930楼市新政下刺激二三线城市全面反超一线城市楼市刺激新政

不仅如此，我们具体到城市的成交量，排名前三的全部为二线城市，分别是武汉（2453套）、南京（1053套）、苏州（970套）；反观一线城市，成交量最高的上海甚至进入不了前五，深圳的成交量仅仅100多套。

是时候看清一线城市的楼市陷阱了

尽管央行出台的新政策只是将商业贷首付款比例从30%下调为25%，5%的下调看似不大，但主要针对的限购城市，也就是说将一线城市排除在外了，、上海、广州、深圳等享受不到政策利好，也算是一种政策利空。

小田认为央行出台非限购城市商业贷首付款比例降低以及央行、住建部、财政部三部委联合发布公积金异地贷款购房使用的通知，将对楼市产生积极利好，而面向非限购城市的定向调控则会直接拉动二三线城市的成交量。

千万不可小看此政策给非限购城市带来的信心。在此之前，市场主要关注一线城市，认为一线城市的楼市远远好于二三线城市，一线城市的房价将持续的坚挺，但对于二三线城市，则表现出谨慎的态度。而具体到二三线城市的购房者而言，就是购房信心不足，央行的930新政策其实就是在给这类购房人群加油鼓劲，给予他们市场信心。从这一点来讲，930的政策导向的确起到了超出意料的效果。

只要这个城市的产业结构是合理的，人口自然就会是净流入的，那么也必然会有稳定的楼市成交量，只要是这个城市有稳定且较大基数的楼市成交就可以放心的进入，即使库存大一些又何妨。而符合这样条件的城市大都在二三线城市中。

一周前，国庆前的最后一个工作日下半时，央行甩给楼市一个新政策：在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。

除此以外，部分三四线城市向二线城市靠拢也带来了一部分的成交量。

相较于2014年国庆黄金周，一线城市住宅成交量同比上涨15%；二线城市同比大涨42.8%；三线城市不完全统计同比上涨118％（三线样本城市较少）。其中合肥、济南、南京等许多二线城市的成交量和同比增幅完胜一线城市。

具体内容是缴存职工在缴存地以外地区购房，可按购房地住房公积金个人住房贷款政策向购房地住房公积金管理中心申请个人住房贷款。

公积金异地贷款购房政策会带来什么样的影响呢？将会刺激大量在一线城市工作的人在二三线城市买房。原因很简单，北上广深都滞留了大量的白领阶层，他们或力在工作地买房，或家人在二三线城市只身在一线城市工作。

9月30日，央行、财政部和住建部联合发布了“关于切实提高住房公积金使用效率的通知”，其中非常核心的一点是全面推行异地贷款业务。

如今十一国庆黄金周已经过去，各地的黄金周数据相继出炉，数据也佐证了小田的观点：

注：图表来自于地产观察

从数据不难看出， 一线城市的国庆表现远逊色于二三线城市。就小田分析，原因有多个，但央行及三部委出台的楼市刺激政策无疑是最重磅的导火索。

但事实上，以如此高的溢价率拿到地，即使把房子卖出去，也并不意味着拿到地、卖了房并不意味着就能赚到钱。有机构曾做过调研，去年以来，在上海拍卖出去的土地，超过80%将带不来预期的收益，超过50%将面临收益为负。

相对应的是，今年以来部分二三线城市强势崛起，南京、武汉、西安、济南、厦门等城市成交量持续的高位徘徊。倘若以成交量来计算，许多二线城市的成交量已经远高于一线城市。

不过，许多业内对于此番利好的解读是“然并卵”，而小田对此则是有不同的看法。

或许，“在一线城市求稳定，向二三线城市要利润”是个明智的选择。

央行5%的下调提振二三线市场信心

最后，围绕着楼市去库存，相信中央对于二三线城市的政策还将继续倾斜，也还会陆续出台各种利好政策。对于开发商来讲，是时候看清一线城市存在的陷阱，向二、三线城市转移了，当然别再陷入新的城市陷阱。

以往，开发商认为一线城市是楼市的避风港，于是从前年起开始一窝蜂般的涌入一线城市。由此，因为大量开发商的集体涌入，以上海、等为代表的一线城市频频出现地王，土地溢价率高的吓人。

小田之所以写作此文，当然并不想话题至于此。而是希望探讨一个更有价值的问题：过去的城市判断是不是落后了？

公积金异地贷款购房助长二三线火爆

以往，我们多以库存量和库存周期来判断城市，多以经济指标和人口净流入等来判断城市，在楼市愈加困难的今天，小田倒是更应该将楼市成交量放在第一位。