广州电视台房产频道谢逸枫：预测帝最强2016年中国楼市十大趋势

2010年以来到2012年全国共46个城市实施限购，到2015年已经取消40个半城市，只剩余北上广深三亚五个城市、珠海的半个城市，没有取消限购政策。中央说取消过时性措施，却不会取消一线城市限购，一则房价越跌越没人买。二则房价短期全面暴涨形难。三则城市控制人口需要。特别是，已经把购房成了人口。

谢逸枫，当代经济学家、著名房地产专家、中国楼市黄金派掌门人、国策、楼市预测帝、地产界三大炮、地产三大名嘴，特约房产评论员、凤凰卫视特约财经评论员。90年代末期入地产，驰骋房地产业20年。丰富的房地产投资开发与楼盘项目操盘实战经验，对中国宏观经济与房地产市场、政策、金融、土地、房价有着深厚的研究分析，深受、房企、投资机构、金融机构、业界同行的尊敬。自2009年开始多次应邀国务院、住建部、国土资源部、国务院发展研究中心、广东省等部门的中国房地产楼市调控、市场政策调整、二次住房制度、公积金制度、保障房制度、土地制度等专家会议、咨询政策会议。

6.房地产税依然开征不了

告诉你：中国、金融机构不会让房地产随便崩盘。

应财经频道一位财经记者与万科、保利、恒大的三个朋友多次邀请，希望老谢来个2016年中国楼市系列趋势预判，先简单明了总结2015年，后系列式的预测2016年楼市。现今，一打开、网络媒介、微博、自、微信朋友圈的头条，无一不例外的”高大上“什么十大预测、猜想、判断，几乎为大同小异的分析，可以说谈不上对行业、房企、投资人具有参考价值与投资意义。所谓的趋势、预测、判断，应该是具有市场远见性或有前瞻性，为房地产业发展提供建设性的意义，为房企、投资人提供有价值性、前景性的分析。先简单总结2015年全国房地产市场，老谢2015年年初就判断，2015年是政策年，全国房地产市场会见底回暖，复苏上涨，呈现分化、高库存、救市形势。全年房地产市场总体比2014年好，表现出先抑后扬，上半年调整，下半年回升的发展态势。对2016年楼市判断，2016年是政策年、去库存年，全国房地产市场政策利好，房价上涨，呈现分化、风险形势。全年房地产市场总体比2015年好，表现出先平后扬，上半年平稳，下半年上扬的发展态势。

二是无法落实的政策.1.一线城市限购取消不了。2.房地产税开征不了。三是全面落实2015年的老政策，330与930及地方自发的政策：1.落实取消限外买房，取消90/70政策。2.落实取消过时的房地产投资政策，如限贷、限购、限价、限售、限签的错误政策。3.落实二手房营业税5年改2年，免税政策。4.落实5次降息政策。5.落实商业银行首套房、二套房贷的首付下调到2.5成、3成到4成政策。公积金贷款的首付下降到2成政策。6.落实首次买房财政补帖、契税与印花税及费减免、普通住宅标准调整、公积金异地贷款、公积金房贷资产证券化、放宽公积金条件提高贷款额度、下调房地产项目资本金5%的政策。

告诉你：房地产不存在严重大泡沫，比相关60多个行业都健康。

5.市场分化、集中度加快、注意风险

可以负责任讲，2016年中国房地产绝对不会崩盘，崩盘论绝对是不靠谱。个盘的降价与个案的停贷，说成是房地产崩盘，这常不负责任的态度，简直是无稽之谈。你可以痛骂、房价，买不起房不可以说”房地产会崩盘“，这常错误的判断，这常不厚道的。一是只要中国经济不爆发大危机、金融不爆发大风暴、房地产没有大泡沫，房地产肯定长期平稳健康发展。二是只要城镇化没走完、住房需求没停止、房地产财政思维没结束，房地产一定会越来越好。三是只要的手没砍掉、错误的政策没取消、房地产经济模式没转型，房价将会越涨越高。今天，又见预测2016年中国房地产崩盘论的错误判断，总结过去十年唱衰中国房地产，却一直没有崩盘。崩盘论的人主要为三类人，即买不起房的人、瞎起哄的人、不了解房地产的人。

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告诉你：房地产支柱产业的未来几十不会，未来房地产市场发展空间大。

靠“国七条”去库存不现实，取消限购解决不了库存问题，救不了三四线楼市，三四线城市房企要打一场“持久战”。中央经济工作会议的“国七条”是中央商品房去库存的最后法宝，表面看上很完美、很有气质，实际上没有一点的杀伤力。1.农民工市民化进城买房不靠谱。除非土地私有化，耕地和宅可以转让，况且农民工缺乏购买力，又受到户籍等。城市购房人群比例之中，农民工占比非常小，没有规模意义。2.户籍制度，三四线城市的户口不值钱，因为许多人不愿意在三四线城市发展。3.购租并举的住房制度太难了，公租房要分给非户籍人口，不知道要等到猴年马月。4.发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，这对市场有利。以前不允许投资投机房产，终于自然人可以买房投资了。这是最大的政策调整之一，中央首次提出，具有重大意义。

告诉你：房地产白银时代没有到来，房地产黄金期未结束。

房地产市场分化、集中度逐年上升趋势加快。自2013年下半年以来房地产市场两极分化走势明了，到2014年达到极端，2015年更是极限。即形成以城市单位的一线、二线、三线、四线的库存、需求、房价、地价、房企业绩的五层分化现象，原因于供应、人口、供求、经济、产品的不同。而房地产市场的集中度在2015年发挥到最大限度，其一是100强房企的占有市场率大幅度上升。其二是房企拿地集中于一线城市、二线城市的主要城市。其三是房价上涨的城市集中于一线二线与部分三线的主要城市。其四是房地产市场火爆的主要是一线城市、二线城市、部分三线城市。预计到未来市场分化、集中度继续加快。

告诉你：如果房企干做房地产，别说什么转型。

预测2015年的楼市十大判断：1.全国商品房房价与住宅价格分别上涨超过7%与9%，超过2014年。2.全国商品房销售成交上涨7%以上，销售成交量超过2014年。3.房地产投资额下降到2%-3%，2014年以来创历史最新低。4.房地产商品房库存创新高，达到7亿平方米左右。5.房企拿地面积、施工面积、完工面积逐渐下降。6.房企资金逐渐宽松。7.一线城市房价上涨20%，超过2014年。二线城市房价上涨3%以上，三四线城市房价稳中有降。8.一线城市地王频现，房企回归一线市场，楼面价超过8万一平。9.全国主要城市火爆，日光盘重现。房地产不会崩盘，依然是黄金期，其支柱产业地位不会变。10.房企集中度上升，千亿房企仍为七家。大房企玩转型试探、多元化、跨界、互联网+、联合开发。以上是判断，在国家统计局2015年前11个月的全国房地产市场获得印证。

2016年房地产市场最大的七个风险：盲目转型、高杠杆拿地、库存过高、供应过剩、地价上涨过快、没有产业、人口流出严重的城市。其一是转型到什么商业地产、产业地产、养老地产，不是过剩，就是成本高、缺配套，没有形成产业链条。其二是高杠杆拿地好比赌博一样，资金链一断，银行不给贷款时，公司最容易破产，民间高利贷分分钟钟让你楼盘崩盘。其三是库存过高的三四线城市，最好时加快销售步伐，调整战略，控制资金流出。其四是供应过剩的三四线城市，可以考虑减少新项目开工。其五是地价上涨过快的一线城市，必须做好产品，做好规划，找好资金，找好买房人，提前现金为王。其六是没有产业或单一产业的三四线城市，可以考虑减少项目的投资开发与新开工。其七是人口流失严重的二三四线城市，可以多考虑做好产品设计。

1.房地产不会崩盘

4.房价不会断崖式暴跌

房地产白银时代拐点没到。1993年、1997年、2005年、2008年、2014年都出现过黄金期结束的讨论，不可否认，房地产依然是黄金期，白银时代没有到来。一是房企销售金额、销售面积越来越大。2015年千亿房企达到7家，其中2000亿以上房企达到3家、1500亿房企3家、1000亿房企1家；500亿房企9家、百亿房企超过100家。二是全国房地产销售额不断扩大。房地产现在年销售额在七八万亿元，哪有7、8万亿的白银时代，这明显就是黄金期。三是万科的营业额比白银时代更高，白银时代能赚这么多的钱，万科的净资产回报率原来16%达不到，现在达到18%。四是未来房地产发展空间大。目前中国还找不到可以取代这个房地产行业的“大火车”、”驱动器“、”引擎器“。房地产现在占P的12%-13%，再加上60个相关的产业，占到中国P四分之一到30%左右，这么大的”火车头“现在不跑，想要靠别的产业推上去，效果不大。如果同样都是开发房子的模式，过去挣钱多，现在挣钱少了，就叫有“黄金（时代）”和“白银（时代）”的差别。因此，黄金发展期未结束，房地产没进入白银时代 “拐点，到来还有十几年。

8.中经会议的国七条新政

2.房地产没大泡沫

按照任的说法：如果房贷利息抵扣个人所得税的政策出台，实际上你1万块钱还是1万块钱纳税，但是你交的税给减了，这对国家税收来说减少比例就非常小，从买房的角度来说大概占百分之十几，也就是600亿元。但是如果这600亿元个人所得税刺激住房，住房消费提供多少税收则是2万亿元，而600亿元最少能提高将近6000亿元的收入，所以对房地产调动积极性很大。我国在房地产方面的税收，包括契约税、土地使用税、耕地占用费、土地这5项，2014年占国家税收是12%左右，加上个人营业税的一部分，企业所得税一部分，加起来达2万亿，加上大概有4万亿的土地出让金，将近6万亿，所以对地方财政收入来说，这是大头，占到50%以上。所以这600亿元如果能撬动这50%以上的地方税收，觉得对中国经济发展是一个极好的事。房贷利息抵扣个人所得税的实施与2015年的政策全面落实及新的政策出台，2016年全国房地产投资会大增长，预计到2016年二季度转正增长，三四线城市房地产市场将会在2016年第四季度见底回暖，复苏上涨。

未来房地产市场发展空间大，未来几十年内房地产依然是支柱产业、主导产业、先锋产业，拉动60个相关产业发展，占到P30%以上，房地产仍是最重要的收入来源。一是未来中国房地产住宅总量需要200多亿平方米的增加，一年增长10亿平方米，就有20年。一年15亿平方米，还得差不多15年。如果加上每年还有一部分折旧或拆迁的，新增住宅需求数量就会更大，这就会有一个持续发展的过程。但是年度销售面积的增长随着市场波动有增有降，但是销售金额是持续增长的，因为房子越来越贵。如美国房产交易量可能比中国低，但是交易额比中国大多了，因为房子贵。三是中国城镇化走到70%，仍需要几十年时间，而中国住房市场化、人口扩大化、户籍放开化又给房地产市场增加大量的住宅需求力，未来发展空间大。四是经济总量持续增大、城市群不断扩增，房地产会持续的增长。

告诉你：城市发展不平衡，市场分化、集中度必加快。

一厢情愿的臆想而已。美元加息、人民币贬值、经济低迷的冲击，房地产泡沫不会脆弱到立即破裂，因为房地产不存在大泡沫，允许合理的库存存在是市场的正常需要。好比市场上的商品库存一样，只要在合理的区间，反而有利市场的发展。中国房地产一直被叫有大泡沫，却一直泡沫破裂。不管是1997年，还是2005年、2008年、2014年，房地产没有出现所谓的泡沫破裂。许多人喜欢用空置率、亮灯率、房价比、查电表水表等方式，试图去证明房地产存在大泡沫，最后都失败了。一是中国住房需求每年不断增加。二是中国居民仍需要大量的住房。如果从房价收入比的绝对水平看，已经接近6%-7%的合理区间。2015年，全国房价收入比仍为7.1%左右，说明没有大泡沫。三是个别城市的房地产暂时不行了，代表不了全国房地产市场就不行了。四是国家的错误政策、烂制度制造出房地产泡沫，如房贷首付高到七成、六成、五成、四成，买房投资，人定卖地指标，建大量的垃圾保障房，断命的新城规划等

不要指望2016年会开征房地产税，因为大家都不赞同开征房地产税，既然没把房地产税提到立法议程，不用太着急。相信你没傻与神经病，谁都不会愚蠢到希望开征房地产税给国家。有不能太任性，按照《立法法》，沪、渝房产税试点违反《立法法》，如果没有经过立法，就开征房地产税。这是违反《立法法》。其一是国家没有出台房地产税计划，过去三年总理工作报告与中央经济工作会议都未提到要开征。其二是房地产税2015年并未提交到立法计划，2016年也不会。其三是房地产税与土地制度、产权制度存在严重的冲突。其四是房地产税与房价没关系。其五是房地产税征得越多，房价就会涨得越多。

未来房企转型的方向依然为六个：其一是住宅转向商业，如SOHO。但是目前商业过剩，这转型方向不对。其二是卖转向租,如soho。其三是房地产转向其他产业。其四是拿地投资开发转向股权投资。其五是国内转向海外开发。其六是重资产转向轻资产，如万达才是，大部分是持有运营资产。万科不是，除了现金没什么资产。因此，转型转得好则赢了，转型没转好则崩溃了。不要跟着转型，拿好低价土地、拿好低融资、做好产品、做好规划、做好服务，按照自己的节奏走，有多大胃口，吃多少量，别没吃成胖子，人就被噎死了。

10.未来房地产发展空间

7.一线城市限购不会取消

5.鼓励降房价，只是姿态性表示。股票市场告诉我们，买涨杀跌是铁律。降房价的说法，其实是鼓励开发商合理应对。目前库存大量积压、供应过剩的三四线城市都在降价，2015年11月70个大中城市有30多个是降价的，还有10个是持平的，房价已经降到没什么利润了，但是还卖不出去，主要是错误的政策与化解库存的政策不够好，因为政策，要把对二三套住房的限购、限贷、一二套之间的首付和利率差别，全部取消。而房地产业兼并重组，则是涉及到税的问题，税不减免，这都无法实现。6.取消过时的性措施，这是最大的政策调整之二，中央首次提出，具有划时代意义。什么叫过时？2010年-2013年出的这些政策，重点就是投资投机购房，这次告诉你，自然人可以买房了。错误政策主要指过时了的限购、限贷、限外政策，是改正之前的严重错误，以前不敢说，现在中央说了。7.化解房地产库存，这是中央首次提出，最大的政策调整方向之一。

2015年房企玩转型、多元、跨界已经不是新鲜事了。多元化的业务与跨界的投资是上市、大房企玩的，中小房企不会玩。创新和转型是两回事，增加供应链而已。比如潘石屹的3Q，华远的1+1或N+1，阳光100的公共客厅。目前没有一家房企真正的转型，更加不要说转型成功的。只要以房地产为主的房企，投资房地产开发，继续开发楼盘，盖房子，都不是转型。一是互联网+不是房企转型的方向，互联网+房地产不是房企转型。二是养老地产不是房企转型方向，因为没有医疗配置，房子卖出去了，还不是房企吗。三是产业地产也不是转型方向，因为没有产业链条。四是旅游地产也不是，基本上以卖房子为主或者是卖酒店。

同时预测2015年的政策十大判断：2015年全国房地产市场调控基调为分类调控、因城施策的去库存态势，货币、信贷总体比2014年更宽松。1.除一线城市、三亚限购不会取消外，剩余的城市限购全面取消。2.不限购的城市，全面取消限贷政策。3.取消限外买房，取消90/70。4.取消过时的房地产投资政策，如限贷、限购、限外、限价、限售、限签政策。5.房地产税开征不了。6.二手房营业税5年改2年。7.降准、降息各个达到5次以上。8.商业银行首套房、二套房贷的首付下调到2.5成、3成到4成。公积金贷款的首付下降到2成。9.商业银行、公积金房贷利息下调到历史最低。10.首次买房财政补帖、减免房地产相关税费、普通住宅标准与土地供应结构调整、允许公积金异地贷款、鼓励农民买房、收购商品房转保障房、公租房、停建经济适用房、安置房货币补偿化、公积金房贷资产证券化、放宽公积金条件提高贷款额度、下调房地产项目资本金5%。以上的判断，在2015年330新政、930新政、中央局会议、中央经济工作会议、央行、住建部、国家发改委、银监会、国家资源部、国务院等文件获得证明。

3.房地产依然黄金期

其一：全国房价还会上涨，商品房的房价上涨8%左右，住宅房价上涨10%左右。1.去年前11月全国商品房房价上涨7.6%、住宅房价上涨9.4%。2.房贷利息、首付下降到历史最低。3.政策利好，但是三四线城市去库存必须要出大政策。4.取消过时的买房政策，鼓励买房投资。5.市场供求基本平衡，房企资金相对松。其二：一线城市房价大涨20%。1.去年北上广深四城房价的平均涨幅同比20%，同比上涨超过15%，上海同比20%，广州同比10%，深圳同比超过30%的涨幅。2.北上广深的需求、购买力全国最强大，商品房、土地供应最紧，供小于求并且库存去化周期最短。3.北上广深进入地王、高价房、豪宅时代。其三：二线城市房价上涨5%以上-10%、反弹幅度为5%，244个城市。1.供求合理，库存去化时间逐渐缩短。2.利好政策落实。3.房贷、利息、首付历史最低。4.去库存政策全面执行，刚需与改善集中入市。其四：三四线城市房价止跌、上涨1%以上-5%，376个城市。

6.房企转型、多元、跨界

这是八道的。经济增速下行、库存高企、人口拐点的到来，中国房价就会断崖式暴跌吗？除去2016房价断崖式下跌的误读，还有大量“房价大跌”、“房价即将暴跌”言论于耳。中国房价一直被唱空，却没有哪次断崖式暴跌，这样的判断根据显然是缺乏客观的分析与科学的判断。一是即使中国房地产市场最糟糕最恶劣的2008年、2014年的房价只下跌1.7%、上涨1.4%。二是如果按照商品房平均价的绝对值看，房价基本上涨的，更加没有下跌过。三是只要经济不崩溃不萧条、楼市不崩盘，房价不会断崖式暴跌，会一直跟着经济往上的上涨。四是只要金融不爆发大风暴、银行不停止房贷，房价不会断崖式暴跌，会一直跟着需求上涨。五是问问买了房的人会答应吗，问、银行会答应吗。2016年房价会上涨，涨幅比2015年可能要高。

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谢逸枫：预测帝最强2016年中国楼市十大趋势

二孩的全面放开，可以应对人口结构拐点到来。数据显示：25-44岁之间的人口呈现下降的趋势，这个下滑会影响到整体的消费结构和市场趋势。50年代是第一个高峰期，70年代是第二个高峰期，之后出台计划生育，又进入一个人口低峰期。因此，90年代是人口低谷期，到了2010年就是适婚年龄群体的低谷期。因此，改善需求代替刚性需求，这是330、930新政房贷调整的主要原因。

告诉你：一线城市不会取消限购，三亚、珠海则有可能，广州则有可能放松限购的条件。

告诉你：中国房价不会断崖式暴跌，未来房价仍会上涨。

房地产调控基调为去库存的分城施策、分类调控，主要是落实2015年330、930、国七条政策为主，货币、信贷、房贷总体会比2015年更加宽松。一是新的政策：1.降准二次。2.降息二次。降息空间不大，因为美元加息，央行操作空间不大。3.再降房贷首付。商业银行首套房贷首付为15%、二套房贷首付为25%，公积金房贷首付为10%。储蓄型国家，发生次贷危机的可能性很小。4.允许购买第三套房。5.限贷取消。6.房地产项目资本金再下调5%。7.房贷利息抵扣个税。8.农民工全面纳入购房体系。农民工无条件纳入城市户籍、公积金与保障房、税费减免与财政补帖优惠的大体系。9.土地“有限有供”，高库存的停止新增土地供应。10.收购商品房作保障房、公租房。11.停建经济适用房。12.安置房货币补偿化。13.农民的耕地和宅入市，、农地可抵押。

告诉你：房地产税征不了。继续傻傻的等吧。

9.房地产市场政策更宽松

文/谢逸枫 楼市预测帝