比现在有息借债卖楼花还高明。

　　王志纲厉害之处还给了杨国强第二招，叫出了一个惊人的口号：“给你一个五星级的家”（据说杨国强自己当时给楼盘的定位是广东人喜欢的平靓正，相比之下可见一斑），这个口号完全在购房者中树立了一个清晰的形象。

　　那段时间正好赶上换小区房的热潮，杨国强在1997年前已经赚得盆满钵满，此时碧桂园没有上市，管理也完全是家族式，难以知道财富有多少，但引用网上流行的一段话，应该是真的：“杨国强多次对人说起这故事：当初借2000万全部做广告，赚了5000万。又把5000万投入广告，第二年赚了1个亿”......

　　此时人生第四个机遇来了，亚洲的金融危机，在这场危机中，香港和国内很多企业都如惊弓之鸟，而杨国强凭着自己的积累频频出击，广州碧桂园、华南碧桂园、碧桂园凤凰城都是闪亮登场，这几个项目在广州当时是名声鹊起，为碧桂园的未来发展奠定了基础。

　　这段时间的发展，把杨国强的施工思维也展示得淋漓尽致，都是在周边低成本拿地，低价卖楼，正好是中国这个阶段钱不多却向往改善生活的时期，正好吻合碧桂园这个时期的思路。后来的发展与几个职业经理人关系不小，但可以说碧桂园的底子就是这个时候打下来，后面的多是锦上添花。

　　在2007年碧桂园香港上市，用的代码就是根据招股书，2005年碧桂园营业收入为51亿、2006年近80亿。

　　而后来的大发展，也是碧桂园的第五次飞跃，基本上是一帮职业经理人贡献智慧，杨国强稳稳掌舵，借着中国发展的红利东风，成为了风口上的那头猪。

　　这个时期，碧桂园做对了两件事：一是快周转，二是强激励。快周转就是从拿地到销售回款速度快，别人要8个月，他只要4个月，把房地产长周期开发变成了快消品的资金周转速度；强激励，就是让团队高管和骨干参与利润分成，从而让整个团队如同打了鸡血一样，一路高歌猛进。

　　这些故事网上很多，就不细说了。这时虽然杨国强的女儿已经参与管理，但这些事情都是杨国强在把舵。这里也很能说明，杨国强这种真刀杀出血路的管理者其实比所谓的管理大师要高明许多。

　　碧桂园在上市第一年（2007年）收入达到了177亿，到2017年销售收入5500亿超越万科成为地产龙头，此后一直稳居第一（注：碧桂园2017营业收入为2289亿，万科2429亿；2018年碧桂园3790亿，万科2978亿）。

　　碧桂园虽然一直顺风顺水，几次地产危机都没有伤到，但这次的房地产调控中，也受到了较大冲击，股价更是从曾经的高位16元（复权价）一路跌到现在不到1.5元，目前看碧桂园还是能撑得住，但有几个地方值得关注。

　　一是出海受损。碧桂园目前为止最大的败笔是马来西亚的森林城市，这是出海的代价，具体损失多少目前不得而知，但总体上看似乎亏得是投资者，碧桂园自己尚未伤筋动骨。国内国外的政策，暂时也看不到太好出路，就挂着吧。

　　二是多元化。碧桂园也有大企业买买买的冲动，也在几年前开始搞多元化，例如机器人、农业、风险投资、产业园等等（以前还差点入手TVB，好在香港政策敏感没搞成），不过好在恒大在前踩雷，碧桂园最近看来开始收缩。其实大企业进入新赛道，经常遇到一个问题，就是钱不是问题，总喜欢靠砸钱，其实真不是这样，如机器人没钱肯定不行，但并不是钱越多一定越好，这种企业需要机遇更需要沉淀，不如选择小一点专一点，闷声做起来比较好。而碧桂园现在恰恰相反，可能是下面的人怕出不了业绩（碧桂园的KPI业内著名）。这种做法很容易出风险（看机器人现在宣传很多，但真正实用的不多，否则其他企业早就一蜂而上了）。

　　三是对价格控制太严。顺德人（广东人）一个特色是务实，但很容易产生选择便宜货的情况，碧桂园一路走来选择四五线城市或者选择大城市郊区，其实就是这种思路的反映。这种思路在发展初期，特别是中国地产的风口期没问题（例如顺德碧桂园、广州碧桂园即使拿今天的眼光来看，也不是什么好地段），但把这个思想一直做到现在，有点尾大不掉的味道，这点万科、保利做得就很好。也导致碧桂园的质量和物业一直口碑不怎么样。今后是需要注意的重点。现代社会已经发展到需要高端产品而不是一味便宜的时候了。

　　当然，碧桂园对于我们凡人是高山仰止，当下碧桂园虽然还踩着三道红线的一道黄线，房地产日子也不好过。但国家政策总体上应该不会一棍子打死房地产，碧桂园可以抓紧这个时机，尽快把该缩的收缩，不要再大手大脚到处乱投钱，可以小投资孵化一些精而专的企业，也许还能继续再上一个台阶。