博鳌特稿 力迅地产：广州本土房企生存样本

　　因为调控，房地产企业也生出许多不同选择，有的撒网二三线城市以避限购，有的进军商业地产以免调控，各展自保、或逆市求取之道。而作为广州知名房企之一的力迅地产，似乎在走一条不同的路。

　　观点地产新媒体：力迅在6月8日广州2011年经营性土地推介会上，勾走位于中心城区的珠江新城D4-B2地块，有报道称，力迅往后的发展重点就是回到广州市场，事实是否如此？是什么原因使得力迅回归广州市场呢？力迅未来的战略规划是什么样的？

　　张学民：其实也不是现在，我们在一年前就确定了回归广州的策略。力迅本来也是一个广州本土企业，成立至今有12年。头5-6年完成了力迅上筑、力迅原筑等作品，那时力迅在广州的产品是很有美誉度的，不过后来几年力迅往外发展，反而广州这边的步伐相对慢了。

　　这两年外地的项目都开发完毕，所以力迅从去年开始回归广州，今年下半年将推出两个项目，力迅T和力迅江南大道项目。不过力迅江南大道项目还没有正式命名，但这个项目我们自己抱了很高的期望，也花了很大的精力，我们希望通过这个项目能让力迅重新在广州建立之前的美誉度。

　　而过去几年力迅在外省开发，的问题是资源拉得太长，所以现在要集结回归广州。因为我们跟广州大部分房企不同，力迅一贯的做法不是做那种快速复制的产品，而是把每一个项目都当成独特的作品来做。力迅的企业愿景是探索中国居住文明，力迅老板就是做设计出身的，他对产品设计的要求特别高。

　　对一个房企来说，如果它要快速发展，通常的做法都是复制之前的模式。力迅和他们不同，力迅是想做精品，而在广州这方面的能源比较可控，比较容易发挥，所以我们据顶先把自己目前这块核心竞争力做好，然后再逐渐去扩展。往长远的看，力迅也有走出广州的计划，但是目前这两年是重点先把广州这块做好。

　　观点地产新媒体：作为四大一线城市之一的广州，之前也出台了许多调控的政策，对楼市也产生了各种的影响，而力迅决定回归广州，那么力迅对广州的市场前景是怎么看的？都做了那些规划？

　　张学民：回归的前提肯定是我们看好广州市场。四大城市北京、上海、深圳、广州相比，显然广州的市场空间是比较大的，而力迅本来就是本土开发商，所以现在要先把自己熟悉的地方优先做好。

　　其实前几年力迅没有快速扩张，从今年市场行情来看，也未尝不是好事。因为力迅现在资金很充裕，今年开发的两个项目，资金全部都位了。

　　力迅也没有其他太多的土地资金、包括银行等等的要还，所以力迅今年可以相对从容的去看市场。力迅之所以要勾珠江新城这块地，也是因为目前资金相对的宽裕，加之现在买地竞争可能不那么激烈，所以才会做如此动作。

　　力迅也还有另外一些项目一直在谈。我们希望有机会的话拿地建一个总部，在广州有一个基地。当然力迅原来也有一个商务中心项目，但规模不大，所以力迅一直很想有自己的用地建一个有标志性的项目，这样对我们公司长远的发展也有一个很重要的意义。

　　当然，如果有其他的合适的住宅地块，我们也会参与竞争。力迅目前也在跟一些村子洽谈，如果城中村改造的项目能谈下来，这其实比招拍挂更合适，因为一个村的改造谈下来，随便就有几十万平方米的土地。

　　张学民：这两年拆迁一直是一个比较敏感的话题，只要涉及拆迁肯定就有问题，因为大家的意见肯定不统一，而这就要看每一个村，每一个开发商的具体情况了。

　　不过上次土地推介会上广州土地局局长也说了，广州的土地储备平地，如果按照现在的开发速度14年就用完了。而且广州过去几年土地供应并不算大，如果再供应多一点，可能十年不到就没有了，所以我觉得“三旧改造”是未来广州一个很重要的土地来源，虽然不好做，但是也是趋势。

　　广州批纳入“三旧改造”的有138条村，广州市里正常运作、活跃一点的开发商也就那几十个，分摊下来每个开发商也都有几个村做。现在招拍挂出让地块很少，信息公开，竞争也很激烈，中小房企要跟大的上市公司竞争也很难，而参与三旧改造相对竞争就不是那么激烈。

　　观点地产新媒体：广州的竞争也非常激烈，力迅怎样在激烈竞争中保持优势？包括项目和销售有什么样的策略？

　　张学民：这也是前面说的，我们的开发理念跟很多本土品牌都有不同，我们是注重做精品。目前来说力迅不追求快速复制的模式，所以未必今年要做多少亿或者拿多少项目。

　　力迅目前的规模一年两三个项目，然后每个项目做出一些特色。做城市精品开发商，这是我们未来两三年的重要的目标。过完两三年之后，如果规模再扩大了，有可能再多元化。

　　观点地产新媒体：力迅有没有意向在广州的郊区或者卫星城，诸如南沙、番禺、增城、从化这些地方去发展？

　　张学民：广州周边地区如果有地我们都会考虑做，包括增城、南沙、花都、番禺，我们也会在当地中心的区域做一些精品。

　　力迅内部会有这样一个认识，如果边远地方有一个地方大规模项目，然后中心城区有一个中等规模的地，我们可能会中心区的，因为这种项目我们做起来会更加有优势。

　　观点地产新媒体：力迅上半年的销售业绩和全年的销售目标是多少？另外，力迅这几年有没有上市的计划？

　　张学民：因为我们这两个项目就是下半年开发，所以上半年主要是在外地的一些项目的尾货，但是今年应该是10个亿左右，我们未来两年每年大概20亿左右。

　　上市这两三年应该没有，但是我们有这样一个方向，但可能也未必说是房地产业务上市，因为我们也在做IT行业，也做其他的，也可能是其他业务上市。

　　观点地产新媒体：最近有说限购令在二三线城市的扩展，使得很多资金又重回中心城市了，您觉得这种说法是不是有道理？限购扩大了之后，广州未来市场会出现什么样的情况？

　　张学民：之前资金往外流是很正常的，因为一线城市本来房价相对较高，能买得起房的人已经没有在一线城市购买的资格了，必然会往外走，而且不光是流向二三线城市，你们肯定也看了这几个月包括香港、澳洲、新加坡那边的房子也有很多人在买。

　　如果二三线也限购，个说法就是资金会进一步流向四线城市，但是我觉得四线城市量有限。另外一个说法就是重回中心城市，但中心城市限购，那就只有另寻投资路径了。

　　但是为什么政府要限购呢？这是因为政府是觉得市民已经买不起房了。其实这也是因为民众没有适合的渠道能够获取廉租房或者经济适用房，所以才有这样的说法。

　　我觉得高端市场可以完全放开，一个愿卖一个愿买，没有所谓，就北京卖到30万也可以，因为也有人买，这个不影响。关键就是安居房和保障房做得怎么样，如果能够把中低基层的居住需求满足了，我觉得就不用限购。现在限购没有一方是好的，开发商卖不动，当然会相应减少拿地，或者拿地的价格也不高了，地方政府财政收入少了。

　　现在广州市区也没因限购有明显的降价，因为毕竟市区供求关系还是严重失衡的，限购没起多大作用。但是往下游企业扩展，我觉得房地产中下游的企业就比较危险。最近也跟一些建筑原材料等企业接触过，他们更加难捱，他们承受这种风险的能力更加低，生存压力确实是很大。

　　不过，我觉得房地产企业还没有到马上要破产兼并的局面。但如果这样持续下去，我相信有可能，不过这种局面可能比现在放宽快速增长的局面更很难控制。因为真的有发展商破产，那可能就会有一堆的烂尾楼，然后有很多的纠纷。

　　所以我觉得关键还是把中低收入阶层的居住需求快速地解决，而中高档房产就由市场机制来调节，这样是最健康的。

　　观点地产新媒体：今年关于融资收紧、房企资金链紧张的话题一直经久不衰，目前政策似乎也没有松绑的迹象，您认为这样持续下去下半年有多少房企资金链会陷入危险境地？在这方面，力迅是怎样保证资金链健康的？您觉得限购一直持续下去，会不会导致有人猜测的那样出现行业的洗牌呢？

　　张学民：我觉得现在开发商应该有点难受，但是还顶得住。像我们这种其实再过一两年也无所谓，主要是我们扩张的速度不快。我相信政府也不愿意看到有开发商倒闭或者要跳楼这样。中央那边要从整体角度考虑，其实我们也看到一些地方政府暗地里也要放水。

　　今年我们两个项目资金已经到位，力迅现在也在扩展一些其他的融资渠道。因为我们没有很迫切的压力，所以不会像一些其他开发商用一些很高的代价去获取一些民间的资金。因为那种确实风险很高。现在听说有一些开发商已经拿到年息到了30%几了，一个项目如果开发周期两三年，就相当于就算赚一倍也只是给了利息。

　　但是如果调控一直持续下去肯定是不行的，政府、房企、买家都未必好。因为就算现在大城市的房价下降30%，我相信原来一直炒着买不起楼的人，也还是买不起。而对于这种已经有物业在手的人来说，他们也不希望自己手上的物业贬值。

　　大家都希望有一个正常、健康的市场机制，其实就中央来说，中央是要在各个环节之间找平衡，如果某一方是撑不下去了，有一些地方严重的，我相信这个也不是国家愿意看到的局面。不过我也相信，短期内调控是不会松绑的。

　　调控一直持续下去，每个开发商感受都不同。但是那些有民间高息融资的房企，压力可能会比较大。现在还没有看到有大规模降价，如果有一天出现大规模降价降价了，这个时候就说明开发商熬不住了。但就目前情况来说，我觉得开发商还是比较冷静的，能卖就卖，卖不动就先放着。

　　张学民：我相信会局部会有，如果下调5%-10%都是正常的，既然已经到了销售期能卖还是要卖的，最起码维持正常的周转，但大幅降价我觉得可能性不大。

　　其实我觉得，今年各地方政府要报房价调控目标，除了北京说有点要降的意思，其实绝大部分的趁势都是维持GDP的增长幅度，平均就是8-10%。就是说上涨8-10%这个数字，在地方政府和中央角度都是可以接受的。所以他只是不希望看到房价过快的增长，但是不会说希望你要跌。

　　观点地产新媒体：力迅除了住宅之外，另一大方向就是旅游地产，请问这两大块目前的比例是多少？未来力迅是否有加重旅游地产的意愿？有人观点认为，下一个十年房地产将会进入细分阶段，对此您怎么看？

　　我觉得未来房地产是会有细分，但是未必就是房企专门做某一种的细分形态。因为现在排名前面房企市场占有率越来越高了，而规模越做越大，越多元化的发展，这个是一个趋势。

　　观点地产新媒体：受持续调控的影响，很多房企都开始发展商业地产，您是怎么看待商业地产热的？有观点认为，的商业地产存在泡沫，您是怎么看的？

　　张学民：我觉得不能说是转型，只是说做住宅已经也一定的规模了，然后就把公司的产品多元化了，现在很多公司发展到一定阶段，对公司的固定资产持有的物业需求多了，就往这方面去考虑，应该说这是一个正常的现象。广州这两年也确实有一些商业炒得很厉害，价格也非常高，完全偏离了理性的价格，但整体来说，我不认为广州商业地产有很大泡沫。

　　力迅短期内专注住宅，不会有太大变化，当然如果在条件允许情况下我们会考虑适当的多元化发展，但是精品住宅主业是不会放弃。力迅现在除了地产这块我们也有一些涉及其他的行业，包括IT行业等的投资。

　　张学民：目前还没有，因为我们还是坚持做城市精品，所以还是中、高端为主，保障房来说更多是追求速度，在产品差异化方面要求不高。

　　观点地产新媒体：下一个十年展望，对于中国房地产行业的发展，您是怎么看待的？十年后，您希望力迅将成为一家怎样的企业？

　　张学民：其实我们去年也定了一个几年的计划，我们分三个三年，基本上是循序渐进的。头三年先在广州地区把我们当年的市场知名度重新建立起来，然后第二、第三个三年就开始可能会重新往外发展。现在先把我们头三年做好。