广州技术产权交易所601333 ： 广深铁：广州铁集团广州铁经济技术开发总公司拟
(一)评估结论是中华信资产评估有限公司出具。
中华信资产评估有限公司 地址：市西城区月坛南街甲 12 号五层
项 目
评估基准日：本项目评估基准日为 2013 年 9 月 30 日。
①对于大型、价值高、重要的及有代表性的建(构)筑物建安工程综
房屋建(构)筑物采用综合成新率方法确定其成新率，其计算公式
铁货物运输手续；铁客货运营、仓储，行李托运、寄存、接取；代
公允反映，为双方此次资产转让行为提供价值参考依据。
-
5
评估基准日：2013 年 9 月 30 日 金额单位：人民币万元
中华信资产评估有限公司 地址：市西城区月坛南街甲 12 号五层
1.重臵成本的确定
号令)；
3. 固定资产台账、；
住
935.99 935.99 - -
流动负债
名 称：广州铁集团广州铁经济技术开发总公司棠溪货场
项 目
主营铁货物运输代理；货物仓储、装卸服务(化学品除外)；
中华信资产评估有限公司 地址：市西城区月坛南街甲 12 号五层
4.评估报告仅用于评估报告书指明的评估目的。
差以确定建安工程综合造价。
广州铁集团广州铁经济技术开发总公司拟有偿转让部分资产项目评估报告
8
广州铁集团广州铁经济技术开发总公司拟有偿转让部分资产项目评估报告
1.重臵成本的确定
广州铁集团广州铁经济技术开发总公司拟有偿转让部分资产项目评估报告
象的详细状况。然后，审查各类资产评估申报明细表，检查有无填列
净资产(所有者权益)
对流动资产，评估人员根据企业提供的相关资料，经过逐项核实，
业评估说明，进行资产评估结果汇总得出初步评估结论；
企业名称：广州铁集团广州铁经济技术开发总公司
321.57 321.57 - -
照；
资产总计
工程监理费
17,564,641.93
中华信资产评估有限公司 地址：市西城区月坛南街甲 12 号五层
7
(财电[2013]39 号);
评估人员通过查阅账簿、报表，在进行经济内容和账龄分析的基础上，
号令)；
时点的外部经济、政策和市场价格为前提，根据公开、公平
资产评估基本方法包括市场法、收益法和成本法。按照资产评
准分值，根据现场勘察实际情况确定各分类评估分值，根据此分值确
(
3
1,408.06 3,961.88 2,553.82 181.37
流动负债
广深铁股份有限公司：
号)关于公布广铁集团货运推进方案的通知
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
3,691,665.31
资产评估结果汇总表
流动负债
设备购臵价；
权以满足出具评估报告的要求。
流动负债
估资产以持续经营为前提，并且能够用货币衡量其未来期望收益和产
对大额款项进行了函证，并了解其发生时间、欠款形成原因及单位清
公布广铁集团货运推进方案的通知(广铁办发〔2013〕152 号)
序号 项目名称 计算公式 费率 计算依据
9
非流动负债
序
1. 广州铁集团广州铁经济技术开发总公司
经济性质：全民所有制
合造价的确定，根据当地实际情况，依据所收集到的房屋建(构)筑物的
北 京中华信资产评估有限公司接受 广州铁集团广州铁经
程序，对广州铁集团广州铁经济技术开发总公司拟有偿转让到广
50,000.00
7.20%
在建工程
935.99 935.99 - -
铁货运代理；铁设备租赁；机械设备维修；铁专用仪器设备检测、
年限法成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限) × 100%
中华信资产评估有限公司受广州铁集团广州铁经济技
(
广州铁集团广州铁经济技术开发总公司拟有偿转让部分资产项目评估报告
外的相关税项及其他可能影响其价值的任何；
14.各地评估基准日材料价格资料；
人员对纳入评估范围内的资产进行了全面清查核实。非实物资产主要
数据，判定尚可使用年限后确定年限法成新率，然后结合现场勘察情
于评估基准日 2013 年 9 月 30 日在本报告所述之各项假设前提下，
合计
2.对评估人员的指导
3.现场实地勘察
按设备购臵价的一定比例测算。
717.38 717.38 - -
应的法律责任。
5.核实产权证件
法。由于此次移交的资产为企业的部分资产，盈利能力难以从企业整
工程费用× 费率
中华信资产评估有限公司 地址：市西城区月坛南街甲 12 号五层
成本法又称资产基础法，是指分别求出企业各项资产的评估值并
中华信资产评估有限公司 地址：市西城区月坛南街甲 12 号五层
分代表全部资产的情况；
5
重臵成本。
935.99 935.99 - -
试费、其他费用、资金成本等。
基本建设财务管理
估人员对各项负债进行抽查，查阅合同和相关凭证，并进行必要的函
A B C=B-A D=C/A×100%
新率差异不大的，则不调整。
十一、特别事项说明
作底稿；
此次委估的存货为原材料。评估人员根据企业提供的原材料清单，
20
评估基准日：2013 年 9 月 30 日 金额单位：人民币万元
2.综合成新率的确定
工 期
产价值参考依据，超过一年，需重新进行资产评估。
流动资产 -
本次评估是建立在以下假设和条件下的：
在建工程
法评估的条件，故不采用收益法。同时，由于产权持有单位有完备的
中华信资产评估有限公司
3 1.90%
：
假设建设资金均匀投入计算。
5
6.15
计算公式为：评估价值=重臵成本× 综合成新率
法。
1 1.50%
估基准日市场价格，以及参考企业最近购臵设备的合同价格综合确定
广州铁集团广州铁经济技术开发总公司
个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调
2009 年度财务报表审计
和付款凭证，预付款项账目清晰，基准日后均能收回相应的资产或权
非流动负债
城市基础设施配套费
2
兼营 批发和零售贸易(国家专营专控商品除外)
安装、维修铁线、铁通信设备、信号设备；制造、修理铁
中华信资产评估有限公司 地址：市西城区月坛南街甲 12 号五层
61,459,110.59
中华信资产评估有限公司 地址：市西城区月坛南街甲 12 号五层
估准则，恪守、客观和的原则；根据我们在执业过程中收集
1.广州铁集团广州铁经济技术开发总公司企业法人营业执
筑物建安工程综合造价的计算基础。
168.41 189.29 20.88 12.40
1
中华信资产评估有限公司对此次有偿转让行为所涉及的部分资产价
②对于相关概(预)算资料无法取得的待估房屋建筑物，以上述
卖方在各自行事且未受任何的情况下，评估对象在评估基准
结构简单的建(构)筑物采用单方造价法确定其建
3.评估值的确定
对企业申报的所有铁线资产，按其类型、结构特征、施工方
屋建(构)筑物现场勘察记录表；
调整测算表、材料分析及材差调整测算表、工程费用计算表及其他费
法规和资产评估准则、资产评估原则，采用成本法，按照必要的评估
建部门有关人员的配合下，对房屋建(构)筑物进行现场勘察，并填写房
本报告使用的有效期为一年，即自 2013 年 9 月 30 日至 2014 年 9
程监理与相关服务收费管理；
在建工程
3. 广州铁集团广州铁经济技术开发总公司广深物流中心
广州铁集团广州铁经济技术开发总公司拟有偿转让部分资产项目评估报告
18.评估人员现场勘察、调查获得的有关资料；
3.与委托方共同商定评估基准日。
21
6.00
公司出具的关于进行资产评估有关事项的说明；
广深物流中心资产评估结果汇总表
2.现行的信贷条件、外汇行情、市场状况以及所承受的税费基准情
广州铁经济技术开发总公司和广深铁股份有限公司共同委托
6
广州铁集团广州铁经济技术开发总公司拟有偿转让部分资产项目评估报告
经营范围：铁客货运输服务；铁设施技术服务；国内货运代理；
2
中华信评报字(2013)第 024 号
负债合计
非流动资产
其他应收款
五、评估基准日 ........................................................................................... 11
负责人 ：陈卫民
中华信资产评估有限公司 地址：市西城区月坛南街甲 12 号五层
定 ；
其中：固定资产
工程监理费
一、委托方、产权持有单位和其他评估报告使用者 ........................... 7
深铁股份有限公司的部分资产在 2013 年 9 月 30 日的市场价值进行了
其他应付款
证；
7
净资产(所有者权益)
349.46 349.46 - -
值类型、资料收集情况等相关条件，恰当选择一种或多种资产评估方
(二)拟定评估方案
13.财政部关于印发 的通知财建(2002)394
被评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
的原始凭证，并对每笔款项的形成原因、账龄和债务人的现状等因素
勘察设计费和安全生产费等。
应收类债权资产，以核对无误账面值为基础，根据实际收回的可能性
中华信资产评估有限公司 地址：市西城区月坛南街甲 12 号五层
其中：固定资产
复计取。
等)，采用概预算的方法进行价格调增和调减，将增减额折入建 (构)筑
代表人：王晨曦
对构筑物及管道沟槽主要采用的前期费用
属回收；房屋租赁。
相关资产的使用及管理单位为广州铁集团广州铁经济技术开
业准则—基本准则〗的通知(财企[2004]20 号)；
6
5
资产总计
声明
1 1.50%
资产总计
机维修及软件开发。
测算的工程个别概算与原概算比较变动幅度为系数或以类似房屋建筑
勘察设计费
取全面了解、逐一清查核实的办法进行核查，即在全面熟悉资产申报
铁经济技术开发总公司在评估基准日 2013 年 9 月 30 日拟有偿转让的
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业
- - -
1
中华信评报字(2010)第 011 号
评估基准日：2013 年 9 月 30 日 金额单位：人民币万元
3
流动负债
惠州、海口货运中心的通知(广铁劳卫发〔2013〕151 号)；
846.73 3,400.56 2,553.83 301.61
89,828.00
应付账款
三、评估对象和评估范围
A B C=B-A D=C/A×100%
924.95 924.95 - -
净资产(所有者权益)
评估思。通常情况下，如果有活跃、公开、类似资产的市场交易案
应收账款
日进行正常公平交易的价值估计数额。
公司
净资产(所有者权益)
广州铁集团广州铁经济技术开发总公司拟有偿转让部分资产项目评估报告
立，当未来经济发生较大变化时，我们将不承担由于假设条件改
货场附属配套工程，账面值为已付前期工程费用及部分土建工程款、
负债合计
三、资产总计
流动负债
1.指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查核实的基础上，
2.财政部关于印发〖资产评估准则—基本准则〗和〖资产评估职
计算公式为：评估价值=重臵成本× 综合成新率
1.铁建设(2006)113 号关于发布铁基本建设工程设计概(预)算编
布及特殊情况的处理方式等方面选取有代表性的线资产，根据铁
- - -
(建办[2005]89 号文)
工程费用× 费率
- - -
根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估申报明细表，以做
4.铁工程建设主要材料价格信息(2013 年 2 季度)；
为三部分：结构部分(基础、承重构件、非承重构件 )、装修部分(内装
批发和零售贸易(国家专营专控商品除外)。
估准则—基本准则及相关评估具体准则，评估需根据评估目的、价
根据所选线资产重臵成本的测算过程，编制线资产个别概算
常情况下，对于资产的评估，成本法均可以作为其中的一种方法。
总公司和广深铁股份有限公司，产权持有单位为广州铁集团广州铁
关于评估报告的声明
16.中国人民银行 2013 年 9 月 30 日贷款利率；
(五)评估取价依据
广州铁集团广州铁经济技术开发总公司拟有偿转让部分资产项目评估报告
3.评估明细表所列资产真实、完整，不存在重复和遗漏，同时资产
家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格
六、负债总计
经济技术开发总公司，相关资产的使用及管理单位为广州铁集团广
，零售食品、饮
中华信资产评估有限公司 地址：市西城区月坛南街甲 12 号五层
5.广东省建筑与装饰工程综合定额 2010 年)
九、评估假设 ............................................................................................... 25
程序，对广州铁集团广州铁经济技术开发总公司拟有偿转让给广
9
五年以上
3.形成并提交资产评估报告书。
3
筑物原预算进行调整，并根据当地材料市场价格信息调整地方材料价
用(含资金成本)测算表，以此作为确定重臵成本的依据。
评估人员分为成若干小组，每个小组均配有各专业的评估人员。
24
资金数额：伍佰万
3.本次执行评估业务过程中所采用的取价标准均为评估基准日有
因各建(构)筑物的建设工期不同，所以均按合理建设工期计算资金
- - -
2
中华信资产评估有限公司 地址：市西城区月坛南街甲 12 号五层
评估报告
不全、资产项目不明确现象，并根据经验及掌握的有关资料，检查资
评估方法：本次评估采用成本法(资产基础法)确定评估值。
限法成新率，并结合对其现场勘察情况进行调整，确定综合成新率。
成本，假设建设资金均匀投入计算。建设期在六个月至一年的房屋按
4
重臵成本＝建筑安装工程造价＋前期费用＋资金成本
约定书所约定的评估范围一致。
建设单位管理费
2.委托方、产权持有单位和我们勘察鉴定的作为样本的资产能够充
非流动资产
关于评估报告的声明 ........................................................................................... 2
目工作人员介绍资产评估工作的总体情况、工作程序，需要企业配合
摘要
对评估范围内资产的产权情况进行调查核实，以做到评估范围内
：
月 29 日有效。当评估目的在评估基准日后的一年内实现时，以评估结
方式核查企权的形成过程和账面数字的准确性。实物资产包括存
安综合造价。
项 目
2.广深铁股份有限公司
法(令[2008]第 5 号)；
6.55
注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已
非流动资产
(四)资产权属依据
3.广州铁(集团) 关于收购广铁经开公司货改资产的通知
广州铁集团广州铁经济技术开发总公司提供的相关资产账面
经济性质 全民所有制分支机构(非法人)
四、价值类型及其定义
资金数额：叁佰贰拾捌万贰仟元
2
1.应收账款
8.公开市场假设。即假定被评估资产将要在一种较为完善的公开市
广州铁集团广州铁经济技术开发总公司
8
20
造价，
的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
- - -
非流动资产
评估对象为广州铁集团广州铁经济技术开发总公司拟有偿转
评估基准日：2013 年 9 月 30 日 金额单位：人民币万元
使用情况进行调查和行业经验统计数据，判定尚可使用年限后确定年
(1) 铁线资产建筑安装工程造价的确定
21
评估对象和评估范围： 评估对象为广州铁集团广州铁经济技
评估结论：对广州铁集团广州铁经济技术开发总公司拟有偿
二、评估目的 ............................................................................................... 10
勘察设计费
6,863.29 13,046.40 6,183.11 90.09
净资产(所有者权益)
工程投资额× 费率 计价格[2002]10 号
中华信资产评估有限公司 地址：市西城区月坛南街甲 12 号五层
对于设备评估采用重臵成本法。
212,727.30
况进行调整，确定其综合成新率。如果现场勘察情况与年限法确定成
累加求和，再扣减负债评估值得到企业净资产评估值的一种方法。通
8
资产所在省(市)地方材料市场价格信息调整地方材料价差。
717.38 717.38 - -
7.广东省市政工程综合定额 2010 年)
3,987.21 7,595.61 3,608.40 90.50
资产评估准则的通知(中评协[2007]189 号)；
(五)资产清查核实
项目名称 计算公式 费率 计算依据
货、固定资产等，清查核实内容主要为核实资产数量、使用状态、产
点高于 60°C，不含成品油，不设存储)
广州铁集团广州铁经济技术开发总公司拟有偿转让部分资产项目评估报告
2.广州铁集团广州铁经济技术开发总公司 国有资产产权登记
22,103,911.14
负债合计
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
设和限定条件的，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明
1,771.68 4,325.51 2,553.83 144.15
阅必要的设备运行、、检修、性能考核等记录及与运行、检修人
为 10,836.00 万元，增值为 6,183.11 万元，增值率 132.89 %。
(3)资金成本
(3)资金成本。
(三)评估准则依据
设备价值构成一般包括如下内容：设备购臵价、运杂费、安装调
水电维修安装；物业管理；装卸服务；火车客票代理及广告业务；国内
发总公司棠溪货场、江高货场、广深物流中心，情况介绍如下：
7.常务委员会中华人民国公司法 (
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
本评估报告的使用者为委托方、产权持有单位、经济行为相关的
法、地质条件、地域分布及特殊情况等因素进行系统分类编组，以上
号
查审原材料采购在评估基准日后验收记录，并对其进行了监盘和抽点。
3,987.21 7,595.61 3,608.40 90.50
近期市场价，确定评估值。
本次评估资产的特征和此次评估的目的，本次评估采用了成本法的评
1
其中：固定资产
4,652.89 10,836.00 6,183.11 132.89
三、评估对象和评估范围 ......................................................................... 10
(一)经济行为依据
筑物造价中影响因素各占的比重，确定不同结构形式建筑各因素的标
10.建设部建筑工程安全防护、文明施工措施费用及使用管理规
经营范围
拟有偿转让部分资产项目
2
金额如下：
为 使 产权持有单位 财务 及相关专业工程技术人员 理解并作好资
一至三年(含三年)
安全生产费 铁建设[2008]11 号
令[2005]第 42 号)；
工程费用× 费率
为 6,863.29 万元，负债为 2,210.40 万元，净资产为 4,652.89 万元。采用
合计
非流动资产
2,210.40 2,210.40 - -
述测算的各类线资产的单位造价为基础，并通过比较人工、材料、
1.企业遵循的国家和地方现行法律、法规、政策和经济无重大
A B C=B-A D=C/A×100%
1.本项目评估基准日是 2013 年 9 月 30 日；
材、建筑五金加工；民用建筑照明工程施工、音响工程施工、公用天线
让给广深铁股份有限公司的部分资产价值。评估范围为截止评估基
9
评估。现将资产评估报告主要内容摘要如下：
广州铁集团广州铁经济技术开发总公司拟有偿转让部分资产项目评估报告
权、管理权、处臵权、收益权，不存在任何产权纠纷；
企业名称：广深铁股份有限公司
江高货场资产评估结果汇总表
号；
6,145.91 12,329.02 6,183.11 100.61
因铁资产建设工期不同，所以均按合理建设工期计算资金成本，
正文
(五) 在建工程
基准日贷款利率表
地 址：广州市白云区西槎棠溪车站之一
评估范围为截止评估基准日 2013 年 9 月 30 日广州铁集团广州铁经
3 2.25%
中华信资产评估有限公司 地址：市西城区月坛南街甲 12 号五层
纳入评估范围的资产与经济行为确定的资产范围、资产评估业务
19.70 40.58 20.88 105.99
广州铁集团广州铁经济技术开发总公司拟有偿转让部分资产项目评估报告
(三)其他评估报告使用者
固定资产
3.评估价值
广州铁集团广州铁经济技术开发总公司拟有偿转让部分资产项目评估报告
号)的相关要求，广州铁集团广州铁经济技术开发总公司拟将其
加强资产评估监督管理工作意见的通知(国办发[2001]102 号)；
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假
评估基准日：2013 年 9 月 30 日 金额单位：人民币万元
(财企[2001]802 号)；
3 勘察设计费 2.25% 计价格[2002]10 号
24
1
的时间一致，为利用会计信息提供方便。
估基准日近期市场价，由于原材料大多为近期购入，参考评估基准日
1.委托方、产权持有单位提供的财务数据和文件资料真实、、
(评估结论的详细情况见评估明细表)
6,029.39 12,212.49 6,183.10 102.55
4.其他应收款 ：其他应收款主要核算代垫运费、押金、借款等。
924.95 924.95 - -
此次建(构)筑物数量多、地域分布较广泛，因此按结构类型、使用
进行登记填报，同时收集被评估资产的产权归属证件、工程合同
8
9.其他有关法律、法规、通知文件等。
1,524.58 4,078.41 2,553.83 167.51
2.预付账款
察和设计收费管理的通知；
其中：固定资产
3.评估价值的确定
经营范围主营
正文 ......................................................................................................................... 7
(四)进行评估指导
。
接受委托后，我公司成立了资产评估团队，将参加该项目的全部
4
4,652.89 10,836.00 6,183.11 132.89
以确定被评估资产价格的一种资产评估方法。通常情况下，如果被评
工程费用× 费率
主营铁货物运输代理；货物仓储、装卸服务(化学品除外)；
(三)铁线资产的评估
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
中华信资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法
净资产(所有者权益)
在企业如实申报资产并对委估资产进行全面自查的基础上，评估
性质的开支所约束；未考虑待估资产交易应承担的费用、除之
中华信评报字(2013)第 024 号
349.46 349.46 - -
资产的产权清晰。对重大资产，评估人员通过核实资产的购臵合同或
(3)资金成本
5 10.50%
3
其中：固定资产
依据广州铁(集团)公司关于组建长沙、怀化、广州、佛山、
1,524.58 4,078.41 2,553.83 167.51
成本法评估后的资产为 13,046.40 万元，负债为 2,210.40 万元，净资产
定现场勘察成新率。
168.41 189.29 20.88 12.40
经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产
3
9.全国统一建筑安装工程工期定额(建标(2000)38 号发布)
19.70 40.58 20.88 105.99
在可预见的未来，不会发生重大变化；
6
23
固定资产
2. 广州铁(集团)公司关于公布广铁集团货运推进方案
济技术开发总公司和广深铁股份有限公司的委托，根据有关法律、
其中：
报明细表；
地 址：广州市白云区江高镇广铁配件公司内自编 16 号
的通知(广铁办发〔2013〕152 号);
评估程序实施过程和情况：接受委托、资产清查核实、评定估算、
代表人：李文新
924.95 924.95 - -
349.46 349.46 - -
935.99 935.99 - -
5
(2)前期费用
评估的，本着、、科学和客观的原则，按照必要的评估
资料收集情况等相关条件，采取适用的评估方法，确定其在评估基准
项目名称 计算公式 费率 计算依据
中华信资产评估有限公司 地址：市西城区月坛南街甲 12 号五层
5.财政部关于印发〖国有资产评估项目备案管理办法〗的通知
(六)其他参考依据
A B C=B-A D=C/A×100%
水平和能力所能评定估算的有关事项(包括但不限于)：
6.产权持有单位对被评估的资产具有充分产权， 拥有完整的所有
采用成本法评估后的资产为 13,046.40 万元，负债为 2,210.40 万元，净
重臵成本=设备购臵价+运杂费
年利率(%)
(七)出具报告
负债合计
拥有的部分资产有偿转让给广深铁股份有限公司。现广州铁集团
修、外装修及其他 )、设备部分 (水、电、其他设备 )。通过上述建 (构)
1,771.68 4,325.51 2,553.83 144.15
1.重臵成本的确定
司拟将其拥有的部分资产有偿转让给广深铁股份有限公司。现广州
明细表的基础上，查阅有关工程验收报告，了解资产的基本情况，并
7
法为成本法。根据以上评估工作，得出如下评估结论：
资产的评估申报明细表及填表说明、主要资产调查表的填表要求及说
将相同或相近的建(构)筑物分别编组。
利率，建设期在六个月以内的不计算资金成本。
广州铁集团广州铁经济技术开发总公司提供的相关资产账面价值
1.对企业相关人员的指导
流动资产
资产总计
7,173,803.68
247.10 247.10 -
年限法成新率=(耐用年限-已使用年限)/耐用年限× 100%
1 建设单位管理费 1.50% 财建[2002]394 号
中华信资产评估有限公司 地址：市西城区月坛南街甲 12 号五层
对各类建(构)筑物在其结构类型及使用功能的基础上确定其基准单方
异性因素后进行调整，以此作为确定建筑安装工程造价的依据。
3. 存货
(2)前期费用及其他费用
在账表一致的基础上，按照资产评估准则，根据评估目的、价值类型、
6,821,248.38
本次评估的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿
8 净资产(所有者权益)
核实有关购臵和会计凭证，了解了原材料的保管、内部控制制度，
1.广州铁集团广州铁经济技术开发总公司提供的 资产评估申
机械及取费水平等差异性因素后进行调整，确定所有铁线资产的
评估报告使用者应特别关注本评估报告特别事项说明和评估假设
六个月以内(含六个月) 5.6
信息来源较广，满足成本法评估的条件，因此本次评估可采用成本法。
场上进行交易，评估选取的作价依据和评估结论都可在公开市场上存
七、评估方法 ............................................................................................... 15
评估基准日：2013 年 9 月 30 日 金额单位：人民币万元
六、我们对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，是经济
(一)流动资产的评估
广州铁集团广州铁经济技术开发总公司：
六、评估依据 ............................................................................................... 12
为：
与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏
根据资产评估的要求，我们认定这些假设条件在评估基准日时成
4
4,601.63 8,210.03 3,608.40 78.42
非流动资产
经评估人员对相关资料调查核实以核实后的账面值为评估值。
限于评估报告载明的评估目的，仅在评估结论使用有效期限内使用，
十、评估结论 ............................................................................................... 27
应收账款为应企业应收服务费、装卸费、抑尘款、代理运费。评
1
1.中国资产评估协会关于印发〖企业国有资产评估报告指南〗的
所：深圳市罗湖区和平 1052 号
2 0.05%
应收款收回的可能性进行判断，以核实后账面价值为评估价值。
(二)特殊性假设和条件
2. 广州铁集团广州铁经济技术开发总公司江高货场
项 目
结合 (
部令 2012 年第 12 号)；
中华信资产评估有限公司 地址：市西城区月坛南街甲 12 号五层
广州铁集团广州铁经济技术开发总公司拟有偿转让部分资产项目评估报告
况无重大改变；
5 1.50%
非流动负债
流动负债
广州铁集团广州铁经济技术开发总公司拟有偿转让部分资产项目评估报告
术开发总公司和广深铁股份有限公司的委托，对广州铁集团广州
A B C=B-A D=C/A×100%
(二)相关资产的使用及管理单位介绍
C=B-A D=C/A×100%
二○一三年十二月十三日
广州铁集团广州铁经济技术开发总公司拟有偿转让部分资产项目评估报告
-181.05 -160.17 20.88 -11.53
本次资产评估业务委托方为广州铁集团广州铁经济技术开发
148.71 148.71 - -
非流动负债
2,210.40 2,210.40 - -
(六)负债评估
；煤炭批发经营(煤炭经营资格证有效期至 2014 年 7 月 18 日)
实，并做好现场清查核实记录；
4.国务院企业国有资产监督管理暂行条例(国务院[2003]第 378
十一、特别事项说明 .................................................................................. 27
依据评估目的和持续经营的基本假设，结合中国市场，考虑
方进行沟通。
该单方造价反映了该类型建(构)筑物在评估基准日及所在地正常
项 目
中华信资产评估有限公司 地址：市西城区月坛南街甲 12 号五层
1. 广州铁(集团)公司关于组建长沙、怀化、广州、佛山、
重臵成本=建筑安装工程造价+前期费用+资金成本
对房屋建筑物主要采用重臵成本法进行评估。
六个月至一年(含一年)
本次评估由于与被评企业类似的资产转让的交易案例极少，在选
68,632,914.27
经营范围
广州铁集团广州铁经济技术开发总公司拟有偿转让部分资产项目评估报告
7
经营范围
行业现行执行的定额标准和有关取费文件，对线资产原个别概算进
流动资产 -
资产总计
深铁股份有限公司的部分资产进行了评估。本次评估采用的评估方
5.65%
行调整，并根据铁道部颁发的调差文件调整外来材料价差，根据线
九、评估假设
纳入本次评估范围的在建工程为西货区新建高站台工程、郭塘新
性能考核等记录及与运行、检修人员交换意见后，结合对已使用年限
中华信资产评估有限公司 地址：市西城区月坛南街甲 12 号五层
6.00%年利率，建设期在六个月以内的不计算资金成本。
4. 其他有关产权证件。
明、需企业提供的资料清单、需企业撰写的相关文件等。
资金数额：肆仟壹佰玖拾玖万柒仟元
建设单位管理费
地 址：广州市白云区西槎棠溪车站之二
(1)建筑安装工程造价
三至五年(含五年)
现日期，有利于评估结果有效地服务于评估目的，并与会计报表
。
物的单方造价内，最终确定出实际的单方造价标准，以此作为 建(构 )
5
住
值类型、资料收集情况等相关条件，采取适用的评估方法，确定其在
营业期限：自 1996 年 3 月 6 日起至 2056 年 2 月 17 日止
体历史收益中单独剥离，未来预期收益也难以单独预测，不具备收益
十、评估结论
成立日期：1996 年 3 月 6 日
(
2.铁建设(2010)196 号关于发布关于调整铁基本建设工程涉及概
2,210.40 2,210.40 - -
权所有者所承担的风险，则可以采用收益法进行评估。
权及其他影响评估作价的重要因素。
4
(广铁办发 2013〕
广州铁集团广州铁经济技术开发总公司拟有偿转让部分资产项目评估报告
〔
评估汇总、形成并提交资产评估报告书。
工程投资额× 费率 计价格[2002]10 号
二、非流动资产合计
中华信资产评估有限公司 地址：市西城区月坛南街甲 12 号五层
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评
十三、评估报告日 ...................................................................................... 31
二、评估对象涉及的资产清单由产权持有单位申报并经其签章确
产评估申报表的填报工作，确保评估申报明细表格的质量，我公司派
依据资产评估申报明细表，对申报资产进行现场清查核实和勘察。
资产总计
售火车票；铁通信、信号工程及其电子技术器材、机械设备的设计、
1.成本法
当事方以及按照国有资产管理相关报送备案的相关监管机构。除
对房屋建筑物主要采用的前期费用
4,923.20 8,531.60 3,608.40 73.29
五、非流动负债合计
将影响房屋建(构)筑物成新率程度的主要因素分
贸易物资供销业(不含专营、专控、专卖商品)；兴办各类实业(具体
州铁经济技术开发总公司所属棠溪分公司、江高分公司、广深物流中
针对不同的资产性质及特点，采取不同的勘察方法。
企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的
拟有偿转让部分资产项目
1,165,273.73
工程施工；以下由分支机构经营(普通货运；旅客候车室，提供货物装
将重臵成本与成新率相乘，得出评估价值。
名 称：广州铁集团广州铁经济技术开发总公司广深物流中心
1,408.06 3,961.88 2,553.82 181.37
9
6.40
认缴实收资本总额(万元) 708353.7
项 目
声明 ......................................................................................................................... 2
评估方案，向产权持有单位提供评估前资产明细表格。向企业参与项
6
(2)运杂费
收益法是通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借
设备款等。账面工程支出反映了近期造价水平，且工程支出真实合理。
广州铁集团广州铁经济技术开发总公司拟有偿转让部分资产项目评估报告
八、评估程序实施过程和情况
3.国务院办公厅转发财政部关于国有资产评估行政管理方式
2.对评估结果进行整体分析，复核资产评估结果的客观性，审核工
23
书。
4,601.63 8,210.03 3,608.40 78.42
(四)设备的评估
七、评估方法
将重臵成本和成新率相乘，得出评估值。
- - -
判断，以核实后账面价值为评估价值。
“
资产评估报告书撰写完成后，并对评估报告进行评估公司内部三
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；
预算综合工费标准的通知；
成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)× 100%
广深物流中心资产评估结果汇总表
(二)法律法规依据
对
委托中华信资产评估有限公司对此次有偿转让行为所涉及的部
6.广东省安装工程综合定额 2010 年)
控商品)
6
资产为 10,836.00 万元，增值为 6,183.11 万元，增值率 132.89 %。
- - -
2.与委托方签署资产评估业务约定书；
惠州、海口货运中心的通知(广铁劳卫发〔2013〕151 号)、关于
流动负债主要包括：预收款项、应付职工薪酬、其他应付款。评
制造；铁专用线；铁设备安装、；电子元件、电子器
广州铁集团广州铁经济技术开发总公司拟有偿转让部分资产项目评估报告
欠情况、欠债人资金、信用、经营管理状况。具体分析后对各项其他
4.广州铁集团广州铁经济技术开发总公司和广深铁股份有
现场勘察成新率：
目 录
将重臵成本与成新率相乘，得出评估值。
非流动负债
4
资产总计
改变；
预收款项
(一)委托方及产权持有单位介绍
对房屋建(构)筑物，查阅主要房屋建(构)筑物的预(决)算书等，在基
对评估结果的影响。
资产总计
估方法确定评估价值。介绍如下：
论作为广州铁集团广州铁经济技术开发总公司本次有偿转让的资
工程投资额× 费率 发改价格[2007]670 号
- - -
本评估报告日为 2013 年 12 月 13 日。
C=B-A D=C/A×100%
分资产价值进行评估，以对该部分资产在评估基准日的市场价值进行
综合成新率=现场勘察成新率× 60%+年限法成新率× 40%
细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。
国家法律法规另有外，任何未经评估机构和委托方确认的机构或
四、流动负债合计
对凡能询到评估基准日市场价格的设备，通过向生产厂家询问评
权)
22
导意见(会协[2003]18 号)。
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
对于铁线资产采用重臵成本法进行评估。
专用器材；房屋租赁；信息服务；运输机械设备租赁；装卸服务；代办
名 称：广州铁集团广州铁经济技术开发总公司江高货场
A B C=B-A D=C/A×100%
地方定额资料，套用现行的地方 定额标准和有关取费，对房屋建 (构 )
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
2.广州铁集团广州铁经济技术开发总公司、广深铁股份有限
应付职工薪酬
和使用的方式、规模、频度、等、有效地持续使用下去，并
项目另行申报)；从事货物、技术进出口业务(不含分销、国家专营专
3
通过查阅企业的原始会计凭证、函证和核实有关经济行为证件的
资料。
工程投资额× 费率
工程投资额× 费率 财建[2002]394 号
非流动负债
按照必要的评估程序， 拟转让的部分资产在 2013 年 9 月 30 日的市场
物做比较，并通过比较工程特点的人工、材料、机械及取费水平等差
广州铁集团广州铁经济技术开发总公司拟有偿转让部分资产项目评估报告
级复核，经与委托方充分沟通后正式出具评估报告。
广州铁集团广州铁经济技术开发总公司拟有偿转让部分资产项目评估报告
对于不需要安装的一般设备，重臵成本计算公式为：
经济性质 全民所有制分支机构(非法人)
3.收益法
建设期在六个月至一年的房屋按 6.00%年
116.53 116.53 - -
流动资产
准日 2013 年 9 月 30 日广州铁集团广州铁经济技术开发总公司拟有
评估报告
广州铁集团广州铁经济技术开发总公司拟有偿转让部分资产项目评估报告
广州铁集团广州铁经济技术开发总公司拟有偿转让部分资产项目评估报告
116.53 116.53 - -
在建工程
摘要 ......................................................................................................................... 3
4,601.63 8,210.03 3,608.40 78.42
偿转让的相关资产和负债(不包括土地使用权) 上述资产申报的账面
心。
十二、评估报告使用说明 ................................................................ 30
2
电[2013]39 号)的相关要求，广州铁集团广州铁经济技术开发总公
1.向委托方、产权持有单位有关领导和管理人员了解评估总体方
7 负债合计
(六)评定估算
净资产(所有者权益)
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
见。
转让给广深铁股份有限公司的部分资产于评估基准日 2013 年 9 月 30
出资产评估师现场填表，针对操作过程中出现的问题及时与委托
价值为 6,863.29 万元，负债为 2,210.40 万元，净资产为 4,652.89 万元。
工程投资额× 费率 发改价格[2007]670 号
限公司与中华信资产评估有限公司签订的资产评估业务约定
③对于价值量小、
二、评估目的
6,863.29 13,046.40 6,183.11 90.09
4,601.63 8,210.03 3,608.40 78.42
广州铁集团广州铁经济技术开发总公司拟有偿转让部分资产项目评估报告
评估目的：依据广州铁(集团)公司关于组建长沙、怀化、
律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用成本法的评估方法，
对于线资产成新率的确定，主要通过查阅必要的、检修、
1
19.70 40.58 20.88 105.99
效的价格标准。
评估小组对从调查现场收集的资料进行分析和汇总：
流动资产
12.国家计委、建设部计价格[2002]计费字 10 号关于发布工程勘
4 2.25%
因等因素进行了具体地分析。发放了预付账款询证函，并查阅了合同
(
3.中国资产评估协会关于印发资产评估准则-评估报告>等 7 项
。
非流动资产
资产评估结果汇总表
取参照物方面具有极度，缺乏可比较的交易案例而难以采用市场
中华信评报字(2013)第 024 号
资料、个别概算资料和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件
-181.05 -160.17 20.88 -11.53
广州铁集团广州铁经济技术开发总公司拟有偿转让部分资产项目评估报告
3.资产持续使用假设。即假定被评估资产按照其目前的目的、用途
247.10 247.10 -
非流动资产
广州铁集团广州铁经济技术开发总公司拟有偿转让部分资产项目评估报告
的工作、评估总体时间安排、资产评估资料申报的关键时间点、各类
22,103,911.14
在建工程
预付账款主要为预付的花木款项。评估人员对预付时间、预付原
广州铁集团广州铁经济技术开发总公司拟有偿转让部分资产项目评估报告
8
益，以经核实后的账面价值确认评估值。
7.产权持有单位会计政策与核算方法无重大变化；
20.评估人员现场勘察和收集的其他有关资料。
6.财政部国有资产评估管理若干问题的(财政部[2001]第 14
(评估结论的详细情况见评估明细表)
核实，在账表一致的基础上，按照资产评估准则，根据评估目的、价
文件、 关于收购广铁经开公司货改资产的通知财电[2013]39
4,923.20 8,531.60 3,608.40 73.29
8
产性、非生产性废旧金属回收(另设分支机构经营)
制办法的通知；
评估人员通过查阅有关资料及图纸，了解涉及评估范围内具体对
通知(中评协[2008]218 号)；
产评估申报明细表有无漏项等。
进行指导，明确各评估小组的责任分工。
经济性质 全民所有制分支机构(非法人)
序
权属不存在争议或任何瑕疵；
号
案，明确评估目的，明确评估的范围和对象、确定资产的评估方法；
按照评估机构提供的“资产评估申报明细表”、资料清单”及其填写要求，
8.广东省建设施工机械台班费用 2010 年)
对于设备类资产，主要通过对该设备使用情况的现场考察，并查
料、卷烟、雪茄烟、酒类(分支机构经营)；代理铁系统广告，计算
限公司上海分公司
非流动负债
4 人防工程异地建设费 建筑面积×单价 30 元/㎡ 穗价函〔2011〕725 号
19.评估机构和评估人员收集的有关询价资料和参数资料；
负债合计
评估基准日的评估值。
术开发总公司拟有偿转让给广深铁股份有限公司的部分资产价值。
2.原国家国有资产管理局国有资产评估管理办法施行细则 (国
的影响；
棠溪货场资产评估结果汇总表
(二)房屋建(构)筑物的评估
铁集团广州铁经济技术开发总公司和广深铁股份有限公司共同
在现场勘察过程中，对于基、轨道、道岔、机械动力设备等采
负债合计
通过与公司沟通了解，在产权持有单位相关人员的配合下，对申
广州铁集团广州铁经济技术开发总公司
6,145.91 12,329.02 6,183.11 100.61
企业类型：股份有限公司
日在本报告所述之各项假设前提下，得出如下评估结论：
售) ；生
有拟有偿转让部分资产项目
结合 (
固定资产
项 目
在和成立；
八、评估程序实施过程和情况 ................................................................ 22
项 目
中华信资产评估有限公司受广州铁集团广州铁经济技
1. 广州铁集团广州铁经济技术开发总公司棠溪货场
批发、零售；建筑材料、机车车辆配件；普通货运。
主营铁货物运输代理；货物仓储、装卸服务(化学品除外)；
值确认为评估值。
员交换意见后，结合对已使用年限运行情况进行调查和行业经验统计
负责人 ：何计华
六、评估依据
4.中国注册会计师协会注册资产评估师关注评估对象法律权属指
2,210.40 2,210.40 - -
根据评估工作量和产权持有单位的实际情况，与委托方共同确定
价值类型：本次评估的价值类型为市场价值。
152 号)文件、 关于收购广铁经开公司货改资产的通知 财
；批发：燃料油(闪
11.建设部、国家发展和委员会发改价格(2007)670 号建设工
到“表”、“实”相符。
变而推导出不同评估结论的责任。
市场法是是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的
术开发总公司和广深铁股份有限公司共同委托，依据国家有关资产
60,293,836.86
1
广州、佛山、惠州、海口货运中心的通知(广铁劳卫发〔2013〕151
资金成本。
负债合计
17.被评估单位提供的有关竣工图纸、竣工决算及竣工资产移交表；
财务资料和资产管理资料可以利用，资产的再取得成本的有关数据和
9.交易假设。即假定被评估资产已经处于交易过程中，评估师根据
中华信资产评估有限公司 地址：市西城区月坛南街甲 12 号五层
实物资产清查核实过程如下：
广州铁集团广州铁经济技术开发总公司拟有偿转让部分资产项目评估报告
例，可以采用市场法进行评估。
388,383.72
321.57 321.57 - -
四、价值类型及其定义 .............................................................................. 11
评估报告摘要
中华信资产评估有限公司 地址：市西城区月坛南街甲 12 号五层
负责人 ：文作新
4.本次评估假设评估基准日外部经济不变，评估结果是以评估
所：广州市天河区禺东西 43 号
认；所提供资料的真实性、性、完整性，恰当使用评估报告是委
924.95 924.95 - -
棠溪货场资产评估结果汇总表
以下内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详
进行了具体地分析。具体分析后对各项其他应收款收回的可能性进行
(一)一般性假设和条件
中华信资产评估有限公司 地址：市西城区月坛南街甲 12 号五层
广州铁集团广州铁经济技术开发总公司拟有偿转让部分资产项目评估报告
江高货场资产评估结果汇总表
托方和相关当事方的责任。
合。在企业资产管理人员的配合下，对全部设备进行现场清查核
2 1.90%
、 〔
3.评估机构收集的其他有关资料。
行为实现的参考依据。我们出具的评估报告及其所披露的评估结论仅
4.补充、修改和完善资产评估申报明细表
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
的施工水平、施工质量和一般装修标准下的造价情况。在此基础上根
功能、分布地域进行系统的分类，
2.综合成新率的确定
2.初步审查产权持有单位提供的资产评估申报明细表
846.73 3,400.56 2,553.83 301.61
2.市场法
2.综合成新率
(一)接受委托
8
证或采用替代程序等，确认其真实性。未发现异常，以核实后账面价
七、净资产(所有者权益)
工程投资额× 费率
流动资产
2.评估基准日由委托方决定，主要考虑：尽可能接近评估目的的实
459,220.18
本报告声明如下：
载过磅，铁装载加固材料生产与销售；站台快餐销售；预包装食品零
46,529,003.13
按铁线资产类型、结构特征、施工方法、地质条件、地域分
计算公式为：评估价值=重臵成本× 综合成新率
因使用不当造成的后果与我们无关。
资办发[1992]36 号)；
2
确定评估值。
核对个别概算表、竣工资产移交表，了解资产分摊费用和入账价值的
22
中华信资产评估有限公司 地址：市西城区月坛南街甲 12 号五层
(1)设备购臵价
中华信资产评估有限公司 地址：市西城区月坛南街甲 12 号五层
查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关
流动负债
报的相关资产进行了勘察。
九项定额标准的通知；
116.53 116.53 - -
148.71 148.71 - -
如需运输的设备，根据资产评估常用数据与参数手册，运杂费
估人员进行总账、明细账、会计报表及评估明细表的核对及审核相关
2
5.假设委估对象不受可能影响其价值的债权和负有法律义务
序号 科目名称 账面价值
中华信评报字(2011)第 006 号
日的市场价值。
殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国
的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合承担相
7
其中：固定资产
1.国务院国有资产评估管理办法(国务院 1991 年 91 号令)；
一、委托方、产权持有单位和其他评估报告使用者
认缴注册资本总额(万元) 708353.7
1.分资产类别进行评定估算，确定各类资产的评估价值，拟定各专
中华信资产评估有限公司 地址：市西城区月坛南街甲 12 号五层
(三)组建评估团队
19.70 40.58 20.88 105.99
值进行评估，以对该部分资产在评估基准日的市场价值进行公允反映，
为双方此次资产转让行为提供价值参考依据。
五、评估基准日
济技术开发总公司 拟 有偿转让 的 相关资产和负债 (不包括土地使用
预付款项
中华信资产评估有限公司 地址：市西城区月坛南街甲 12 号五层
据建(构)筑物的个性(如不同的层高、跨度、装修情况、施工困难程度
非流动负债
相关资产进行了清查核实、评估工作。评估过程分七个阶段进行：
维修、、租赁、安装；铁工程施工管理服务；自有房地产出租；
116.53 116.53 - -
中华信资产评估有限公司 地址：市西城区月坛南街甲 12 号五层
注册资金：肆亿玖仟壹佰叁拾万元
3.铁建设( 2010〕223 号)关于铁基工程预算定额等二十
其中资金成本小于 6 个月不考虑资金成本。
建设管理其他费 铁建设[2009]81 号
8.常务委员会中华人民国企业国有资产
由评估机构负责人对现场评估参加人员进行评估操作方式、方法
完整；
的市场原则确定的，未考虑将来可能承担的抵押、事宜，以及特
；普通货运(有效期至 2015 年
一、流动资产合计
京铁房地产经济发
工程投资额× 费率 财建[2002]394 号
对于设备报价中已包含了运杂费及安装调试费的，评估时不再重
6
15.机动车强制报废标准(商务部、发改委、、
349.46 349.46 - -
原材料账面值反映其实际成本，评估以经核实后的数量并参考评
4
流动资产
因为委估设备类资产安装较简单，安装工期均短于半年，故不计
协议、相应的购臵和产权证件等来核实其产权情况。
2 工程监理费 1.90% 发改价格[2007]670 号
对流通性强的资产，按经清查核实后的账面价值确定评估值；对
9 月 30 日)。
批发和零售贸易(国家专营专控商品除外)；生产性、非生产性废旧金
6,029.39 12,212.49 6,183.10 102.55
前期费用包括建设单位管理费、建设管理其他费、工程监理费、
存货
价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
负债是流动负债，评估人员根据企业提供的相关资料，经过逐项
6 白蚁防治费 建筑面积×单价 30 元/㎡ 粤价[2002]370 号
评估基准日：2013 年 9 月 30 日 金额单位：人民币万元
1 流动资产
评估基准日：2013 年 9 月 30 日 金额单位：人民币万元
