别问了！广州的老破小可以买！

　　就广州而言，一些位于有发展前景区域内的老破小，如白云棠溪、荔湾鹤洞周边楼龄超过20年的二手房，能不能入手？

　　2019年第一季度，广州老破小成交占比2%，成交量同比下跌16%。成交价格全市最高，达到47454元/平米。价格涨幅全市最大，同比上涨28%，高于全市整体涨幅18%。

　　首先第一点，选核心地段。像是广州来说，南沙、增城、花都、从化这四个外围区的老破小就可以pass了。

　　如果一个区域的土地供应量很大，证明后期还有很多地块可用于开发。既然未来这里会有大量新盘进场，那么片区内的老破小只会被逐渐淘汰。

　　毕竟，同样能享受片区资源，面对舒适度远超老破小的新盘，应该没有人会自虐到去给片区内的老破小当接盘侠。这也注定了，如果你执拗地要买片区内的老破小，那就做好烂在手里的准备。

　　我们看一下2019年和2020年的广州宅地供应计划，白云已经连续两年成为整个广州的“供应大王”，两年加起来的可供应宅地高达47宗。

　　面对未来大量涌入的新盘，奉劝各位一句，不仅要远离白云老破小，白云区内楼龄超过15年的二手盘，也建议谨慎入手。

　　同样，黄埔、荔湾、番禺的新增宅地供应量也不小，所以如果不是资金特别紧缺，也不建议买这几个区域楼龄过大的二手房。

　　在2019年的越秀南地块挂牌之前，越秀区宅地断供已经接近9年。而天河、海珠两个区，近些年来的宅地也是卖少见少。

　　因为没什么新增宅地，所以这三个区的楼面价近年来也是水涨船高。今年年初，越秀南地块6万/平的起拍楼面价，刷新广州起拍楼面价记录。而去年年初天河东圃的一块宅地，更是拍出8万/平的楼面价。

　　老破小质量参差不齐，如果要买，一定要找建筑质量好、户型结构好的房子，最好是有物业管理的小区，无论是投资还是自住都是一样。

　　在市场上流通有一种老破小，仗着自己带有名校学位，即便户型奇葩，质量不行，依然叫出高价。这样的老破小已经流失掉了自住客群，而且学校划分一旦变动，这样的老破小就彻底玩完，谨慎入手。

　　在房子品相好的前提下，如果这套老破小还带有优质学位，或靠近江景、湖景等稀缺景观资源，基本可以确定入手。

　　这是另外一种稍微极端一点的现象，有不少人会根据政府的规划，把老破小当成彩票来买。这时候，购买老破小的投资意味更浓。

　　举个例子，像是几年前黄埔石化大院传出要拆迁的消息时，就有不少人扎堆去买老破小，希望自己的房子被划到拆迁红线里。

　　像是海珠的沥滘、天河的棠下等区域，旧改基本已经箭在弦上，不妨可以入手周边楼龄较新的“老破小”，无论是自住或是投资，都会有不错的前景。

　　所以，考虑到以后转手的问题，目前楼龄25年以内的房子，基本就是稳妥的红线年，你要考虑未来由于楼龄过大，下一手买家年限过短、月供压力较大或无法需全款购买，从而导致房子难以出手，这些都是潜在的风险。