2015年南沙楼市机构：2015年广州楼市总体交投畅旺 看好南沙发展

写字楼市场整体租金水平较低，入住率不高，但档次相对较高的纯写字楼项目市场表现较好。其中南沙金融大厦由于区位优势显著、物业档次较高，入驻率较高，可达到90%-95%，其他公寓型写字楼项目入驻率不高。

回顾2014年，戴德梁行华中区研究部主管及助理董事林珂对表示，2014年无疑是中国房地产市场调控政策的“拐点”。由“强力行政干预”“市场化”，由“令出中央”到“下放地方”。

目前南沙公寓以投资型客群为主，主要来源于广州及番禺区域，其次为本地中小型企业自用需求。由于其投资性产品的性质，受政策红利刺激影响较大，近期自贸区的批复已对区域公寓需求市场产生较大刺激。

邵丰指出，南沙对港澳合作在区委和商务上均不及横琴、前海，但可依托制造、航运和商贸又是，吸引生产性服务和商贸服务类企业。

由于受信贷收紧、经济形势下行等因素的影响。就广州整体市场而言，1-11月广州原十区商品房交易总金额（新建+存量）同比下降18%，下降主要源于住宅拖累：尽管商铺与办公物业成交金额分别同比增长29%和16%，住宅成交金额同比下降27%。

受限于办公物业市场成熟度较低，区域缺乏主导行业，入驻企业行业类型较为分散，以中小型本地民营企业为主。

对于未来广州市场，戴德梁行策略发展顾问部联席主管及董事邵丰表示，在未来广州最值得投资的区域应该是南沙片区，主要原因当然是受益于自贸区概念。

9.30限贷松绑、11.21降息等政策积极信号，前期处于观望和中的刚需、改善需求得到积极：四季度“新建”成交量环比大增67%。

从租赁需求端来看，2014年租赁成交总量并未明显变化，显示营商改善、促进创业与就业的措施较好地对冲了经济增长下行带来的办公空间需求疲弱；但另一方面，新增租赁需求还相对有限，未来供应还将面临较大的消化压力。

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9月中，土地招拍挂收入只达到年度目标的55%；市场纷纷推测：完成今年土地收入800亿的任务恐怕有难度了；然而仅仅3个月时间，土地收入几乎翻番。

1月6日，戴德梁行在广州召开新闻发布会，对广州2014年的房地产市场做出了总结，也对2015年的广州市场给出了预判。

对于2015年，戴德梁行预测，在货币政策将仍旧趋向宽松，楼面地价走高等趋势的影响下，预计2015总体交投畅旺，价格存在上涨动力，但涨幅有限。

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在写字楼市场上，去年写字楼大成交较往年有所增加，其中企业购置办公物业自用占比明显上升。随着未来供应不断增大，针对此类需求、实现提早“定制”的销售将成为趋势。

而在酒店方面，目前南沙酒店物业主要分布在蕉门河区域、商业氛围较为浓厚的进港大道沿线，以四星、三星级酒店为主，仅有一家五星级酒店，缺乏国际高端酒店品牌。未来南沙预计将有至少五家高星级酒店入市，其中明珠湾区为三家依托海景资源的高星级酒店，预计酒店品牌及品质较现在将有较大跃升

南沙自贸区仍值得投资

此外，南沙的商业氛围也远不及上海，与广州现有商务成熟区较远，戴德梁行认为南沙未来的发展径可利用产业优势，先发展商贸服务，逐渐带动金融服务、专业服务等其他服务业。

在土地市场上，2014年广州成交金额波峰的出现全部得益于主城区大型“旧改”项目。对比2013年，住宅用地成交面积占比大幅上升30个百分点。

邵丰从办公物业、酒店和商业三个方面分析了目前南沙房地产发展形势。从办公物业来看，南沙现有办公项目以公寓型写字楼为主，辅以少量纯写字楼，主要集中在蕉门河城市中心区，暂无销售型写字楼。

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从“意外”到新“常态”

邵丰强调，只要给南沙一些时间，不要太心急，未来该区域的发展一定会非常好。三五年内南沙的房价一定会翻升一倍以上。

在购物中心方面，2015年，全市计划新开至少8家优质购物中心，品牌资源争夺逼近白热化。“商业定制、上市、抛售”等等将成常态。

在零售商业市场方面，目前南沙区域内零售商业项目规模较小，租金及入驻率较低，但优质商业项目仍存在一定市场需求，如华汇国际广场。未来将陆续有多个商业项目进驻南沙，预计将快速提升片区的零售市场发展水平；未来万达广场以其较强的号召力将为南沙形成一个新的商圈