270万平方米库存全市第一 拿什么你花都楼市
合富辉煌市场首席分析师黎文江指出,实际上,花都一些品牌开发商的项目销售还是比较理想,但是这类楼盘占比太小,本地开发商开发的楼盘占多数,这些楼盘因为设计、品牌等原因去化率不理想,造成了花都的库存高企。
合富辉煌市场研究部数据显示,今年黄金月期间,花都楼市库存面积达到270万平方米,位居全市最高,并且超过原中心六区库存量的总和。记者粗略计算,花都目前在售的楼盘超过30个。
数据显示,今年9月份以来,花都楼市成交量走弱的趋势尤为明显。据网易房产阳光家缘数据显示,9月花都共成交909套住宅,成交面积为104291平方米,创下4月份以来的新低,位居全市第五位。
据了解,2013年底,花都区域均价突破万元,是除了从化之外,最后一个跃上万元阶级的区域。经过去年的深度调整,和大多数区域一样,未能躲过价格回调的命运。由于板块不同,楼盘售价也大不相同。花都中心区新华镇区府板块和空港经济区,前者因为交通和生活配套的优势,后者因为在地理上和广州相邻,加上新机场的带动,是售价基本企稳万元以上的两大板块。
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此外,据今年6月份披露的最新广州地铁工程进度数据显示,9号线工程进度为67%,力争今年完成70%,原定2016年开通的可能性非常小。因此就目前而言,地铁也难对广州市区客的置业心理造成影响。
新地王引8家房企争夺
其中,区府是目前花都售价最高企的板块,楼盘普遍售价在1.3万-1.4万元/平方米,个别项目叫价1.9万元/平方米。10月份成交数据显示,在花都区成交前十的楼盘榜单中,成交均价在万元以上的楼盘一共成交173套,占比不足30%,9月份占比亦如此,8月份占比约四成。随着部分热门项目已经销售至尾声,这类万元级产品的成交也较去年有所下降。
业内人士指出,近几年,因为萝岗、新塘的兴起,花都的广州市区客明显被分流。如目前花都区府板块多数楼盘售价达到1.3万-1.4万元/平方米,部分楼盘还是毛坯交楼。而萝岗的刚需楼盘目前则是1.3万-1.4万元/平方米的装修售价,加上机场高速增加了有车一族的过费成本、通勤时间,对刚需的吸引力被进一步削弱。
二手方面,记者了解到,今年以来,花都的二手楼成交有所放量。据阳光家缘网站公布数据显示,今年7-8月花都二手住宅成交量为1428套,比5-6月的1218套增加17.2%。合富置业宝华分行主管罗勇强表示,近期该区域的买家的确较为活跃,而宝华居住用地在年底成交量比较活跃的时间出让,对楼市会有轻微的刺激作用,买家有可能会加速入市,但是,买家因为拍地结果而追价的可能性则不太大。
合富辉煌市场首席分析师黎文江表示,目前花都区域均价在9000多元/平方米,虽然地块在新华镇老核心区,但是“8”字头的地价仍然偏高。据了解,地块所在的新华镇宝华,邻近花都区,各项生活配套成熟。地块还紧邻花果山城市公园,靠近9号线地铁规划中的花果山公园地铁站,可谓是区中心难得的大型纯居住靓地。
合富辉煌分析人士指出,预计今年第四季度或明年初,花都会再有大量新货推出市场。但在无明显利好带动下,市场整体成交难有放大。
有业内人士分析,地块周围云集着较多楼龄超过10年的二手楼,存在一定的换房需求。目前地块周边虽有少数几个一手楼分布,但是社区并不大,地块未来的产品应该具备比较大的竞争力。虽然如此,开发商对该地块争夺仍然显得较为,或因花都整个区域的吸引力不足所致。
楼价无优势+通勤成本高 花都刚需买家被萝岗分流
上周,位于花都新华镇核心区宝华板块的居住用地出让,吸引了碧桂园、保利置业、越秀等8大房企到场,在经过近80轮举牌大战后,地块最终被劲地产以19.4亿元的价格收入囊中,算上保障房建安成本,折合楼面地价达到8424元/平方米,比诞生在2013年的前任地王足足高了近2000元/平方米。
库存量超过原中心六区总和
从10月份前27天的成交情况看,也未有明显的好转。数据显示,本月前27天,花都一手房成交套数为933套,在黄埔、番禺失势的状态下暂居全市第三的。个盘具体成交数据显示,位于学府的云峰学府花园集中网签了152套房源。据悉,该盘于近期新推出二期单位,毛坯售价大约为6600元/平方米。有消息透露,早在该楼盘正式开盘前,一墙之隔的华南理工大学广州汽车学院教师一口气团购了两栋楼。除此之外,其他楼盘网签数据并无太大亮点。
观察
10月23日,花都区今年首个地王诞生,使得花都地王身价从“6”字头一举跃进“8”字头。不过,今年花都楼市成交平平,库存量位居全市第一位。即使地王的出现也难对区域楼市产生太大影响。
今年底明年初还有大量新货上市
黎文江表示,对于花都本土开发商来说,基本无资金回笼的需求,通常一个开发商就一两个项目,即使卖不动也不会通过降价的方式求成交。以骏威锦东花园为例,该盘主要在售100-200平方米的三房和四房单位,毛坯售价1.6万-1.9万元/平方米,近两年来月度平均仅成交30套。黎文江还指出,据花都目前的情况,降价实际上也不一定能带动成交花都楼市。
