月收租5000元!26万就能买天河商铺!是笋还是坑?
近日,乐居君接到了一个销售的电话:天河北繁华商圈,25年产权超笋商铺”,不用自己打理,每月返租5000元起,仅售29万元(商铺打9折后仅售26万元)。
26万就能在广州当上“包租公”?
还有这等好事?乐居君马上前往实地一探。
销售口中的商铺,位于天河区岗顶地铁站A出口不远处的莱福广场四楼。莱福广场一楼有肯德基,二楼和三楼是盒马鲜生。五楼为健身房。由于没到饭点,人流量较少。
莱福广场一楼的肯德基
从位置上来看,商铺紧挨天河路,位于繁华的天河北商圈,周边靠近六福珠宝、摩登百货、百脑汇、天娱广场、暨南大学石牌校区等。车流量和人流量较大,地段较为优越。
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26万就能当广州“包租公”?
“返租”套路了解一下
乐居君来到商铺售卖处,售卖处装修较为简单,入口处张贴五花八门的美食海报,现场有三四桌买家在洽谈。
销售称,莱福广场四楼此前是做电子、手机产品的生意,如今整层楼要升级改造。四楼分成三个片区,一个片区由莱福广场引进海底捞,一个片区作为饮品区,剩下一个片区就是现在出售中的商铺,打造天河星际美食汇。
销售还表示,美食汇的打造参考岗顶地铁站负一层的天娱广场美食城,由格子铺和公共就餐区构成。
从销售提供的图纸来看,天河星际美食汇有将近60个铺位,每个格子铺面积在8-13㎡不等,总价在28-32万元不等。
买一套可打九折,一次性买2套可以在九折基础上再打九五折。这样一算,最低26万元就能在广州天河最繁华的商圈买到一间小商铺。销售表示,目前大部分已经卖光,只剩下10来个铺位。
原本销售在电话里表示卖的是25年的产权商铺,乐居君实地发现,商铺并没有产权,仅仅售卖20年使用权。(销售话术到底藏着多少坑:售楼处话术曝光!「买到赚到」的潜台词是什么?)
不过这并非重点。项目最吸引买家的点在于,承诺每月返还5千元起步的租金。
这些收益怎么来的呢?销售算了一笔账。
业主的收益,主要分为返租固定保底收益和实际租金分红。业主(也就是买家)和公司5:5分红收益。
1、每月给业主的固定保底收益:800元/月。
2、实际租金分红:商场租金一般由商家的入场费+月租金组成。
天河星际美食汇商家入场费8万元,每两年收一次,相当于每年4万元,公司与业主5:5分成共享,这意味着业主每月可分到1667元的入场费。
莱福广场4楼的月租金约为800-1500/㎡。一个10㎡的格子铺,最低租金为800元/㎡,月租金就是8000元。
那么,买家一个月的收益:800元(固定收益)+800x10(月租金)/2+1667元(入场费)=6067元/月,一年就是7.28万元。4年就是29万元,基本回本。
销售告诉乐居君,为了统一经营业态,商铺统一打包出租,个人不用打理店铺,只要每月坐等收租就好。水电费也是由商家全包。
是不是听着挺香的?
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小微企业担保租金收益
你敢“接盘”吗?
暂且不要高兴太早。
根据以往经营,承诺可以返租的商铺,都有可能藏有一定的猫腻。
代运营者是否有足够实力?如果经营不善,收益如何保证?大家自行掂量掂量。
在乐居君的要求下,销售出示了使用权购买和委托经营托管2份合同。
商铺使用权属于广州莱福酒店管理有限公司,买家需要和广州莱福酒店管理有限公司签署一份【铺位租赁和场地使用合同】,合同中规定,购买使用权20年。合同生效日期是2021年6月1日。
另外,买家还需和广州信盈资本管理公司签署一份【委托经营托管合同】。合同生效日期同样是2021年6月1日。
通过委托经营托管合同可看到,买家委托经营的受托方,并非莱福广场,而是广州信盈资本管理有限公司。也就是说,买家购买使用权后,返租租金和收益都是由这家公司发放。
这意味着,如果这家公司经营不善而倒闭,莱福广场不会为承诺给买家的返租租金兜底。
并且买家购买的仅仅是使用权,如中途出现问题,这维权之路可是难上加难。
广州信盈资本管理有限公司是什么来头?乐居君在国家企业信用信息公示系统看到,该公司属于“小微企业”,2017年9月注册,认缴出资额1000万元。实际缴纳金额为零。
emm......(据悉,公司实缴0元可能是公司财力不足,或是全部资金用于运作,但是这种公司一般投资人、银行不会太信任)
来源:国家企业信用信息公示系统
凭着一张平面图,没有沙盘图,没有装修设计图纸,甚至连商铺的位置都无法参观,你敢将商铺交给一个实力难以保证的公司来经营管理吗?
见乐居君有些迟疑,销售拍着胸脯表示,“天河商圈这么繁华,这么大的一座商场在这里,人流量这么旺,怎么可能随便拆。就算拆了 ,商业是拆一赔三,这栋楼至少要赔几百亿元。”
销售信誓旦旦承诺,“要是出现你说的经营不善,拿不到租金这种情况,信盈资产管理公司会赔付给你违约金20万元,还有商铺的剩余价值大概十来万元给你,合同上面都有写。”
您细品,是不是常用的套路?
您再细细品,售/租赁使用权的是A公司,实现租金回报的是一个资质无法保证的B公司。B公司若是经营不善无法返还租金,哪里还有资金赔偿20万元?你的投资也只能打水漂。
两份合同看下来,乐居君发现实际的产权人没做任何担保,而是由一个名不见经传的公司来做保底收益的承诺。如果产权方通过法律途径处置这些商铺,例如拍卖或者以物抵债等,实际产权人可以置身事外,投资人只能沦为“韭菜”。
当乐居君提出要看商铺时,销售当即表示,商铺正在施工中,无法参观。
但是乐居君还是拍到了商铺地点。目前已经被围蔽,无法看到工作人员是否在装修施工。
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购买“使用权”物业有什么“坑”?
一位唐姓的律师朋友表示:表面上看双方签订了正式合同,合同中各种条款设置得也很合理,没有虚构事实或隐瞒真相的表面特征。直到购买人在具体履行合同过程中,才会发现自己被骗。承包经营的公司因经营不善倒闭,资不抵债,即使购买人报案成功,法院最终作出刑事判决,有关人员被追究责任。由于没有可供罚没或执行的财产,购买人最多只能得到一纸判决,实体权利无法得到维护,经济损失很大程度上也已无法挽回。
乐居君最后温馨提醒,买笋盘笋货都需要谨慎,特别是交易时,买家一定要擦亮眼睛,留意这些坑!
1、使用权的项目不能“购买”,仅能“长租”
根据《中华人民共和国合同法》规定,房屋租赁合同的期限不得超过20年。并且2019年7月1日,广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局发布的《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》规定,住房租赁合同期限不得超过20年,一次性收取租金的不宜超过一年,租金收取鼓励押一付一,押金最高不超过月租金三倍。
2、涉及返租商铺购买,要查清委托经营管理的公司,是否有实力保证租金收益,是否有其他法律风险。
3、购买物业时,一定要查清物业的产权。产权方有可能将物业拿去抵押,使用权买家无从反对,并且维权之路比有产权的买家更为艰难。
你有被坑过,或会购买此类返租商铺吗?欢迎在留言区分享你的经验和看法!
文章来源:乐居买房
- 标签:成都人力资源管理师培训
- 编辑:贾贵
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